4月20日下午，深圳取消二手房参考价的消息流传开来。具体而言，深圳二手房成交参考价将不作调整，银行核定房贷额度以网签备案价即实际成交价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，且即日起施行。
当日晚间，深圳多名房产中介向财经网证实了此消息。有中介表示，深圳已取消了按照二手房参考价贷款政策，今天（4月20日）起执行。
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另一位中介则称，之前深圳二手住宅都是按照参考价去贷款，现先有部分银行已经出消息说不用按照参考价贷款，可按照银行的评估价贷款，相当于变相把二手房参考价取消了。
随后，财经网查询发现，深圳房产中介平台乐有家App、中原找房二手房界面已有房源同步显示业主真实售价与参考价，之前则仅显示参考价。
然而，事情发酵一天后，4月22日，财联社报道称，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照参考价进行公示，不以参考价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。
不过，时至今日，事情的走向又有了新的变化。
说法不一
自2021年2月8日深圳制定二手房参考价至今，已超过两年时间。这两年时间里，市场调控效果十分明显。
深圳市房地产信息平台显示，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%；2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，不断创下年度交易量新低。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，深圳参考价格政策打击市场投机性需求，经过两年实行，市场已经回归理性水平，参考价格的政策也起到了阶段性作用。当下如果放开参考价格政策，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考，那么市场价格将会更能反映房屋的实际价值，减缓购房者不断看跌的心态，另一方面也意味着部分购房者的首付门槛放开，有利于提升二手房市场的活跃度。
可以说，在阶段性达到稳定市场目的后，深圳的二手房参考价政策究竟何去何从，备受市场关注。如今，距离深圳取消二手房参考价政策传闻出现已经过去近一周时间，市场究竟反响如何？财经网调查发现，截至目前各方说法并不一致。
4月25日，针对深圳福田区一套三室两厅的二手房，财经网咨询会按照哪一价格标准贷款时，一位头部中介平台工作人员介绍，房子挂牌价788万元、参考价671万元，房子“按照银行评估价格贷款。”
随后，财经网从不同中介平台询问了南山区一套参考价775万元的二手房，有平台中介称按照成交价贷款，但也有中介平台称，还按参考价贷款。
不仅如此，不同银行也给出了不同回复。中国银行深圳一家分行称是按照成交价、评估价、参考价孰低原则；平安银行深圳一家分行表示，没有接到政策文件和银行通知，仍按照参考价贷款；招商银行深圳一家分行则明确，是按照成交价和评估价孰低原则来贷款。这也意味着，招商银行在按照取消二手房参考价的操作方法实施。
对于政策究竟能否退出历史舞台，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当深圳发布二手房参考价，并明确与银行贷款评估价直接挂钩时，就意味着“开弓没有回头箭”，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定。
值得注意的是，4月26日，财经网再次登陆贝壳、乐有家、安居乐平台时发现，平台的房源显示价格均是二手房参考价。
进退两难
之所以深圳取消二手房参考价的传闻频出，或与市场承载的压力有关。
据深房中协最新公布数据，今年3月深圳新房二手房过户成交3949套，环比上涨57%，同比上涨250%，已有明显复苏态势，但距离二手房月成交5000套的荣枯线还有一定距离。此外，截至3月底，深圳全市在售二手房源近5万套，库存量再创新高。
然而，二手房参考价取消的传闻一出，市场便闻风而动。有购房者已经开始担忧若真取消二手房参考价，房价或会出现上涨。
4月25日，计划于深圳购买二手房的李佳（化名）告诉财经网，他很怕二手房涨价，但又苦于当前没有足够的资金，没办法立刻“上车”。
而市场另一方的业主也的确出现了涨价倾向。据时代周报道，南山多家中介门店反馈市场上已经出现业主连夜反价现象，在“房贷与参考价脱钩”的传闻在网上流传的5个小时里，有中介接到多位业主要求涨价的信息。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，4月21日深圳涨价房源加速上升，较前一日增加387套至431套，环比上涨880%。近三天虽有所回落，但日均涨价房源量也较高于消息流出之前。
不过，并非全市二手房市场都出现上涨，而主要集中于交易活跃的地区。据时代周报报道，反价现象发生在南山、福田等交易活跃的楼盘，涨价幅度从50万元至200万元不等。其中，前海有网红楼盘业主将报价从630万元上调至680万元，福田有业主连夜涨价200万元。
4月26日，财经网统计了诸葛找房24小时涨价房源首页的9套房源发现，7套集中于中福田、南山、龙岗。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，福田、南山等区域房价上涨与这一区域的供求关系有关。“这些区域是深圳经济发达和人口密集的核心区，需求十分旺盛，二手房参考价取消自然会出现价格上涨。”
李宇嘉则表示现在深圳如果参考价往上调整，就意味着刺激楼市，触碰了“房住不炒”；如果往下调整，就坐实了房价下跌的事实，就会导致市场预期房价会进一步下跌，从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌，二者均是深圳无法承受的。
如何调整？
实际上，并非只有深圳出台过二手房参考价，上海、广州、北京等至少15个城市也曾出台相关政策，但之所以深圳最引关注，是因为深圳执行的相对最为严格。
至于政策如何调整，李宇嘉认为应该从政策目的来分析，出台二手房参考价政策是希望市场价格向参考价格靠拢。不希望房价明显超出参考价格，也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格，只能按照参考价格来贷款，这就是去杠杆效应。如果低于参考价格，只能按照网签价格来贷款，如果想多贷款，就要回到参考价格。
因此，深圳二手房参考价政策未必要废除，仅需增添一定灵活性。参考价保持不变，在执行过程中采取灵活办法，即银行根据参考价和网签价孰低原则执行。
“这样做一方面让银行按揭评估价更靠拢市场价，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。希望参考价能成为市场价格的’锚’，让市场价格像参考价靠拢，从而实现稳住房价的目的。”李宇嘉如此表示。
但在柏文喜看来，深圳解决当面困境最根本的办法还是增加市场供应和调整市场准入资格，以重新平衡供求关系，可采用“一区一策”来进行具体的市场调节。
实际上，近期以来，北京房山、上海临港、广州南沙先后推出“一区一策”相关政策松绑限购，激发楼市活力也成为主要趋势。
就像柏文喜所说，全面放开一线城市的政策显然不现实，这会导致全国的投资性需求涌向头部城市而引发全国楼市格局重构，最终变成一线房价加速上涨和三四线城市房价塌陷，进而造成一系列社会经济问题，所以是楼市调控实践中所力求避免的。而为了在促进楼市回暖、行业复苏与可能引发的全国楼市格局剧烈重构之间取得适当平衡，一线城市以“一区一策”实现有限度放开是可取之策。
文/王亚静（责编：高雅）
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