在3月25日的2021年线上业绩会上，吴亚军对新任CEO陈序平做了这样的评价：

他对业务的理解，对未来的构想比较完整和系统。他属于慎言勤思的人，有很强的方向性以及结果导向，知识结构也比较全面。我们认为他是一个合适的CEO人选。

随后，陈序平在回答“如何确保管理层顺利交接班”时，提出了核心两点：

一、应对目前行业形势，龙湖仍会秉承稳健的财务运营，更加聚焦城市的进入性，包括各个航道在城市的选择。

二、会更加坚定地布局高能级城市，发挥各个航道的协同、网格化的布局优势，确保龙湖能够更安全、更高效地应对内外部的挑战。

陈序平给出“各航道协同、网格化布局”的答案，显然符合吴亚军对“一个龙湖”未来战略执行力的期许，也恰恰透露了龙湖过去十年“不讲故事”，如今却能够在被业内普遍认为“黑铁时代”中一骑绝尘的密码。

“一个龙湖生态体系的融合及协同效应”，在会上多次被提及。

当六大航道协同、“一个龙湖”成为现象级范例时，越来越多人开始向龙湖取经，尤其在行业进入凛冬时期，龙湖克制有度的生意逻辑，更显难能可贵。

坚定战略，稳筑底盘

核心净利保持20.1%增长

政策性调控与金融监管，是多数房企绕不过去的两道坎。恪守底线逻辑的龙湖，即便在充满挑战与不确定的市场环境下，继续保持有质量的增长、有回款的签约。

2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，兑现承诺。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

陈序平在业绩会上表示，2022年龙湖的全口径销售目标是3000亿，权益口径销售目标大概2000亿。

对于今年销售目标的达成，得益于龙湖去年获取了122个新项目，权益地价868亿元人民币，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。

数据显示，龙湖全年在售主力项目达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求，精准规划产品和业态配置，力求在波动市场中把握机会。

秉持“长期主义”的龙湖，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，不盲目追求规模与排名；坚持以“空间即服务”战略为指引，积极洞察与把握科技创新带来的机遇，通过不断地迭代与升级，完善全链条专业能力、提升运营效率。

“开发 服务”双引擎

经营性收入提升近4成

随着市场由增量转向存量，房企规模至上的战事，逐渐落下帷幕，而持续性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位的重要标杆。

站在行业的转折点上，龙湖已经勾勒出未来版图的轮廓，并通过持续性经营业务的快速增长，释放出更高的成长活力。

根据披露数据，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较去年增长39%。

让龙湖引以为傲的经营性收入，我们可以简化为几组数据：

1、经营性收入提升近四成

2、商业运营：实现租金收入81.5亿元，新开12座商场

3、租赁住房：实现租金收入22.3亿元，首次实现盈利

4、物业管理：营收首破百亿，发布新品牌龙湖智创生活

5、房屋租售、房屋装修及创新领域

其中，商业运营作为龙湖集团的稳压器，2021年业绩斐然，实现租金收入81.5亿元，同比增长40%。

截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国28座城市，累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米）。

租赁住房方面，2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现盈利。冠寓布局全国30余个高量级城市，开业规模突破10万间，已开业房源规模稳居行业第二；期末整体出租率达92.9%，大于6个月房源出租率达94.3%。

物业管理方面，2021年，物业管理实现全口径营业收入104亿元，首次突破百亿元。今年1月7日，全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布。

根据招股书披露，龙湖智创生活，住宅及其他非商业物业项目的总签约及战略合作面积、在管建筑面积分别约为4.0亿平方米、2.3亿平方米，覆盖上百座城市。

龙湖集团首席财务官赵轶在会上表示，不会把追求高的PE，去作为龙湖智创生活分拆上市的战略推动因素。

综合而言，基于“开发 服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献经营性收入。

珍贵的10%

“一个龙湖”协同效应

龙湖的六大航道是指，地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修等六大业务。

在房企转型潮中，多元化发展并不鲜见，不幸的是，失败者众，成功者少，更有房企被所谓的多元化所拖累。龙湖却在此时大谈“六大航道协同”之道，其秘诀在于过去不为人知的“珍贵的10%”。

陈序平指出，过去每年，龙湖用销售回款的10%投入到持有物业包括其他的航道。如今，这些投资性物业本身就有很高的现金流了，比如龙湖的商业在去年达到80多亿的租金收入，物业及其他有84亿左右的收入，整个经营性收入188亿。

“随着这些航道现金流越来越高，他们自己就能够解决自身的发展和投入的问题，会慢慢地减少地产对它的纯粹投入，集团也会发挥航道持续协同的优势，综合地去布局。”

同时，陈序平还表示，“不会缩减在其他业务的投入，但无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务，都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个。”

目前，龙湖已在北京、上海、杭州、苏州等地推出多个典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链；医养业务以椿山万树、佑佑宝贝等业态依托，提供养老、医疗、健康管理服务；布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案。

与城市共进，寻求锚点

推动城市更新，持续探索TOD

城市化进程仍在大力推进，下一波浪潮会在哪里？

龙湖认为，随着轨道交通大发展和城市的发展转型，国内TOD发展带来了巨大的市场空间，也成为众多房企追逐的热点。

可以说，TOD既是一个城市的节点，也是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。

龙湖执行董事兼副董事长邵明晓在会上表示，“行业遇冷，龙湖依然按照自己的节奏在做，去年上半年龙湖没有过多出手，拿了8个TOD项目，主要是天街；目前在手项目超120个，总共2355万平方米。”

拥有近20年TOD开发经验的龙湖，可谓TOD的领航者。截至2021年底，龙湖的 TOD项目已经覆盖20余座城市，已开发TOD项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

举例来看，龙湖成功打造了重庆沙坪坝、成都上城、北京丽泽、广州岭福车辆段等多个高量级、高难度项目，全面覆盖TOD六大产品线。

过去几年，建成重庆时代天街、上海虹桥天街、杭州滨江天街、北京龙湖长楹天街、重庆沙坪坝光年、成都西宸天街等诸多TOD项目，龙湖延续过往探索TOD 领域的步伐，相继落地龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街等TOD城市综合体项目。

城市进程的浪潮，把真正具备“开发 服务”经验的房地产公司推向前台，而进入收获期的龙湖，也并没有急躁冒进。

今年的业绩会上，当被问及龙湖今年的拿地计划时，龙湖管理层的回答是：龙湖会围绕毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于我们获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。

“每一个项目都有严格的投资和收益回报模型，我们会遵循生意逻辑。”

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