要说2022年楼市的关键词，“保交楼”一定算一个
(资料图片)
特别是最近这段时间，在保交楼这方面的政策力度也是前所未有的大
就好比11月11日才出的金融16条
也是在大力鼓励商业银行加入支持保交楼贷款的阵营，通过最大程度的疏通直奔保交楼的每个细节
包括前段时间的保交楼纾困基金，各个城市也是在不断接力
当然，这些都是宏大的、和政策相关的保交楼措施
那有没有想过那些政策以外，发生在真实案例的烂尾楼处理事件是什么样的，或者从这些城市拼命保交楼的行动中，我们又能有哪些反思
我们今天分享的绝对是你没见过的保交楼方式和模式
01
海南澄迈，房企出资“保交楼”可低价拿地
最近，位于海南的恒大悦珑湾项目工地已经开始有序复工了
图片来源：海南恒大悦珑湾公号
没错，不仅还是那个恒大，这还是个大盘
该项目总用地182亩之多，除了2000多户住宅，还包含2200平的幼儿园和3700平的风情街区
分三期开发，目前一二期已经开发销售，而三期却迟迟未有开发的消息
据了解，今年3月，恒大悦珑湾售楼部还在正常开放
图片来源：海南楼sir
当时，项目一期基本已经售罄，二期还在正常销售，均价1.4w/㎡
紧接着，或许因为供应链的资金问题，当时出售的房源都变成了工抵房，需要全款购买，交钱后才能更名
那为什么现在工地又开始动工了
因为项目所在的这三块地的保交楼工作，被写进卖地合同和“土地招拍挂”绑定交易了
2022年11月，海南省澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗地块，合计起始价3.74亿元
很有意思的是，要想拿下这三宗地还有两个附加条件
第一，完成恒大悦珑湾的“保交楼”任务
竞得人需要以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务，三宗地的出资总金额不低于2.8563亿
此外，三宗地还需出资总额1000万元，建设恒大悦珑湾项目幼儿园
第二，与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍
所以，总的来说就是一句话，想拿地没问题，把恒大的这一摊子事也给解决了
先不说第二条的条件限制，光是第一条的出资金额就价格不菲，那这三宗地还有人拿吗
别着急，澄迈当地有关部门又出了一招，那就是史无前例的超低价拿地
图片来源：海南楼sir
三宗地块起始楼面均价仅为1845元/㎡
我们来简单做个对比
把前面提到的土地起始总价 保交楼三宗地总出资 幼儿园出资，算在一起共计6.7亿
加上这三种宗地容积率在2.5，所以可规划的计容建筑面积在197942.7平米
最终的真实楼板价就在3385元/㎡
对比现在澄迈商品住宅销售均价约13670元/㎡，还是很有的赚的
将有问题的项目和出售土地绑定在一起，一方面适当降低楼面价让开发商也能有钱赚，另一方面，让拿下地块的开发商出资解决保交楼的问题，确保楼盘能正常交付
从而把整个停工楼盘“盘活”
特别是对于购房人来说，也能安心等着领房门钥匙
不得不说，也确实是个还蛮靠谱的方法
02
为了保交楼，先让开发商“破产”
第二个案例发生在中国浙江苍南
项目名字华臣一品苑，也是曾经被称苍南灵溪镇的第一烂尾楼
而如今
距离停工时隔7年，这个曾经的第一烂尾也表明要在今年6月交付了
更有意思的是还换了个洋气的名字，叫蓝城·凤起朝阳
这到底是怎么回事呢，一切还得从这家小区的开发商说起
华臣一品苑地处温州市苍南县灵溪镇核心，距离苍南县政府仅仅一公里，位置真挺好的
图片：华臣一品苑复工前照片
但在2013年时，由于开发商资金链断裂出现停工，涉及近千名购房业主
至于烂尾最主要的原因，还是因为监管资金被非法转移他用，4亿多元从预售资金监管账户直接人间蒸发了
更夸张的是，在业主向当地银监部门反映此情况后才得知，该开发商和银行签订的项目《商品房预售资金监管协议》，连签订日期都没有
也就是说，这些协议根本就是无效的
而在这种情况下，只要需要钱了，当地银行都是直接给
关键每笔金额可都不是小数目，像是400万元的景观绿化工程款，在没有任何监理单位签字的情况下，甚至连日期都没有标注，银行就直接给钱了
可想而知，这种情况下，连钱都没了，楼盘烂尾是必然的
后来，当地政府介入处理，最后的办法就是直接让开发商程序上“破产”
什么意思
这里稍微解释一下
据法律规定，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权
这也就是说，只要你支付大部分购房款，你的权利就优先受到法律保护
即使是烂尾楼，开发商破产后的资产清算过程中，仍然享有资产优先的受偿权
那么问题来了，为什么要让开发商破产
一来如果开发商不破产且他直接躺平了，反正房子也没钱建，烂尾的问题就会一直被拖下去
二来也只有当开发商破产了，法院才能依法收缴开发商的图章、账户，直接行使项目权利，也就可以找其他靠谱的开发商代建
这也就解释了为什么华臣一品苑的名字会变成“蓝城·凤起朝阳”，自然是因为后期换蓝城来接着修房了
所以从2015年开始要解决的问题就是如何让各方达成一致同意开发商破产
为此在2020年甚至还专门成立了一个评审小组特意负责推动原开发商的破产交权
最终，原开发商林垟公司申请破产，该项目的权力被政府组织的重整机构接管
“资金 代建代销“的模式，用3亿多资金盘活了50多亿的债权
这才有了我们现在看到的烂尾楼的焕然新生
在保交楼这件事上，除了各地方城市的努力，有些城市连业主都急的亲自下场了
03
这个城市的业主，已经开始亲自上阵搬砖自救了
前段时间，烂尾楼风波闹得人心惶惶，大部分业主都对自家小区的修建进度很是担心
三天两头就得往工地跑，一定要亲眼看到工地的进展情况才放心
这就导致了如果你要问现在楼盘的建设进度，小区的业主们可能比开发商自己还清楚
这不，连无人机都安排上了
甚至专业尽职到，还有业主群定期腾讯会议直播搞“云监工”
而这样的业主监工模式比起河南的恒大业主来说，还是太初级
让我们直击烂尾楼现场
搬砖、修建园林绿化、平整土地样样精通
更夸张的
甚至在现场开起了挖掘机
据说为了楼盘的现场施工，业主们直接解锁了各项新技能
有的业主学习了开挖掘机，有的业主学习了拍抖音和写公号，还有的业主学习了成本拆解，掌握建筑知识
这也难怪我们看见，挖土、乔木种植、抽水下河，一个个业主在现场指挥得井井有条，哪个施工师傅见了不说声好
而这样看似好笑的背后，其实暗藏烂尾楼背后多少不为人知的辛酸
据新闻报道，这个楼盘来自河南商丘的恒大珺睿府小区，去年5月就已经停工了，这一停就停了1年
要知道恒大珺睿府开盘时均价一度高达8000元/㎡，而那时商丘房价均价也就大概在6000元/㎡
但是如今，高端楼盘带来不是高端的享受，只有高昂的房贷和剩了一地鸡毛的楼盘现场
有家难回，业主们也只能撸起袖子好好干
04
最后
海南的保交楼 出让土地同步进行，浙江温州苍南直接让开发商破产，还有河南业主的亲自出马现场施工
这些都是真实发生在我们身边的故事，我们看见了业主的心酸，也有地方的竭尽全力
但是，我们也同样看见了各城市在保交楼上取得的重要成果
拿保交楼的积极分子郑州来说好了
不久前的10月，郑州还指出要“大干30天”保交楼，当然取得的阶段性成果也很不错
目前147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工
另外，郑州获得首批70亿元专项借款资金支持，也是全国争取到专项借款支持最多的城市
当然近期有史以来力度最大的针对房地产的金融措施利好，也让我们有了更多的信心
这条牵动着千千万万人们心的保交楼之路，一切都任重道远
标签：
上一篇：中建海樾境府杨哲：全新升级解锁业主舒适生活 全球观察
下一篇：最后一页
营业执照公示信息