首页 热点 资讯 财经 国内 行业 商业 生活 快讯

价值城市不超10% 下跌是大多三四线楼市宿命_天天百事通

来源:凤凰网房产      时间:2023-05-20 05:32:42

来源:城市财经


(资料图)

1月份还成交了5689套,4月份却只成交了918套,这座城市发生了什么?

本篇要说的城市是四川人口第二大市,具有“蚕都”之称的南充。

根据第一财经披露,南充进入今年以来,1至4月份的新建商品房成交量分别是5689套、1689套、1455套、918套。

制图:城市财经;数据:南房网

1月份5689套成交量创下22个月来新高,此后一路下行。

而1月份的成交量走高,是南充去年10月份发布的“楼市十条”与春节返乡置业叠加之下的效应。

去年10月份,南充发布的“楼市十条”,提出开发商优惠3%、政府补贴3%,政府补贴最高3万元/套”。另外4个县市也推出补贴政策,比如仪陇县补贴450元/平方米,二孩家庭额外补贴100元/平方米,三孩家庭额外补贴200元/平方米。

然而,这种兴奋只维持了1个月,立马被打回了原形。

南充的成交量是大多数三四线城市的缩影。它的成交量告诉我们,尽管中心城市一季度上演了一波小高潮,但这与大多数三四线城市无关,南充二三月份的成交量相比于1月份大跳水。而中心城市的成交量在3月份大多创下了短期新高,有的更是创下了历史新高,比如成都。

在春节返乡置业浪潮褪去之后,这些三四线城市的成交量,原形毕露。

要知道,南充过去几年房价跌幅最大的几个城市之一。

涨也棚改跌也棚改

和大多数三四线城市一样,南充上一轮上涨是在去库存口号之下发起的棚改推动的。

棚改,也即棚户区改造,就是对城中危旧住房、破房烂院以及一些无法配套公共设施的老旧小区进行改造。

棚改一般有两种,实物棚改,也即拆了房子,给你房子安置。还有一种就是货币棚改,也即拆了房子后,直接给你钱,让你去买房。

上一轮房价拉涨,主要是货币棚改。因为这一招之下,不但减少了房屋量,还短期内瞬间加大了购房需求。

货币棚改从正面角度来说,的确有助于一个城市的形象提升,毕竟在推动大批老旧棚改区拆迁之后,会提升一个城市的市容市貌,也会提升居民的生活质量,同时推动就业岗位增加。

而且货币棚改可以通过市场化的操作,推动新房去库存,同时推动上下游产业的消费。此外,还能推动地方城市土地回收,进行新一轮挂拍,增加地方政府的卖地收入,推动城市建设,同时降低债务。

它们之间的逻辑是这样的。

央行印专项钱给政策性银行(国开行),国开行拿着这笔钱贷款给地方政府,地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地,棚改户居民拿着钱,去购买新房。

在这种模式下,包括很多二线省会城市(如太原、石家庄等城市)以及大多数三四线城市,房价开启了跟涨模式。

以南充来说,根据南充日报2018年发布的一篇《南充市大力推进棚户区改造——让百姓从“忧居”到“优居”》文章透露:

10年来,全市累计投资700多亿元,改造棚户区309处,建成保障性住房25万套、1800多万平方米,近20万户50万居民“出棚进楼”,让百姓从“忧居”到“优居”。

截至2017年底,全市完成改造棚户区29.9万户、面积2044万平方米。按商品房的品质建成安置小区近100个,实施棚改货币化安置2万余户,消化商品住房约1.5万套、近180万平方米,占同期商品住房销售总量的8.8%。

在大规模货币棚改之下,南充的房价水涨船高,并一度被央视点名。

根据央视财经2018年的暗访调查结果显示:

2017年1月南充住房均价约为4561元,12月就已经上涨至5634元。到了2018年,短短5个月时间,均价从5661元上涨至7285元。

2018年5月,南充因房价上涨过快,登上了央视财经。

而后来随着2018年棚改收紧,一切戛然而止。

2018年年末,国开行明确表态:

棚改实行差异化处置:对于库存充足,房价上涨压力小的城市,仍采用货币棚改;对库存不足,房价上涨压力大的城市,采用安置房棚改法

态度转变之下,山西2019年棚改量较2018年下跌了72%,山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

棚改熄火之下,人口不断流失,也是导致南充房价进入漫漫下跌之路的根本原因。

七普数据显示,南充市2010至2020十年间,常住人口减少了67.1万人,是四川省下辖的21个城市中人口减少最多者。

制图:城市财经;数据:四川省统计局

这种人口减少趋势,至今没有改变。2022年,南充市常住人口又减少了1.3万人。

双重因素叠加,南充的房价从2018年便开始转向,2022年南充跌幅经常出现在跌幅榜前十。

去年由于卖地收入跳水,四川下辖的阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权,起拍价1.8亿元。

下跌是大多数三四线城市的宿命

上一轮房价上涨,是全国性的普涨,首先是深圳启动带动东部热点城市,之后中部与西部二线省会城市发力,之后三四线城市在棚改之下开启跟涨。

都上涨太过了。

和股市相反,股市一般都是一场下跌需要漫长的上涨才能填平。而房价则是一年的上涨需要此后多年的时间才能跌回来。

在人口见顶、供大于求、心态改变、就业与收入尚未复苏等诸多因素影响下,一些产业实力不足,人口持续流失的三四线城市,会进入漫长的调整周期当中。

目前已经公布2022年人口数据的249个城市(还有几十个未公布)中,有131个城市人口在减少,减少规模超过一半。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

以早就人口负增长的日本来说。

日本人口已经负增长十多年了,日本除了东京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈的核心地带房价比较稳定外,其余地区都提不起来。

楼市进入分化时代,未来有价值的城市,不超过10%。

标签:

最新文章

最新文章