2月14日，周一，港A两地的地产股集体下跌。
有人戏言，可能是上周五曝光的郁亮在万科2022年会上的讲话把地产股带崩了！
郁亮说，房地产行业已经进入了“黑铁时代”，2022年要破釜沉舟、背水一战，要么死、要么活，没有中间地带。
与此同时，正荣地产遭遇“黑色星期五”，单日蒸发百亿港元市值；祥生控股也传出一笔美元债已发生实质违约……
回想2018年9月的万科秋季例会上，郁亮带头率先喊出万科要 “活下去”，三年过去，一语成谶，求生存成为行业常态。
那么，这一次，郁亮喊出“要么生，要么死”，又意味着什么呢？
01
郁亮发言相关要点
郁亮说，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。他认为：
1、行业进入缩表出清阶段，缩表出清就是去金融化。缩表出清对于房企来说，就是一场生死之战。
2、如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。
3、房地产行业有两个重大变化：一是市场分化会越来越明显；二是行业规模开始萎缩。
4、房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。“房住”，意味着政策可能会略有放松；“不炒”意味着行业回归民生属性，不要指望房价上涨。
5、行业到了黑铁时代，今年大家的收入肯定是大幅下调。福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。
6、当前一切工作都围绕回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，所有资源都要向这三大任务调配。
7、管理人员都要全部下沉，身先士卒。省吃俭用、减少浪费，带头营造节表缩食的战时氛围。
8、只有敢“打”才能获得一线生机；只有打了才有可能会打；只有合伙打才能打赢；做专业高手、全能冠军、长跑胜将，才能打得特别好。
02
为啥楼市销售不见起色
不论是1月还是春节期间，整体市场开局都非常惨淡。
城市层面看，据克而瑞数据，1月份百城、春节40城的成交同比都锐减了超40%，春节三四线返乡置业也出现了 “爽约”，预计2月份楼市仍不乐观，购房者观望情绪依然浓重。
企业层面看，据中指院统计，1月份百强房企销售额同比下降23.1%，其中销售额超百亿房企较去年同期减少14家，超50亿房企较去年同期减少31家。
据经营简报，万科1月份实现合同销售金额356亿元，同比减少50.19%，龙湖同比下降64.2%，新城控股同比减少52.75%，中国金茂同比下降50.25%……
为什么政策暖风频吹，市场却“不买账”呢？
天风证券研究认为，无论是并购债不计入三道红线、保障性租赁贷款不纳入两集中、出台全国性商品房预售资金监管办法，这些政策均是对前期政策执行的短期纠偏。
而房住不炒、行业去杠杆&去金融化的主基调仍然不变，出险和困难房企仍面临融资环境紧张、市场出清的局面，房地产行业整体仍处于下行探底过程中。
克而瑞也认为，2月份乃至一季度，整个行业下行筑底过程仍然会延续。市场观望情绪依然浓重，预期没有明显的转变，信心的稳定和恢复可能还需要3-6个月的传导。
03
后续政策走势预判
业内认为，当前政策仍以“挤牙膏”式为主，难解困境民营房企的燃眉之急，需求依然萎靡，预判后续宽松性政策还会跟进。
天风证券认为，展望后续，从需求侧看：
一是信贷支持，继续体现为按揭额度的宽松、房贷利率的下降和放款周期的缩短；
二是，参考部分城市公积金政策的调整方向，商业贷款的认房认贷标准不排除会有所放松，适度支持合理改善型购房需求的释放；
三是，结合人口政策，针对多孩家庭提供更高力度的住房支持，不排除限购限贷的差异化放松；
四是，在行业基本面失速的极端情境下，不排除一二线城市限购限贷的适度宽松。
因为， 无论是行业良性循环还是收并购式的行业出清，均需要需求侧预期的稳定和信心的恢复。
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