2023年6月29日，戴德梁行召开2023年上半年度房地产市场回顾及展望新闻发布会。回顾上半年，写字楼市场在一季度迎来复苏，吸纳量由负转正。第二季度则迎来新项目的集中入市，新增供应达39.8万平方米，为过去五年同期水平之最。在其拉动下，上半年全市净吸纳量录得8.1万平方米。而充裕的供应也使得不同项目及区域之间的竞争逐渐加剧。零售市场方面，餐饮业态强劲复苏的同时，品牌拓店积极性亦有所回归，由此推动各商圈购物中心入驻率提升，全市空置率在经历连续四个季度的上升之后迎来回落；全市平均租金录得每月每平方米750.3元，与去年同期相比下降3.3%。在投资领域，中国房地产投资信托基金C-REITs今年迎来扩容，有利完善消费基础设施的投资闭环，推动当前存量市场条件下的自我提升与转型 。
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甲级写字楼市场
新增供应集中入市，市场竞争加剧
琶洲商务区的多个项目完成竣工验收并集中投入使用，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应达39.8万平方米，是过去五年同期水平的最高值。在新增供应的拉动下，上半年全市净吸纳量录得8.1万平方米。但由于租户推进租赁决策较为审慎，因此成交面积普遍偏小。因素叠加，全市空置率延续上升趋势至18.0%。
成本控制依然是多数企业关注的重点，性价比高的办公空间更受市场青睐。全市平均租金持续走低至每月每平方米161.0元。对此戴德梁行广州企业服务部主管梁振声表示：“对于租户而言，当前充裕的供应量将为其提供更多的办公空间选择；同时，考虑到经济运行仍处于恢复期，租户保持谨慎态度，并更注重降本增效。在此情况下，业主在不断调整租赁策略、放宽议价空间，因此可明显看到市场竞争正在加剧，短期来看，由租户主导的市场现状或将延续。”
租赁需求的回升有赖于宏观经济的稳步恢复
随着生产经营活动回归正常化，市场问询量自年初开始有所回升。从行业需求来看，专业服务业和金融业表现稳健，其中专业服务业是上半年全市租赁成交的最大主力，占据全市租赁成交总面积的27.6%。消费市场的复苏推动贸易和零售业需求回升，成为上半年市场需求的第二大主力。一些优质客户积极把握换租窗口期进行办公空间的调整，例如欧莱雅租用欢聚大厦29,000平方米办公空间。与去年下半年相比，制造业的租赁需求出现改善迹象，租赁成交面积占比扩大了4.9个百分点。宏观经济的持续复苏为市场需求带来信心。据统计，今年一季度部分工业生产领域出现增长点，例如新能源汽车产业、服务机器人、工业机器人等产业产值和产量同比均有不同增长。另外，从年内的需求表现来看，二季度观察到TMT行业租赁成交占比环比和同比分别扩大了6.7和1.3个百分点至13.6%。在经历了上一年度的行业调整之后，部分科技企业的需求在今年或将有所修复。
同时值得关注的是，降本增效是上半年需求端的关键词，对此戴德梁行广州企业服务部主管梁振声进一步分析：“今年很多大面积续租的案例，基本能收获更为优惠的租金和灵活的条款；大面积的搬迁案例中，租户也在调整面积，使得办公空间更为紧凑实用，同时要求业主给予定制装修补贴等。甚至一些小面积的需求也能获得较大的谈判空间。”
年内广州将迎来供应高峰 专业运营能力是制胜关键
日前，广州政府印发《广州市促进总部经济发展的若干措施》，为总部企业提供政策和配套服务支持。据统计，今年1-5月，全市新登记市场主体21.2万户，同比增长19.8%。营商环境的持续优化不仅有利于经济的高质量发展，也是租赁需求回暖的重要基础。供应方面，随着去年延期交付的项目陆续完成入市，广州甲级写字楼市场将在今年迎来供应高峰。年内预计全市还将有43.4万平方米新增供应投入使用。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“大量的新增供应将为企业带来更多办公选择。但同时，市场竞争将持续加剧。广州市场已进入‘新存量物业时代’，这时尤其考验企业的内功，敏锐的市场触觉，加上专业的运营能力，才能迅速调整策略，赢得最优质的客户。”
优质零售市场
全市整体空置率下降，餐饮业态加速复苏
广州商业市场持续恢复，1-4月广州全市社会消费品零售总额同比增长8.2%，比1-3月提高了2.7个百分点。五一期间广州各商圈人流涌动，带动消费热情释放，广州市重点监测的商超、百货、专业店、电商等重点零售企业实现销售额同比增长64.9%。与此同时，广交会线下展览的全面恢复促进了住宿、餐饮等相关产业的蓬勃复苏，1-4月，广州住宿和餐饮业零售额同比增长26.9%，比1-3月大幅提升8.5个百分点。
随着消费者外出意愿和社交需求的增加，接触型消费迎来明显复苏，其中餐饮业态成为上半年在购物中心开店的主力，占新开和待开业店铺总数的50%以上。火锅和粤菜品类表现活跃，如连锁火锅品牌怂火锅新入驻海珠万达广场和保利广场，粤菜品牌小荔园进驻富力海珠城和保利广场。零售业态方面，品质消费需求旺盛，化妆品和珠宝首饰等升级类消费需求释放，1-5月广州限额以上化妆品类、金银珠宝类零售额同比增长15.0%和4.4%。消费热情带动了相关升级类消费品牌的租赁需求，如季内DIPTYQUE广州首店开进天环广场，浪琴进驻了太古汇以及即将入驻番禺天河城等。
在餐饮业态强劲复苏，品牌拓店积极性有所回归，带动各商圈购物中心入驻率有所提升，全市整体空置率在经历四个季度的上升之后，回落至7.0%。尽管消费市场逐渐恢复，但商家依然关注成本控制。对此，多数业主采取降低租金、增加免租期等积极的租赁策略以提高出租率。全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的优质项目凭借其优越的区位和成熟的运营能力持续引进新品牌，区域平均租金的温和上涨支撑年内全市整体租金水平表现稳定。
供应小高峰将至 国消建设迎来新发力点
随着消费复苏，购物中心建设和招商进度逐步加快，预计下半年广州将迎来供应小高峰，包括健康港星河COCO Park和南沙环宇城等近68万平方米的优质购物中心相继投入使用。但同时，购物中心的集中入市将给业主方的招商和运营带来更大的挑战。日前，《广州市重点商业功能区发展规划》得到审议通过，这意味着广州将加快构建以“5+2+4”为引领的多级商圈体系，差异化打造新的消费场景。戴德梁行广州商业部高级助理董事温苑雯表示：“目前，五大世界级商圈建设均交出了引人注目的成绩单，陆续迎来了新增商业供应的迸发。多个优质运营商的引入，将推动广州未来商业的高质量发展。与此同时，常规小体量商业载体建设，商贸（产业）园区与商业的文产商融合，以及公共文化设施与商业的美学融合，将为广州国消建设带来新的发力点。”此外，政府近期发布了《广州市促进消费提档升级若干措施》，围绕“促进消费”和“提档升级”两个关键词提出了多条措施，这将有利于广州商业市场提振消费信心、激发消费潜力。
C-REITs扩容 有利完善消费基础设施的投资闭环
在房地产市场投资领域，中国房地产投资信托基金C-REITs今年迎来扩容。2020年C-REITs扬帆起航，目前已发行C-REITs产品27支，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性租赁住房等多种关乎国计民生的重大基础设施。2022年底的中央经济工作会议明确了2023年5项重点经济工作任务。其中第一点就要求着力扩大国内需求，要求通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资。在这一背景下，C-REITs监管部门在3月24日发布相关文件，支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。对此，戴德梁行广州估价及顾问部董事何肇烜表示：“消费基础设施作为居民消费行为的主要承载空间，在我国存量巨大。优质的消费基础设施产权清晰，经营状态良好，能持续产生稳定的经营现金流，与REITs底层资产的要求高度匹配。”戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙在总结中表示：“消费基础设施在国外成熟REITs市场一直是最主要的底层资产类型之一。这次扩容，有利于完善消费基础设施的投资闭环，促进消费基础设施运营管理水平的提升，促进消费，拉动内需；同时，C-REITs将迎来新的资产类型，丰富投资人的投资选择。”
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