买房子，八成是在买地。
同样品质的房子，一线和八线小县城的房价有天壤之别，这差距就在土地上。
即便在同一座城市，就拿上海来说，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差5、6倍。
核心原因是 不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。
因此，买房前，一定要做的准备工作，就是研究地段价值。
今天，我们就来聊一聊，怎么判断一个板块的地段价值。
01
看距离
先看大地段，板块到市中心距离。
众所周知，上海的房价是以市中心为最高点，内中外环递减的。
在大地段定好基调的情况下，再看板块到市级商圈的距离，例如中山公园、徐家汇、五角场、大宁这些商圈，这也是地段价值极其重要的加分项。
最后，再看小地段，板块距离区域核心区，也就是本区域内经济活动最集中的区域，例如，嘉定区的核心区是嘉定新城板块。这是板块在区域内竞争力体现。
02
看配套能级
众所周知，一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高。
商业配套的能级，主要是按照服务的划分， 服务范围越广，能级越高，例如最高能级的市级商圈是服务于全市的，例如南京路商圈。
教育配套，众所周知，公立教育资源是按照梯队划分，当然，同为第一梯队的学校，但由于每个区教育资源的平均水平不同。
所以，即便同为第一梯队，也有优劣之分，例如，静安区第一梯队的小学要比宝山区的更为优质。
最后，是医疗资源，我们最耳熟能详的是三甲医院，这也是最高能级的公立医院，下面由高到低，可以划分为：三级甲等，三级乙等，二级甲等，二级乙等，一级甲等，一级乙等。
下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源。
这三类配套中，权重又不一样，从需求和稀缺程度来讲，三类配套的对于地段价值的贡献从大到小可分为： 教育、商业、医疗配套。
教育资源排名第一，因为优质教育资源难以标准化复制，而且一所优质学校的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源是极为稀缺的。
在上海，同地段的学区房溢价普遍高达15%~30%，对于一些顶尖学区，溢价可以高达100%，这也侧面反映了优质学区的稀缺属性。
其次是商业配套，众所周知，在电商地冲击下，人们对大型实体商业的依赖在不断减弱，且实体商业具备可标准化复制的特点。
例如万达，再加上可以与周边板块的商业配套共享，因此稀缺性大大弱于教育资源，因此，商业配套的比重次之。
最后是医疗资源，与前两种配套相比，医疗资源是一个使用较为低频的配套，同样具备跨板块的共享属性，因此对地段价值的贡献排最后。
因此，大家在选择板块时，不妨列一个配套清单，比对一下备选板块的能级。
此外，板块配套还代表着一个板块的成熟度，如果一个板块的配套全都是顶级的，那么这个板块基本上已经发展到顶，房价也会较高，未来兑现的利好会比较少。反之亦然。
需要注意的一点是，对于自住的朋友来说，配套不是越高端越好，而是适合自己消费水平的最好。
03
看交通能级
这里指的交通能级是高效交通工具的密度。交通能级越高，地段价值越大，就拿上海来说，轨交密度最大的地区是地段价值最高的内环区域。
此外，若跨城市出行，机场和火车站也是比较重要的。
但由于使用较为低频，且机场会有噪音的影响，火车站的人流量较大且人员较为杂乱，因此对地段价值的贡献较小，甚至还可能降低地段价值。
举个例子，不夜城板块北面一直受上海火车站影响较大，其一是人员杂乱，其二是城市界面落后，因此房价一直赶不上板块南面。
04
看产业
产业是判断板块价值的重要的一点，尤其对于一些偏远的郊区板块，产业决定了板块决定了本板块的未来。
若一个板块本身没有产业，周边也没有特别强劲的产业，对本板块形成外溢效应，那么本板块人口会逐步老龄化的，且由于消费力的不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，最终会走向没落。
反之，随着产业人口的导入，不断有年轻的人口导入进来，住房需求也会较为旺盛，会逐步形成一个自成一脉的小城镇。
当然，同为产业，效益可能天差地别，金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，也容易导入大量人口。
而一些高耗能，低效益的重工业，导入人口收入较低，且对环境污染较为严重，是地段价值的减分项。
05
看规划
在了解清楚：“你是谁“的问题以后，我们还要了解一个板块：”将要成为谁“，也就是它发展的方向，规划会告诉你答案。
一个最简单的方法： 看定位。
定位能级越高，板块得到的资源倾斜也越大。
下面是一个规划定位排序： 城市主中心＞城市副中心＞地区中心＞社区中心位
当然，还是要结合板块的现状来看的，就像一个人想念清华，也要看看他这个月的月考成绩怎么样。
例如，在2035规划中，徐家汇从过去的城市副中心，上升到了城市主中心，结合徐家汇成熟的发展现状，这个小目标基本触手可及。
再比如说，浦东川沙这一次，从过去的郊区，上升到了主城区，结合川沙现在的发展状态，还有很大的差距。
当然，差距越大，机会越大，无法兑现的风险也越大。
06
看历史
当我们了解一个地方的过去，我们会了解本板块的历史遗留问题。
例如，一个地方过去是化工厂，现在可能会遗留一些环境污染问题。也会对未来的发展有更准确的预估。
比方说，一个板块拥有超大体量的老公房，但是本板块的地皮所剩不多，那么板块未来发展起来，就会比较慢。
通过看历史，我们还可以了解，本地人对这个片区的认可度。
例如：新静安由于过去发展较为落后，在本地人眼里认可度是远远低于老静安的。而这也是地段价值的侧面体现。
建筑是死的，但它脚下的土地是活的。
当我们了解它的成长轨迹，我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛，它的地段价值将上升还是下降，了解这个趋势，对买房人至关重要。
最后，希望您能买到一套满意的房子。
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