（出品|凤凰网房产广州站 作者|余佩掀）
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逆水行舟，不进则退，进则力争上游。
身处筑底修复的市场弱复苏期，越秀地产凭借稳健经营和品质提升，顺利抵御市场下行波动，实现销售业绩逆势暴涨，展现了头部房企的经营韧性和发展活力。
8月25日下午，越秀地产（00123.HK）2023年度中期业绩报告如约而至。数据显示，今年上半年，越秀地产实现营业收入约321亿元，同比上升2.6%；股东应占净利润约为人民币21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为人民币21.5亿元，同比上升0.8%；派息比率为核心净利润的40%。
对于公司经营业绩保持平稳增长的出色表现，越秀地产管理层在同日举行的线下业绩发布会上总结为“攻坚克难稳增长，精益管理提品质”的年度工作部署研判。
“越秀地产面对上半年严峻挑战的市场形势，砥砺奋进，圆满完成了上半年各项主要经营业绩指标，实现经营业务的高质量发展。”越秀地产董事长林昭远强调，集团将会继续走好高质量、可持续的发展之路，为购房者提供更多优质产品服务，也为股东创造更多价值。
升级迭代产品体系
销售逆势暴涨超七成
支撑越秀地产经营业绩持续稳中有升的最大动力，在于其合同销售快速增长、增速领跑行业的卓越表现。
数据显示，报告期内越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为836.3亿元，同比上升71%，完成年度销售目标超六成。
其中，大湾区实现合同销售金额约461.3亿元，同比上升45.3%，在华东地区实现合同销售金额约186.3亿元，同比上升151.4%。
究其根本而谈，越秀地产之所以在市场弱复苏-后回落的较大波动环境中“脱颖而出”，一方面是其发挥前瞻投资眼光，抢滩布局万亿TOD轨交资产蓝海的战略显效；另一方面则是其不断打磨多元化产品体系，深化产品服务品质升级的鲜明优势。
数据显示，越秀地产旗下的TOD项目一直保持积极的销售表现，上半年共实现合同销售金额约185.1亿元，同比上升53.3%。
在其闻名全国的TOD轨道交通产品线中，琶洲南TOD留下最为浓墨重彩的一笔。延续去年成交热势，今年上半年琶洲南TOD继续揽金113亿元（统计口径：住宅+别墅+公寓），是广州全市唯一网签破百亿的项目，豪夺全国第一。
其中，项目共网签了546套1000万以上的一手豪宅，在广州市海珠区的市占率达56%，在广州全市的市占率高达20%。（数据来源：克而瑞广佛）
随着下半年“金九银十”有望回归，房企角逐市占愈发激烈，而"TOD开发模式+高品质多元化产品体系"的优渥筹码，或将成为越秀地产稳步实现高质量可持续发展的最强推力。
抢滩万亿TOD蓝海
精准投拓获取优质土储
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下。
在市场修复阶段，多数房企仍在韬光养晦，土地"招拍挂"市场常见央国资房企“举牌”的身影。
越秀地产亦不例外，与上半年合同销售表现抢眼相同步，积极发挥长期战略眼光，审时度势、精准投资，获取优质土地储备，补给后续项目入市去化动力。
“投资的城市更加精准，投资的项目优中选优。”遵循这一投拓原则，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安共8个城市新增11幅土地，总建筑面积约为217万平方米。
其中TOD、产业勾地和国企合作等多元化增储模式分别占新增土地储备的22%、27%和14%。
尤其值得一提的是，在琶洲南TOD频频刷新去化新高后，越秀地产深耕TOD更显野心勃勃，不仅组建了专业的TOD研究院，还持续推进TOD业务全国化布局，积极抢滩万亿新蓝海。
在去年首次走出湾区拓展杭州勾庄TOD项目之后，今年上半年越秀地产与杭州进一步深化TOD合作，于当地收购了星桥TOD项目，增加TOD土地储备约48万平方米。
“通过测算可以推断出，未来站点上盖和车辆段一体化建设TOD特征性项目会有万亿蓝海市场，所以我们认为未来围着轨道交通建设去做的开发数量是非常庞大的。”越秀地产TOD研究院常务副院长肖中岭曾在行业研讨会上如此说道。
截至2023年6月30日，越秀地产总土地储备约为2813万平方米，拥有9个TOD项目，对应土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。
而随着越秀地产不断开拓创新，TOD业务已完成从1.0-4.0的积累，正在向5.0模式（产业导入增值）蜕变，全新升级后也将引发资产价值溢出的优异前景。
理性“要量也要价”
控好杠杆稳流动性
迈入下半年以来，市场销售压力和不确定性仍是众多房企发展最为头疼却又普遍存在的共性问题。
尤其在部分头部民企和国企接连出现债务违约后，不可避免地牵动着市场神经，导致房地产投资信心受挫和负面预期。
对此，越秀地产董事长林昭远直言道：“市场波动给各大企业带来影响，这是市场经济里面的正常现象。2021年之前，房地产是单边增长，因为增长也带来了问题。2022年行业急速掉落，一个行业从18万亿掉到10万亿，像一场疾病一样，给各大企业带来影响是正常的。”
“不管是民企还是国企都是市场主体，只要出了流动性和信用问题，受到市场的一些影响是正常的。至于会不会蔓延，还是要回到企业的经营、理念上，看企业是否有流动性问题。”
林昭远回顾道，过去越秀地产也曾收到过批评的声音，被认为公司增长速度不及行业增速。“但我们认为，增长不是为了规模，而是为股东创造更多价值。从2013年投资评级以来，越秀地产每年都会把‘保投资’作为公司重点工作，尤其是铺排重大投资计划时，将评级指标拉进来，控好杠杆。”
结合上半年销售表现来看，越秀地产持续巩固“1+4”的全国性布局战略效果显著。“我们选择城市发展，还是立足城市人口、产业、经济等综合实力。实力越强，房地产市场抗风险能力就会越强。”
换而言之，更具备经济增长韧性和产业发展活力的一二线高能级城市，更有利于带动布局当地的房企实现业绩逆势增长。
越秀地产也保持着对一线城市投资信心和强度，尤其在上半年积极关注城市更新工作。但考虑到城市更新项目开展周期长达十年起步，公司首要原则是风险把控，其次有关投资标准也会比公开市场更高，包括净利率、毛利率等因素考量，以此来留出足够的“安全垫”。
而对于核心城市、核心地段、核心产品，越秀地产仍是保持审慎理性的研判思考，更倾向于“文火慢熬”而非“猛火急烹”的风格，这也有利于守好资产价值的“护城河”，
“越秀地产上半年销售占比超63%，下半年完成目标的压力不大，不需要用‘降价走量’这类太猛的措施。我们仍然重在保持现金流稳定，通过加大市场研判和‘一盘一销’的营销创新，实现‘既有量又有价’的策略。”林昭远说道。
此外，越秀地产管理层也提及公司保持财务健康和流动性充足安全的发展优势。截至2023年6月30日，其现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币492.5亿元；剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。
“明年公司到期债只有117亿元，此前进行短债兑付，只是公司日常资金业务操作行为，投资者无需特别担心这类举动；且从当前融资环境而言，对越秀地产仍然较为友好，公司账面也有充裕的资金，确保流动性较好。”
展望未来，从政策端角度来看，随着“认房不认贷”等新政被纳入“一城一策”的政策工具箱，以及其他购房利好政策接连出台，越秀地产管理层相信未来房地产市场会在政策红利支撑下实现企稳回升。
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