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2月18日，据多家权威媒体报道，山东菏泽建设银行下调了首套房贷比例，最低可做到2成，成为这一轮楼市强力调控以来，第一个公开松绑的城市。

菏泽这一举动，瞬间引发了房地产市场的高度关注，因为近期虽然政策上暖风频吹，但是降低首付比例这种加杠杆的明显“救市”行为，还是首次出现。

其实，早在2018年12月，菏泽就曾经在其住房和城乡建设局官方网站上发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对楼市限售政策进行了大幅松绑。

这一政策与当时的调控大方向背道而驰，结果就是不出意外地挨了当头一棒，遭遇尴尬政策的“一日游”。

3年后，按奈不住放松调控心思的菏泽再次冒头，又通过降低首付的方式，打响了实质性“救市”的第一枪。

和上回遭到当头棒喝不同，这一次，消息报道了三四天，也没有被叫停，这也就意味着菏泽这次救市行动，基本算是闯关成功。

就在所有人都在观望，接下来是否还有更多的城市跟进的时候，作为一线城市的广州，很快就传来了大消息。

2月21日下午，四大国有银行宣布，同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从5.6%降低至5.4%，二套房利率从5.8%降低至5.6%。

以一套房贷款500万、期限30年为例，无论是首套还是二套，每个月房贷均可以减少627元，30年累计可以节省利息22.58万元。

以广州8000元的平均月薪、一年9.6万元计算，减少22.58万元利息，相当于省下两年半的收入，力度不可谓不大。

受到此重大利好消息的刺激，资本市场中房地产版块立刻给出了反应，房地产ETF（房地产相关基金）瞬间拉升。

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菏泽降低购房首付的消息，力度应该说比广州降低购房贷款利率要大得多，但是为什么菏泽消息公布之后，资本市场反应平平，而广州消息一出，资本市场就反应迅速且猛烈呢？

根本的原因还是在两座城市地位的不同。

菏泽是一个典型的三四线城市，之前本来就对外地人不限购，属于存在感很弱的城市，这样的城市全国有三百多个，因此，菏泽的救市消息，完全没有激起什么浪花。

而广州是四大一线城市之一，被关注度高，一举一动全国人民都知道，在很多方面都具有风向标的意义，尤其是楼市方面，从历次经验来看，每次房价上涨，都是北上广深四个一线城市领涨，然后带动杭州南京厦门成都合肥等二线城市上涨。

因此，广州率先下调房贷利率，释放出的信号，必定刺激资本市场作出强烈反应。

那四大一线城市中，这次为什么是广州公开地率先下调房贷利率，而不是深圳、上海和北京呢？

这里有两方面的原因，一方面是外部的。

深圳大家都知道，过去两年楼市炒作太疯狂了，目前才刚刚消停下来，绝对不能有明显的刺激政策，以免再次暴力反弹。

上海去年也是大涨了一轮，今年刚过年，上海楼市又躁动起来，非常热，有再次大涨的前兆，所以不能出现刺激政策，以免火上浇油。 至于北京，作为首都，历来都是以稳为主，更不能在刺激楼市方面走在前面。

而同为一线城市的广州，目前的房价均价在4.5万一平米左右，和北京上海深圳的七八万一相比，低了一大截。因此，哪怕广州房价再涨一波，最多也就是追上北京上海深圳，舆论的容忍度要更大一些。

另一方面的原因是广州自身内部的。

在四大一线城市中，广州的土地财政依赖度是最高的。从已经公开的2020年数据来看，深圳土地财政依赖度只有19%，是最低的；上海28%，北京29%，都低于30%。而广州是最高的，依赖程度高达107%，是深圳的五倍多，北上的三倍多。

所以，从广州自身来说，肯定是不希望楼市太冷，土地卖不出去的。 而去年广州第二轮土拍，非常不理想，只成交了23块，流拍却高达25块，这么高的流拍率，远超北京上海和深圳。因此，和其他三座一线城市相比，广州是最有“救市”冲动的。

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那么，广州这次下调房贷利率，有没有踩到“房住不炒”这一楼市调控的红线呢？

答案是——没有。

因为虽然这次广州的动静闹的很大，市场反应强烈，但是严格意义上来说，广州并没有“越轨踩线”。

去年12月，银保监会专门强调，要在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持。

因此，菏泽降低购房贷款首付比例，广州下调贷款利率，都算是承接上位制度，说的通俗一点就是有“尚方宝剑”在手，并不是它们自己拍脑袋决定的结果。

毕竟，银保监会都说了，要在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持，而且并没有说只有其他城市可以，广州就不能执行这一政策。

而且，从目前的大环境来看，楼市调控最严厉的时候已经过去，政策上甚至是暖风频吹，信贷政策相较于去年，宽也宽松了很多。

比如，在2月19日周六的时候，官媒经济日报专门刊发了一篇文章，名字就叫《不要误读“房地产去金融化”》。

这篇文章不点名地回应了万科董事长郁亮关于房地产去金融化的内部发言。

要知道，郁亮的这次内部讲话有两个重点，一个是指出房地产进入“黑铁时代”，一个是指出“将来房地产要去金融化”，悲观情绪非常明显。因此，当郁亮内部讲话曝光之后，直接引发了房地产股的集体大跌。

所以，经济日报的这次发文，被普遍解读为是要对冲这种悲观情绪，释放稳定支持的积极信号。

因此，这时候广州在四大一线城市中率先公开降低房贷利率，虽是情理之外，但也是意料之中，算是呼应了大的政策面。

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虽然这次广州四大行集体下调房贷利率没有踩调控的红线，但是它释放的信号却值得高度关注和警惕。

在菏泽降低首付比例、广州下调贷款利率之前，其实，最近有一大批城市，包括热点的二线城市，在加速给楼市松绑。

比如，佛山对于非限购区的首付，最低降到了20%，这个政策不仅针对本地人，外地人同样可以。

南宁印发通知，从3月1日起，二套房公积金首付比例降低至30%；福州二套房公积金首付也从50%降低到了40%；苏州陆续下调了房贷利率，首套降低至4.8%，基本算是全国最低的了。

要知道苏州、福州、佛山、南宁这些城市，都是上一轮楼市大行情中涨幅非常惊人的二线和强二线城市，它们对楼市松绑传递的信号，会给市场带来什么影响，非常值得注意和警惕。

动作最大、最明显的，当然还要数国家中心城市、河南省会郑州，其代市长亲自发声，提出了一系列措施，包括降低交易税费、支持外来务工人员买房、1 8郑州都市圈政策互认，以及大力推进安置房货币化等等。

郑州的救市力度之大，在全国主要城市中实属少见。

这种全国大范围、大面积的救市政策，历史上只出现过两次，一次是2008年，另一次是2014年。

至于大规模救市政策出台之后，楼市怎么样了，想必有点年龄并且关注楼市的人应该都知道。

2009年，在一系列救市政策的加持之下，北京上海广州深圳的楼市，走出了强烈的V型反转，在不到一年的时间内房价实现了翻倍。紧接着，杭州南京天津成都等二线城市的房价，在那一轮行情中也实现了至少80%的涨幅。

2015年，同样是在一系列的降准、降息、降首付的救市政策之下，国内房地产市场走出了一波史无前例的大牛行情，北京上海深圳房价翻倍上涨，合肥杭州厦门等热点二线城市的热点版块，甚至出现三倍的涨幅，杭州甚至出现不少4倍涨幅的楼盘。

和2009年主要是一二线城市的房价大幅上涨不同，始于2015年的这一波房价上涨，最终从一二线城市扩散到了广大的三四线城市，实现了全国范围的普涨，全民热衷买房也是在这一波行情的刺激下带动起来的。

那种开盘万人抢房摇号，茶水费满天飞的情景，想必很多人依然记忆优秀，恍惚就在昨天。

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过去的二十几年，国内楼市似乎进入了一个无解的循环套圈，那就是一打压就蔫，一放松就疯。

德国著名哲学家黑格尔在深入研究了欧洲历史之后无奈地说：几千年来，人类从历史中学到的唯一教训就是，人们从未从历史中吸取任何教训。

但这一次，面对国内的楼市，我们希望能够打破这个规律，走出历史怪圈。因为，目前国内的房价已经非常高，风险堆积非常大。

全球房价最贵的十个城市，国内已经占了5个，分别是香港、澳门、深圳、北京、上海。全球房价最贵的前20个城市，国内占了9个，分别是香港、澳门、深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、杭州。

要知道，中国目前还是发展中国家，经济结构也远比不上欧美等发达国家，如果楼市这头灰犀牛管控不好，再来一次脱缰野马，出现像2015年那样的行情的话，等待我们的，可能就是上世纪九十年代疯狂日本楼市的再现了。

而那，显然是我们的经济万万不能承受之重。

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