第一个救市失败的特大城市，出现了。
现在全国都忙着松绑，深圳4月二手成交环比暴涨66.5%，开始发力了。杭州首轮集中供地，也打响了开门红。
然而城市的悲欢并不相通。郑州，只觉得冷。
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史诗级大救市后，郑州迎来了“最冷五一”，一下跌进了冰窟窿。
克而瑞数据显示，2022年五一小长假期间，郑州各大楼盘来访、成交和转化率都创下近5年新低。这数据，比横盘期的2019年还惨。
雪上加霜的是，疫情冲击也来了。
郑州确诊病例仍在增加，假期最后一天进入“静默”状态，连个“成交翘尾”的机会都无。
库存去化压力，进一步升高。
今年3月，郑州新房库存量高达1187.6万㎡，去化周期已经来到了32.2个月，远超住建部划定的12个月到18个月的正常范围，在二线城市中名列前茅。
冰冻三尺非一日之寒。这么高的库存量，主要是因为之前攒的太多了。
2017年-2019年，郑州连续三年迎来土拍“丰收年”，积攒下了大量存货，没来得及在上个上涨行情消化，就囤了下来。
去年下半年冷淡收场，今年因为“少林寺进军房地产”上过一次热搜之后，土拍到现在也没个影儿。
前几天官方悄悄挂网了一条动态，打算试行“国有建设用地使用权出让用地预申请制度”。
说白了就是把竞拍环节前置，让开发商先递交志愿上去。
可如果大家都不愿下场拿地，是不是就无限期推迟？
说起来，郑州是对土地财政依赖度比较高的城市之一。地市迟迟不开，地方财政的口袋难鼓起来啊。
别说开发商不敢拿地，普通人更不敢买房。
都说股市跳水是打水漂，房子降价好歹还有一堆砖头——在郑州，你辛辛苦苦每个月供的，可能真的就是一堆砖头。
这么算下来，每卖出100套房子，就有28套面临停工/延期交付。
只能说，现在入场的各位都是勇士，心理素质杠杠的。
2
数据搞这么差，郑州委屈吗？
说起来，确实有点流年不利。
从去年年初开始，新冠病毒无情“洗劫”了郑州好几轮。
外头漫天大雪，郑州人在做核酸；顶着炎热酷暑，郑州人还在做核酸。
还有7月份那场突如其来的特大暴雨，让整座城市陷入一片汪洋。
郑州一城直接经济损失超过400亿元，无数商家遭遇灭顶之灾，损失惨重。有的人永远留在了那个夏天。
愣是铁打的，也经不起这般折腾。“双重打击”之下，郑州也不得不放慢了脚步。
2021年，郑州GDP增速仅为4.7%，在TOP20城市里排倒数第一，也是唯一一个不到6%的。第二产业增加值增速仅3.4%，固定资产投资甚至出现了6.2%的负增长。
今年一季度的经济数据也不乐观，实际增速仅3.5%，低于全国平均4.8%。灾后恢复重建仍是2022年的工作重点。
要知道，今年郑州的“小目标”是7.5%。
可二季度刚刚开始，疫情卷土重来，又为经济复苏蒙上一层阴影。
如此反反复复，郑州人的手上也确实没钱了。当一家老小生计都出现困难的时候，谁会想着多买一套房呢？
首付分期、房源降价、利率下调等层出不穷，19条救市政策一箩筐，却难引发市场反响，原因也正在于此。
例如重启货币化安置，是出于激发本地购买力的考虑。但郑州的本地购买力，怕是已经大不如前了。
很多人现金没了，更多人连信心也没了。
一位郑州地产媒体人感慨：企业及客户信心重建，仍需时间。
3
本地人不接盘了，那新郑州人呢？
遗憾的是，被称为房地产基本盘，也是郑州一度引以为傲的人口优势，正在褪去光环。
郑州是河南唯一的人口净流入城市，2020年净流入人口354万人，占其常住人口的28.1%。
但细究起来，这些人多是从河南其他城市被“虹吸”过来的。2020年郑州吸纳的省内其他城市流出人口达368万人，占全省的58.1%。
更多的河南人在“逃离”。
2020年，河南流出省外的1610万人，是全国人口净流出最多的省份。
背井离乡的他们选择了“东南飞”，落脚在广东、浙江、江苏、上海等地。
与此同时，武汉反超郑州，夺回中部第一大人口净流入城市的宝座。
2021年武汉市的常住人口达到了1364.89万人，比2020年末增加了足足120.12万人，增长率达到了9.7%，人口增量跃居全国第一。
去年全国新增人口仅48万人，抢人大战已经升级为对存量人口的竞争。
人就那么多了，不来你这，就来我这，激烈程度更甚。
在过去，郑州曾靠着以富士康吸引了无数廉价劳动力进厂，却也陷入产业层次偏低、缺乏科创研发能力、中低端制造业为主的“路径依赖”，在年轻人才眼中渐渐失去吸引力。
近年来最出圈的新消费企业，居然是以低价为优势快速占领茶饮市场的蜜雪冰城。
另一个能够有效留住年轻人才的途径——高等院校，恰好是郑州的短板。
在答复政协委员提案时，郑州市教育局曾坦言：“优质高等教育资源短缺成为制约我市经济社会发展竞争力的一大瓶颈。”
据统计，武汉全市拥有83所高等院校，数量排名全国第一。
而郑州，只有武汉的一个零头。武汉只需考虑“留住”，郑州却要费力“引来”。
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郭台铭曾说：“我之所以将产业选择在郑州，是因为我看上了这里的飞机场、人口和位置。”
时至今日，这些依旧是中原第一大城市、万亿GDP城市、强二线省会郑州的发展优势。
但不得不承认，郑州的竞争对象不是省内的“小弟”们，而是全国范围内迅速崛起的强二线们。
只有富士康，是远远不够的。
造成郑州楼市低迷的原因有很多，疫情、灾害、房企暴雷……但楼市的复苏，还需有城市繁荣作为支撑。否则即便经历短暂暴涨，终将被打回原形。
北上广深的坚挺，杭州成都的崛起，皆是同理。
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