华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董红艳 李贝贝 北京报道
(资料图)
成都楼市的独立行情还在继续，二手房的表现甚至赶超北京等一线城市。数据显示，成都二手房3月的成交量接近3万套，领跑全国，而与此同时，成都二手房和新房的价格持续上涨，已经连续领涨了一年。
对此，4月6日，58安居客研究院分析师邓娟向《华夏时报》记者表示，政策不大变情况下，短期内二手房成交量大概率还会在一段时间内处于高位。而新房方面，从3月土地成交情况来看，市场开始从供应端复苏，新房市场短期内大概率还是会呈现“量价齐涨”走势。二手房方面，在“高利率站岗”的购房者换房完毕后，应当考虑通过政策来刺激后续购房需求的持续释放。同时，在面对新房趋大的面积、高昂的总价，以及“房价收入比”差异渐大的情况下，应当给刚需购房者预留更多的置业空间。
二手房成交量火爆
近几个月来，成都二手房成交量一路攀升。据成都住建局数据，2023年1月成都二手住宅成交套数为10162套，2月成交套数为19061套，3月成交量更是飙升到了28188套，接近3万套。2023年第一季度，成都二手房成交量已经超过5.7万套。
二手房成交量激增的同时，二手房挂牌量也出现了大幅上涨。记者注意到，近几个月来，成都二手房总挂牌量位居全国前列。链家房源信息显示，截至2023年4月6日，成都在售二手房达到187842套。对此，邓娟指出，成都挂牌量高达18万套的原因是部分业主“高利率站岗”，政策宽松和利率下调后希望通过置换房源来降低利率和月供。同时，邓娟指出成都二手房交易量的激增也与二手房“带押过户”、二手房交易税费降低等政策相关。
记者了解到，目前成都首套房利率低至4.1%，但是此前的大部分首套房的贷款利率则多超过5%，甚至超过6%，每月月供压力较大。高利率购房者进行房产置换，在“带押过户”的模式下，能够快速地将已有的高利率房产过户给买家，并快速进行新的二手房购置，而新购置的二手房则将按照目前的较低房贷利率执行。
成都二手房成交量的活跃，还体现在二手房成交量相比新房成交量要多很多，成都楼市俨然已经是“二手房的天下”。成都房产中介李爽（化名）告诉《华夏时报》记者，目前成都的二手房供应数量比新房供应量要大很多，从九几年的到一几年建成的都很多。而新房在各个区都有分布，但是主城区成熟地段基本上土地都已经开发了，新盘比较少，新房供应多集中在郊区，并且较为偏向改善型，户型较大。
对此，邓娟分析指出，刚需购房者对于公共通勤有更高需求，更倾向于在中心城区置业，但新房的大面积和高总价促使刚需家庭更多考虑面积较小总价较低的二手房。
刚需购房者周竞（化名），在成都看了两个月的二手房也没能看到合适的。4月6日，周竞向《华夏时报》记者透露，目前总的购房预算为150万元，去看了东四环大面区域的多个二手房，但是感觉每个小区都不“安逸”，而同区域的新房又买不起，温江、新都等区域感觉也太遥远了。甚至想等明年去抄底，“说不定明年楼市会降价甩卖”。
不过，需要指出的是，虽然新房成交占比较少，但是成都新房的成交也还是十分活跃，部分地区的新房供应大有“僧多肉少”的态势。购房者李傲（化名）告诉记者，好一点位置都被开发完了，新房太少了，抢不到。而据李爽介绍，高新西区目前在售的仅有一个楼盘，其他的楼盘现在都还处于停工状态。3月份天府新区的天府半岛仅仅180套房源，就吸引了5万多人摇号争抢。
持续涨价
交易量激增的同时，成都新房和二手房的价格也在持续上涨。据统计局数据显示，2023年2月成都新房价格同比上涨8.6%，二手房价格同比上涨9.2%，涨幅均位居70城第一位；2023年2月成都新房价格环比上涨0.7%，涨幅位居前列，二手房价格环比1%，和上海并列第一位。
邓娟认为，整体看来，成都的人口增长和经济增长给房价的上涨带来了动力。人口流入与房价增长呈正相关。成都作为西部中心城市，具有对周边中小城市及西部大城市的“虹吸效应”。
据成都统计局数据，截至2022年末，成都市常住人口增加至2126.8万人。成都的人口规模已经与一线城市人口比肩，远远超过武汉、西安、郑州等二线城市的人口规模。2023年成都实现GDP金额20817.5亿元，按常住人口计算，人均地区生产总值98149元，增长2.0%。
邓娟认为，在此背景之下，成都的房价具有一定的上涨空间。“成都GDP总量连续多年稳居新一线15城上游位置，但是截至3月底，成都整体在线均价约为16103元/平方米，房价水平还处于中下游位置。具体看来，成都三个圈层的房价差异较大，虽然主城区每平方米单价已经超过2万元，甚至超过3万元，但是中心城区的青白江3月区域均价仅约为8660元/平方米，远郊区域大多区域单价还在1万元以下。”邓娟分析指出。
那未来二手房、新房市场将会有怎样的走向？邓娟认为，政策不大变情况下，短期内二手房成交量大概率还会在一段时间内处于高位。而新房方面，从3月土地成交情况来看，市场开始从供应端复苏，新房市场短期内大概率还是会呈现“量价齐涨”走势。
据悉，2023年3月进行的成都本年度第二场土拍，依然保持着较高的热度，拍卖的三宗地块全部触顶成交，由房企摇号竞得，并均保持着14%以上的溢价率。
对于未来的政策导向，邓娟建议，二手房方面，在曾经“高利率站岗”的购房者换房完毕后，应当考虑通过政策作为抓手来刺激后续购房需求的持续释放。同时，面对新房趋大的面积、高昂的总价，以及当下“房价收入比”差异渐大情况下，应当考虑给刚需再多留一点置业空间。
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