来源：功夫财经

作者：垚圭城（六土）

一直在想这么一个问题，曾经无限辉煌的商铺急速溃败，住宅到底会不会重走商铺之路？

作为一个楼市投资人，一味喊“涨”是极其不理性的，找到价值中的隐患，从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。

在文章的开头，我先给出结论，从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。

现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从投资品几乎变成了“诈骗物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因到底是什么呢？

深究起来，最重要的因素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改变，流通售卖性质的商业大量转到线上，导致商铺的需求极端萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供应量大增。

需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变，是所有投资一定要研究的问题，那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看商铺的价值毁灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击，只要看看数据都明白。

2009年11月11日，某宝推出的第一个双11，那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元，共有27个品牌参与。

2010年改名“购物狂欢节”，交易额9.36亿元，共有711家店铺参与。

2011年交易额52亿，2200家店铺参与。

2012年交易额达到191亿元，某喵销售额超过某宝两倍有余，达到132亿元，某宝贡献了59亿元。

2013年交易额350亿，支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。

2014年是阿里上市的第一个年头，双十一交易额571亿元，用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。

2015年交易额达到912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快销售破亿店。

2016年交易额达到1207.48亿元。2017年交易额达到1682亿，某喵销售突破一个亿用时11秒，突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天交易额2135亿。

2019年交易额达到2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年，在电商低调处理的情况下，总交易额仍然创历史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。

和十年前比，某喵的销售额提升了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。

可以对比线下实体店之王---商业综合体的营业额。

2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿，某喵双11一天就可以销售其30.87年的，合计11269天的营业额（假设SKP销售额为恒定量）。

再看另外一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总销售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍，也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。

对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商营业额增长。

而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见，在需求端，大量的营业额开始向线上转移，除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费，理论上绝大多数消费都可以线上完成。

原理是什么呢？

关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多，核心点无非一个，商铺的本质是一种空间优势，因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断，但是电商将这种垄断搬到线上了，将“人流垄断”转化为“流量垄断”，使得线下的空间即使“远在深山”，一样会有“人流优势”。

这样一来，对于空间优势的需求会大大减少。

02

天量供应

商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府对于土地开发的偏好，大量商业用地被启用，商业地产迅猛发展，潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺，导致了接下来的悲剧。

回望21世纪前10年，城市的发展日新月异，创富的机会犹如过江之鲫接踵而至，从大都会到小乡镇，各有各的发展机遇，尤其是县域经济发展迅猛。

经济发展带来的利好，是人均收入的提高、消费观念的升级，人们开始有钱去消费、愿意去消费。

但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候，就是这个机会的尾声了，就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011以后的，而2011年恰恰是商业地产转折之时，从那时开始走下神坛、走向没落。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

这也侧面论证了，一个机会人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年已经远去。但可怜的是老百姓的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃，但那时已经很难赚钱了，一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。

看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家关闭，262家超市关闭，体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店，同期有9464家关闭。

到了2015年，全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。

截至2015年第三季度，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，超越过去任何历史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。

商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

至2016年年底，东莞整体商铺高库存压顶，消化周期长达40个月，库存面积高达193万平方米。

中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社曾经发布过《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2016-2017）》，指出未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

不仅是强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大。按照当时的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。商业地产中，商铺的去化周期很长，主要受两大因素影响：一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈；二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

就商铺而言，起初几年获得了较好的现金流，但时间长了就会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在，即便是大城市，二手商铺交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

商铺难租难卖原因复杂，有一些与地方政府“大上快干”商业地产综合体，以至于造成严重过剩有关。

比如北京的人民大学双榆树附近一公里左右的商圈，有超市发、沃尔玛、家乐福（3家）、乐天玛特、麦德龙、欧尚、双安商场、华宇购物中心等购物地点。而成都的在建购物中心面积为320万平方米，在中国仅次于上海，是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。

目前，中国有购物中心近4000家，是美国的3倍之多。另外，据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。

怎么评判一个城市或者地区的商业是否过剩？国际以人均商业面积警戒线为标准，即人均占有商业面积1.2㎡以内是均衡的。美英澳加这几个发达国家的人均商业面积基本都在1-1.3上下。以此标准衡量，我国80%以上的城市商业面积严重过剩。

商业地产需求端和供给端的同时恶化，会不会出现在住宅呢？不是会不会，而是已经出现了。

03

人口断崖下落

对于住宅，“长期看人口”已经达成共识，人口是房地产，尤其是住宅的根本性影响因素。所以我们先分析一下全国人口趋势，住宅的未来就一目了然了。

2022年1月17日，国家统计局公布了2021年全国人口数据。2021年出生人口1062万人，全国人口仅仅净增加48万人，人口出生率为7.52‰，出生人口创下1949年以来新低，出生率则创下有记录以来最低水平。我国出生人口从2017年开始持续下降，2021年出生人口已经是连续第五年下降。五年的下降幅度高达40%，比起九十年代2000多万的新生人口更是不到一半。用出生人口塌陷来形容现在的人口形势一点也不夸张。

按照1062万新生人口计算，2021年中国总和生育率仅为1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少。

根据育窝人口统计，我国出生人口在1985年后大幅度下滑，近几年更是跌到解放后的低点，而且下跌势头丝毫没有被遏制住。

根据育娲人口发布的《中国人口预测报告2021版》，按照比较温和的预测，2年内我国人口净增长会出现负值，到2050年总人口减少到12.64亿，2100年降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。

更为严峻的是人口结构。未来人口的增量将会主要集中在55岁以上人口，25-29岁人口将会大幅度减少。

根据未来智库预测，2025年相比较于2015年，人口的最大增量部分为55-59 岁人口，人口增量5123万；而人口减少最多的组为 25-29 岁人口，减少数量5330万；人口减少增量主要集中在55岁以下。

2035年相比较于2015年，人口增量最大部分是70-74岁人口，人口增量为5641万人，增量部分同样主要集中在55岁以 上，累计会增加 2.49亿人口，而人口减少最多的同样是25-29岁，减少了5053万 人。

从下图可以看出，届时人口主要集中在45-49岁，以及65-69岁。

住宅主流购买人群是25-45岁人群，联合国人口司预计未来十年中国主力购房群体（25-44岁）人数将减少约3200万，此前十年降幅为2400万。当这个群体急速萎缩的态势下，住宅的需求端将大幅度降低，“长期看人口”，住宅投资需求端存在极大隐患。

看完了需求看供给。

04

住宅供应难减

目前的人均住房面积数据停留在2018年，当时城市人均住房建筑面积是39平方米，农村人均住房建筑面积是47.3平方米。

从下图可以看出来，98年房地产市场改革以后，城市人均住宅面积就在持续攀升。

根据泽平研究院测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给已接近发达国家水平。

之所以人均住宅面积大幅度提升，主要是我们盖了足够多的房子。

2001年以来，我国的住宅商品房销售面积持续上涨，除了2008年下半年和2014年由于外部经济环境和宏观政策原因出现一定幅度下降，其余年份年年增长。

销售面积由2001年的不足2亿平方米增长到2020年的15.5亿平方米。20年共累计销售住宅商品房178亿平方米，相当于全国每个人购买了12.7平方米。

按城镇人口来算，截止2020年末，全国60%左右的城镇化率8.4亿人口来计算，则城镇人均购买面积达到20平方米以上。

如果按照套数来看，数据更加清晰，2006年以来，基本年销售500万套以上，尤其2013年突破1000万套后，年销售套数持续稳定在1000万套之上，并且呈逐渐增长的态势。

我国城镇人口规模由2001年的4.8亿上升到2019年8.48亿，增加了3.6亿，基本每年新增城镇人口近2000万左右。按目前每年1300万套的新住宅销售套数，基本能满足不断提高的城镇化和居住条件改善的需求。

过去20年全国累计销售住宅商品房面积178亿平方米，按套均110平方计算，大概1.6亿套以上。过去20年新增3.8亿城镇人口，按3口之家每户一套需求计算，大约需要1.25亿套左右的房子。

可以看出，新建商品房是可以满足城镇化水平的需求，还略有盈余。

但是考虑到城镇化进入后期，人口增长进入瓶颈，未来需要的房子将会不断减少。

然而从新开工情况看远非如此。

2017年至2021年，住宅每年成交面积总体增长了约8%，年均增长约为2%的水平。2021年住宅销售面积为15.65亿平方米，相比2020年仅仅微增了1%。

2021年成交的住宅约为1304万套，大约可以容纳3912万新增人口，而2021年城镇人口比上年实际增加了1205万人，相当于402万套住宅即可容纳，两者相差900多万套住宅，这还没有计算未来将要完工的增量。

如果对比每年施工面积和竣工面积，问题更大。

2021年全国住宅市场的总施工面积为69.3亿平方米，竣工面积为7.3亿平方米。总施工面积为总竣工面积的9.45倍。可以看出，按照2021年的竣工面积数据来进行测算，在不增加新开工量的情况下，全部施工的工程也需要9年多。

再看一组数据，2021年，新开工住宅面积为14.6亿平方米，相比已竣工的7.31亿平方米多一倍。虽然两者差额在减少，但实际上依旧是在增加供应量。

在供应量基本满足城市化新增需求的情况下，在2021年房地产行业全面萎缩仍然开工大增的情况下，在2022年政府由于种种原因不断放松楼市调控的情况下，可以想象住宅供应量很难真正减下来，住宅的供应最终也会出现商铺那种远超需求的天量供应。

住宅，面临着需求端的持续萎缩与供应端的不断扩张，2022年的住宅会不会就是2011年的商铺？这是我们每个购房者都应该不断进行的灵魂拷问。

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