华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道
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2022年以来， “第二支箭”“金融16条”“股权融资优化5条新政”相继出台，加上“三支箭”的持续发力，房企融资渠道更加畅通。进入2023年，政策延续此前基调，房企融资趋势日渐好转，出险房企债务重组进程也明显提速。业内人士认为，房地产市场的积极变化，将进一步提振各方发展信心，促进经济运行回升向好。
知名房地产研究专家、易居企业集团CEO丁祖昱向记者谨慎指出，房地产整体行业面融资仍未有全面回暖，未来在行业集中度增强的趋势下，房企无论是融资量还是融资成本预计将持续分化，更多的低息债将持续流向优质房企。
4月80家典型房企融资总量达497亿元
自2022年底以来，“第三支箭”持续发力，陆续恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
据中指研究院统计，截至今年4月底，已有39家房企发布拟定增募资计划，预计将有超千亿元的股权融资资金持续释放。另据公开报道，近期已有包括三湘印象、招商蛇口、陆家嘴、华夏幸福、新湖中宝、大名城等在内的十多家A股房企披露股权融资意向或计划。
例如，4月21日，华侨城A向特定对象发行可转债预案取得华侨城集团批复。此前，3月30日，华侨城A发布向特定对象发行可转债预案，发行总额不超过88亿元，扣除发行费用后的净额将全部用于东莞天鹅堡花园、宁波阳光海湾等9个房地产项目以及补充流动资金，项目总投资超过560亿元。
4月27日，就申请向特定对象发行股票事项，荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）发布了对深交所问询函的回复。今年3月7日，荣盛发展发布公告称，将申请向符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托公司等不超过35名特定对象，拟发行股票不超过13.04亿股（含），拟募集资金总额预计不超过30亿元，将用于成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸项目及补充流动资金。
有分析师认为，时隔数年，上市房企再融资渠道重新开闸，势必会成为房企改善财务状况、提高市场投放的重要手段，有助于满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。对此，荣盛发展表示，公司拟通过非公开发行募集资金，旨在贯彻落实“保交楼、保民生”的国家战略指示，聚焦房地产主营业务，增强核心竞争力，扩充公司资金实力，优化资本结构。
多家房企披露股权融资意向或计划的背后，是房企融资环境的持续改善。
克而瑞研究中心提供的数据显示，今年3月，80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%；4月，80家典型房企融资总量为497亿元，同比下降29%，降幅进一步缩减。同时，融资成本也进一步缩减。比如，3月，80家典型房企新增债券类融资成本3.72%，环比下降0.41个百分点，同比下降1.1个百分点。
房企加紧再融资动作之外，近期行业信用债发行等也保持良好势头。
5月4日，碧桂园地产集团有限公司（简称“碧桂园”）发布2023年度第一期、第二期中期票据申购说明。据悉，上述2023年第一期中期票据发行金额上限为8亿元，期限为2年；该期债务融资工具按面值发行，申购区间为3%—4%。2023年第二期中期票据发行规模为9亿元，期限为2年；该期债务融资工具按面值发行，申购区间为3%—4%。此前，4月14日资本市场消息称，碧桂园附属公司由投资公司Flow Capital（HK）Ltd取得了9亿港元的新融资，融资期限2年。
5月1日，公开报道显示，珠江投资近期获中国银行间交易商协会批准注册30亿元中期票据，2年内有效；4月11日，卓越商管50亿元中期票据注册获批，成为“第二支箭”的实际受益企业之一；3月2日，卓越集团获得中国邮储银行100亿元意向性授信额度等。
值得注意的是，随着融资环境的改善、房地产销售情况的提振，部分出险房企债务重组也在加速。例如，继3月10日佳兆业集团在停牌近一年复牌之后，4月12日，融创中国宣布达成复牌指引及恢复买卖。
据记者不完全统计，截至目前，华夏幸福、富力地产、融创中国已经成功实现境内外债务的全部重组，龙光集团完成内债整体重组。此外，恒大集团等头部出险房企也对境内或境外债务进行了整体重组。丁祖昱认为，虽然当前这些房企的债务压力依然很大，但随着利好消息的传来，行业信心也有望逐步修复。
央企、国企更具融资优势
基于年内房企融资情况的改善，业内普遍认为，随着房地产市场企稳回升，房地产行业信心恢复，金融机构预期改善，“三支箭”支持政策逐步落实等，房企融资环境有望进一步改善。
信达证券研报指出，需求端温和复苏，销售回款改善，房企经营和自身“造血”能力有所修复。2023年以来，融资端政策持续释放，政府工作报告也强调要化解优质头部房企风险。在融资端政策的“输血”之下，行业主体信用风险或已基本见底。
克而瑞研究中心也认为，下半年房企融资环境将继续改善，其中央企、国企及部分优质民企凭借资本的助力将表现出更强的抗周期韧性，获得行情转好时抢占市场的优势。
3—4月间，在2022年业绩发布会上，部分房企透露了今年的融资计划，亦展现出对于融资环境走向的乐观态度。
例如，业绩发布会上，龙湖集团首席财务官赵轶介绍说，2023年龙湖债务会保持平稳，保持2080亿元总数不变，而结构会进一步优化，将加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数等。“我们关注到现在国内外的直接融资债券市场还在恢复之中，对民营企业的利率还是偏高，我们也是保持适度观望，相信一定会恢复到正常的状态。”赵轶表示。
不过，值得注意的是，当前感受到政策“暖意”的房企仍以国、央企、优质的稳健型民营房企为主。
亿翰智库方面即强调，当下各类企业的信用具有显著的差异性。从政策的导向和实际的资金流向上看，稳健型企业仍是政策支持的实际受益者，能够获得融资和发债支持的仍是央企、国企、稳健型民企。整体而言，民企的信用修复仍需时间。
根据克而瑞地产研究中心的统计，从企业性质分类来看，2023年前4月，国企、央企的发债量为1148亿元，同比增长5%，民营企业发债量为182亿元，同比大幅下降48%；从成本上来看，国企、央企2023年前4月的融资成本为3.38%，民营企业却达到6.34%；从到期债务规模来看，今年前三季度，房企到期债券总规模同比增长5.3%至5573亿元，其中有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。
“2023年7月及9月仍旧有（债务）到期高峰，今年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。”丁祖昱向《华夏时报》记者分析指出。
在4月26日举办的业绩发布会上，中南建设董事兼总经理陈昱含直言，“从融资端来看，尽管存在着’多支箭’的政策利好，但是民营企业的信用修复不是短期内能够完成的，相对国企、央企而言，民企的融资条件仍然苛刻。”
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