自2022年底人民银行、原银保监会建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制（下称“调整机制”）以来，个人住房贷款加权平均利率进一步下行。截至3月末，个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降1.35个百分点；此外，全国90余个城市下调或取消了首套房贷利率下限，其中不少城市今年以来的新发放首套房贷款利率进入“3时代”。
对于该套调整机制，央行货币政策司司长邹澜曾表示，这实现了“因城施策”原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说可以“既管冷又管热”。
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受访的市场人士对记者表示，所谓“管冷又管热”，是指既允许房地产市场出现偏冷趋势的城市，适当放宽首套房贷利率政策下限；又要求房地产市场出现明显上涨趋势的城市，恢复执行全国统一首套房贷利率政策下限。而“冷”与“热”的标准则是监测当地城市新建商品住房价格同比、环比连续三个月下跌或上涨。
“从调整机制所设定的规则看，该机制具有较强的稳定性、时效性和可预期性，是一套长期有效、机制明确的政策机制，能够有效引导市场预期，切实支持刚性住房需求。”上述市场人士称，下一步的关键，是要坚持“房住不炒”定位，贯彻落实好这个机制，更好地支持房地产市场平稳健康发展。
新增的长效机制：明晰首套房贷利率“可上可下”调整规则
我国现行的商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，由人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。目前，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为 LPR 加 60 个基点。
而今年起实施的调整机制就是在第二层引入新规则，允许各城市政府双向动态灵活调整个人住房贷款利率下限。
值得注意的是，调整机制是在去年9月监管部门“试水”阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的基础上，将其完善成一套针对首套房贷利率可以动态调整的长效机制。
2022年9月29日，央行、原银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在当年年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。具体来说，对于2022年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在上述阶段性房贷政策到期之际，2022年12月30日，央行、原银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，明确四项动态调整首套房贷利率的具体规则。
总的来看，作为今后实施的一项长效机制，对于连续3个月（以上季度末月至本季度第二个月为评估期）新建商品住宅销售价格环比和同比均下降的城市，新政策允许地方政府自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限；如果不满足销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则继续维持现行规定。
也就是说，自今年起，各城市政府每逢3月末、6月末、9月末和12月末评估此前三个月（如6月末评估3-5月）该地新建商品住宅销售价格的同环比涨幅（如参照国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格）。
如果上述销售价格的同环比涨幅连续3个月均下降，则可自主决定下季度起是否放宽当地首套房贷利率下限；如果连续3个月均上涨，则下季度起新发放首套房贷利率不得低于全国下限标准；如果连续3个月涨跌不一，下季度起仍维持现行的利率政策下限。
据统计，截至3月末，符合“冷”的标准，也就是可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限要求低10-40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下行。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。
运行规则决定了机制的稳定性
受访的市场人士认为，从上述调整机制的运行规则看，其具有较强的稳定性、时效性和可预期性。
从稳定性看，尽管地方政府每季度进行一次动态评估，但实际政策变化并不会太快。一个城市的房地产市场要从“冷”到“热”，一般都需要较长时间。
以武汉和济宁的历史数据为例，2022年三季度出现了“冷”的情况，而之前出现“热”的情况分别在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“热”交替的时间分别为27个季度和22个季度。
上述市场人士表示，如果一个城市此前达到“冷”的标准，且已经下调或者取消当地首套房贷利率下限，那么只要它没有出现“热”的情况，就可以继续保持调整后的利率政策。近几个月部分城市房价出现同比或环比上涨，不再符合“冷”的标准，但尚未变“热”，对于这种“不冷不热”的城市，并不需要调整政策。
值得注意的是，以连续3个月的新建商品住房价格同环比变动作为“冷”“热”标准的设定，对预判未来房地产市场的趋势性苗头，具有较强前瞻性和时效性。
“从历史数据看，如果一个城市房价达到‘冷’或‘热’的标准，往往意味着它的房地产市场出现了趋势性下跌或上涨苗头。太原、杭州、宁波、长沙、成都等城市都符合上述规律。”上述市场人士称。
此外，该调整机制还具有较强的可预期性。根据这套机制，社会公众可以按照各城市的房地产市场情况，计算出这些城市是否属于可以放宽首套房贷利率下限的城市范围，从而形成较为明确的预期，并据此决定自己的购房行为。
（原标题：房贷利率下降背后：引入首套利率动态调整机制如何“管冷又管热”）
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