凤凰网风财讯报道房地产信心扭转到了关键时刻。
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8月30日，广州和深圳先后官宣“认房不认贷”，被解读为一线城市打响了政策进一步优化的第一枪。同日央行会议指出，“金融支持民营企业发展有关文件目前已经形成初稿，主要包括加大金融资源要素投入、发展多层次资本市场作用等多个内容”。
伴随政策效应进一步释放。截至8月30日，已披露半年业绩的112家上市房企中，约44家归母净利润亏损，盈利甚至增利的上市房企，数量有所回弹。
例如8月30日晚发布半年报的新城控股、万科、金地集团等上市房企，均保持盈利状态，现金等财务指标向好。
新城控股在2023年上半年实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元，毛利率19.04%，呈现出整体稳定的状态。
这些企业正努力向上发展，尝试推动房地产信心的修复。
守住财务安全
信心需基于安全与信用。
从半年报来看，截至2023年6月30日新城控股的净负债率为49.52%，融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，其中合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，持续将负债水平控制在低位。
与此同时，新城控股维持“低成本开源”，上半年公司整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点。
“示范民营房企”的身份则帮助新城控股打开了更多融资端口。例如5月22日新城控股境外子公司新城环球完成了“1亿美元无抵押固定利率债券”发行；6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，这是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
“开源节流”使得新城控股在优化债务结构的同时，保留下充裕的现金流。截至报告期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，公司经营性现金流净额为74.34亿元，连续5年为正。
这也使新城控股能够全力“保卫偿债”，成为当前少数无境外债逾期和展期的民营房企。
据统计，2023年新城控股需偿还境内外公开市场债券117亿元，今年1-8月公司已如期偿还97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还，已做好相应排布，预计债务可控，能全力维护房企在资本市场的信用。
稳拓发展可能
信心也建立于发展性。
房地产开发业务方面，2023年上半年，新城控股实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米，实现回款金额485亿元，回款率114%，处于行业前列。
而截至6月30日，新城控股的已售未结转面积约为2949万平方米(含合联营项目)，未来业绩增长有空间。
与此同时，由于上半年新城控股已交付超5万套物业，将“保交付”列为运营管理的重中之重，新城控股的市场信誉和口碑预计进一步提升，为后续发展奠定基础。
商业运营业务作为新城控股的“双轮”之一，在2023年上半年实现收入52.01亿元，同比增长10.24%。其中物业出租及管理收入（不含税）48.65亿元，占公司营业收入的11.65%，这部分业务毛利率高达69.55%，带动公司物业出租及管理业务毛利在报告期内达到33.83亿元，在公司总毛利的占比由去年同期的33.74%提升至42.55%。
与之对应的是，截至2023年上半年，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%，保持稳定的经营态势。并且，2023年1-8月新增开业吾悦广场11座，实现逆势增长。据披露，截至8月25日，已开业吾悦广场总数量达到151座，数量位居境内外上市公司首位；开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市，发展空间将进一步拓宽。
不过吾悦广场的“发展空间”不只是项目体量的增长，也蕴含着融资的更多可能性。
围绕吾悦广场轻资产化，新城控股正积极推行CMBS、经营性物业贷等更多融资形式，拓展融资平台并扩大投资者基础。
例如7月24日，新城控股以吾悦广场为底层，成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。今年前8月，以吾悦广场为抵押的“经营性物业贷”及其他融资合计约110亿。这些融资期限长、还款安全的渠道，已成为新城控股的融资亮点。
国内公募REITs试点领域也逐渐扩容，伴随这一风口到来，吾悦广场的资产证券化空间或能“再上一层”，由此也将为新城控股的融资带来更多突破。
（凤凰网王婷婷/文）
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