北京楼市已经好久没有这么热闹过。

“这两天来我们项目看房的人挺多，如果你想买到心仪的房子，建议尽快到我们项目来看一看。”类似的楼盘推销突然多了起来。

随着楼市政策优化调整逐步落地，北京楼市交易各方明显更加活跃，成交量短期出现一定的放量。

【资料图】

在热闹的背后，北京楼市真的企稳了吗？这波热度能持续多久？

售楼处又热闹起来了

不是在带客户看房，就是在看房的路上——北京市房产中介公司链家地产的经纪人王玲已经许久没遇上这样的好事。

9月2日下午，她和同事一起带着一名客户看房，刚刚看完房子，正准备回店面，就遇到了另一名业主。业主和她简单交流后表示，趁着近期看房的人较多，将房子挂到网上准备销售，王玲当场办理了挂房事宜。

王玲告诉中国新闻周刊，仅仅9月2日一天，她已经带看了将近五拨购房者。其中，既有带看二手房，也有两个位于北京四环外的新房项目，新房项目已经有两拨意向较强的客户。

北京市中原地产一名置业经理张涛告诉中国新闻周刊，9月2日，他所在的北京市朝阳区垡头区域店面卖了一套170平方米的房子，总价在1050万元左右。9月3日，店里又卖了一套房子，面积为80多平方米，总价为570万元。

“连续两天都有成交，确实有一段时间没有过这种行情了”，在张涛看来，目前的客户群体以刚需和改善型客户为主。在这两套成交的房子中，总价570万元的购房业主是首套房客户，首付200多万元，贷款近300万元；总价1050万元的购房业主是改善型客户，直接一次性付全款。

张涛表示，从价格上看，房价目前并没有出现上涨。这两天成交的两套房源价格为6.6万元/平方米，基本保持不变。从业主方看，大部分业主还是保持较为平稳的心态，并没有迅速上调价格，也有少数业主试着往上调整报价。

9月2日，在北京市通州区梨园区域的璀璨公元售楼处，前来看房咨询的人围了大半圈，一时间人头攒动。

一名销售顾问告诉中国新闻周刊，随着楼市新政的落地，当天看房量大幅上涨，认购量也比平时多了数倍。

正因如此，市场上一度传出，这一项目房价很快上涨。

对此，这名销售顾问表示，该项目价格并没有上涨，目前仍然是6.2万元/平方米，当然，楼层不同价格不同，部分房源的价格还不到5.8万元/平方米。

而对于该项目取消优惠活动的说法，这名销售顾问表示，项目上每个月都有不同的优惠活动，之前的传言其实是截至8月底，客户交定金的话可以享受两个99折的优惠，如果今天客户交定金的话，他也可以根据客户的付款方式，比如是否在一个星期之内付首付等，来争取不同的折扣优惠。

合硕机构首席分析师郭毅告诉中国新闻周刊，据他们监测的一些热销楼盘来看，相比于新政前，人流量平均增长2倍，部分项目增长了3倍。

北京一家地产机构统计显示，9月2日北京二手房成交1200套，9月3日成交量达到了1400套，新建住宅在9月2日一天签约超过1000套，预计周末两天，新房和二手房的成交量均创出多月新高。

政策落地情况如何？

本轮北京楼市成交的分水岭，始于9月1日。

当天，北京市住建委、央行北京市分行、国家金融监管总局北京监管局联合发布通知，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市无住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行信贷政策。

这即是“认房不认贷”。

此前，北京楼市执行的是认房又认贷，购房者在北京名下有房，或者此前有过贷款购房记录，甚至是在外地贷款卖房，也依然算作二套房，只能按二套房政策办理购房贷款。

2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，“认房不认贷”政策终于要走向落地。

8月30日，一线城市中的广州与深圳在同一天出台规定落实“认房不认贷”政策。

9月1日，北京、上海同一天宣布，执行“认房不认贷”政策。

至此，“认房不认贷”政策在一线城市全面推行。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布规定，首套房首付不低于20%、二套房首付不低于30%；二套住商贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，首套房首付20%、二套房首付30%的新政将会逐步落地，二套房贷利率也将下调，尤其是由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平等。

事实上，从北京等一线城市来看，上述部分政策尚未落地。

上述璀璨公元销售顾问告诉中国新闻周刊，目前该项目的付款政策还是之前的政策，首套房首付为40%，而且由于北京通州区实行限购，每个家庭只能在通州区购买一套房。

位于北京石景山区的长安润璟项目销售顾问表示，该项目首付仍是40%，二套房首付是80%，尚未执行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。

对此，郭毅认为，一方面，首套房首付20%、二套房首付30%规定的首付标准是下限；另一方面，政策同时指出，各个城市根据实际情况落实，因此，政策落地需要时间。

郭毅进一步表示，目前的市场成交突然放量，主要还是受“认房不认贷”政策影响，部分有过贷款记录的客户资质由二套房变为首套房，可以享受首套房政策。

据中指研究院测算，从政策效果上看，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，总价400万住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。

同时，房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

此外，曹晶晶表示，多项利好政策频吹暖风，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。

热度能持续多久？

目前来看，9月2日以来北京楼市的热闹，主要是受单一的政策效应所致。那么，这一效应究竟能持续多久？

据上述北京地产机构监测，从新房市场看，在9月2日一天签约超1000套后，9月3日成交快速下调，只有数百套，随着9月2日成交量大涨，新建住宅积压的购房者快速消化，大部分入市的项目中优质房源已经去化，一些项目已经只剩下相对较差户型和楼层，市场将开始再次进入博弈。

郭毅表示，9月2日和3日两天，新房项目的购房者主要是前期已经来看过房，本来具有一定的意向，随着“认房不认贷”政策的出台，这部分需求集中入市，从目前的新房认购结构来看，真正在新政之后才来看房下单的购房群体并不多。

那么，受到认房不认贷政策影响的群体究竟有多大？

此前，2022年11月8日，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府发布通知称，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区执行北京经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥地区商品房不再执行通州区的“双限购”政策。

随后，该区域楼市成交有所放量，但后续增长空间并不大。

今年3月小阳春期间，北京二手房成交同样出现过单日过千套的景象。整个3月，北京二手住宅成交22192套，环比上升44.9%，同比上升31.14%，单月成交量创下至少一年来新高。

但随后，在今年第二季度，北京二手房成交逐步下滑，其中6月，北京二手房住宅成交11607套，已经跌至2023年3月的一半。

刺激—上涨—再下跌，在本轮楼市周期中，无论是北京乃至于全国来看，均呈现出这一走势。随着一波需求释放完，楼市又归于平淡甚至低迷。

事实上，在9月2日、3日的热闹过后，北京一二手房成交均有所放缓，另外，北京部分区域的二手房并未明显回暖。

郭毅认为，从认房不认贷政策来看，政策的出发点是促进卖一买一，尤其是对于后端的改善性购房者再置业，按首套房对待将享受很大的利好，但前提是卖掉手中的房子，才可以改善，因此从促进楼市交易循环的角度看，只有进一步发力保障和促进刚需入市，楼市运转才能更顺畅。

她表示，从北京郊区来看，这些区域的库存消化周期少则需要2年，多则需要54个月，消化周期过长，楼市政策可以根据细分区域优化调整，比如在远郊区县适度放开限购，恢复楼市交易。

易居研究院研究总监严跃进向中国新闻周刊表示，当前，京沪两地活跃度最高，这和认房不认贷政策效应有较大关系。而从深圳、惠州、宁波、杭州等地的反馈情况看，市场有所活跃，但也还需要进一步激活。

“未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要”，曹晶晶认为，整体来看，近期监管部门落地多项政策利好，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。

严跃进表示，北京等地传出的折扣收回或有实际案例，但更多的还是一种营销手段，和涨价关系不大。建议房企珍惜当前利好政策周期，积极做好市场秩序稳定方面的事宜，确保房价稳定和预期稳定。

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