千呼万唤，房地产终于迎来了三项利好政策。
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据新华社8月25日消息，住建部、人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
同日，财政部、税务总局和住建部还出台了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，继续支持居民改善住房条件，对出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此外，财政部、税务总局还发布了《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，决定继续实施公共租赁住房税收优惠政策。
此前，住建部曾在7月底召开的企业座谈会上提出改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
如今上述政策的出台，符合政治局会议精神，以及国常会提及的优化调整房地产政策导向，对于后续地方出台相关政策具有非常好的指导意义。
推动落实首套房贷款“认房不认贷”
《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
住建部有关负责人表示，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好的满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
根据诸葛找房统计，截至8月3日，在其监测的重点城市中，包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海、东莞和海口等18个城市目前仍执行“认房又认贷”政策。随着此次政策的出台，上述城市有望进一步打开政策优化空间。
据了解，上述《通知》还提出，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
王小嫱认为，这意味着“认房认不贷”符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大。
在易居研究院研究总监严跃进看来，这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次是对大城市的落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定“认房不认贷”政策。严跃进表示，鉴于目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策。
延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策
同日，财政部、税务总局和住建部还出台了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下称第28号《公告》）。
根据第28号《公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
第28号《公告》明确，现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
第28号《公告》规定，优惠政策的纳税人须同时满足两项条件：一是，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；二是，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
事实上，这一政策此前曾于2022年9月份发布，此次政策重点强调了对换购住房个税退税政策的延续，使得购房者可以更好地享受到退税的利好。
严跃进认为，此次财政部等三部门政策出台具有积极的导向。进一步说明财税政策发力是当前支持购房市场的重要体现。对于此类政策要进一步做好宣传，尤其是要结合近期市场预期调整的大好背景，积极做好政策效应释放。
继续实施公共租赁住房税收优惠政策
此外，财政部、税务总局还于同日发布了《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下称第33号《公告》）。对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。
据悉，在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
第33号《公告》提出，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
第33号《公告》还明确，对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。
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