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当前快看:凰家探盘|首付100万值得入住良乡大学城板块吗?

来源:凤凰网房产北京      时间:2022-07-07 05:26:32

预算不多的刚需群体,怎么买房?可选的区域和项目有哪些?我们先来看看近期北京各区的房价情况。

从图表中可以看出,价格低的区域有延庆、平谷、密云、怀柔和房山,从日常能通勤的维度来看,首选房山。

当然,房山是一个占地范围非常大的区域,绝大部分是山地,另外像阎村、窦店、琉璃河、燕山这些地方太过偏远。


(资料图)

判断刚需上车价值区域,拿得出手的只有长阳板块和良乡大学城板块。这也是诸多业内最热衷于给低总价购房者推荐的两个板块。

具体来看下这两个板块的房价情况。

2022年6月,长阳板块新房均价4.6万/㎡,良乡板块新房均价3.6万/㎡,那么,按照低总价刚需族的要求,良乡大学城板块是最优选。

目前良乡大学城板块,在售的是中建学府印悦。那么,中建学府印悦是否值得入手?前几天我们实地考察了这个项目,结合区域的发展来分析一下。

从地段来说,中建学府印悦是纯地铁房。项目在房山线良乡大学城西站,出了地铁站步行不到五分钟就可以到达项目。

由于目前大学城板块地广人稀,各个楼盘项目布局比较分散,能够距离地铁站如此近,也是中建学府印悦的一大优势。

日常从良乡大学城西地铁站到达丰台科技园仅需四十分钟,并且房山线可以无缝换成地铁9号线和10号线,可以说,通勤不成问题。

(站在项目所在地,前方大概500米左右就是地铁良乡大学城西站,南侧地铁距离项目非常近,噪音可能会是一个问题)

当然,太过于靠近地铁也会带来噪音等问题,这个也是选择楼盘的时候需要考虑的因素。而且从朝向来看,中建学府印悦位于地铁北侧,也就是说,南向临街的房源,开窗即是地铁,从视线景观方面也会有一点影响。

从配套来看,中建学府印悦周边有些荒。与长阳相比,良乡大学城板块最直观的感受就是不够热闹,商业还没有得到充足的开发,周边配套仅够满足生活所需。

距离项目最近的商圈首开龙湖熙悦天街,地铁两站的距离,到达龙湖长楹天街公交车6站地。

(项目附近配套多为临街店铺,但距离商圈最近仅需2站地铁)

从潜力来看,中建学府印悦增值空间发展受限。良乡板块近年的崛起依靠的是良乡大学城,不过,落地的高校基本上都是分校区,学校实力还不如沙河高教园,且主校区还是在海淀。

而且说句实在话,“产学研”模式对于区域经济带动力实在有限,目前这里更多承接的是丰台科技园、丽泽商务区、总部基地等区域工作的置业者,此外无法带来更强大的人口虹吸力。

这也是为什么一些购房者犹豫要不要入手这里的新房,虽然目前房价偏低,但对于整个区域来说,可能已趋近到顶,即使未来会有更多的规划建设,但供需决定价格,如果对人口吸引力不大,那么增值空间也并不是特别大。

从二手房价格来看,从去年下半年开始,良乡大学城板块就整体呈现下滑趋势。而长阳二手房价目前也才3.6万/平左右,同样的预算之下,发展相对成熟的长阳板块二手房的吸引力,会分散一部分大学城板块的置业需求。

分析完中建学府印玥所在区域价值,我们再来看产品。

中建学府印悦在售户型面积有63㎡一居、76㎡两居、87㎡三居、100㎡三居、120㎡四居,主力户型是87㎡和100㎡的三居室,可以满足不同的置业需求。

项目已经于今年3月下旬开盘,一共是725套房子,目前是这片区域唯一在售的新盘,当时对外宣称的是开盘卖出228套,据北京住建委网签显示,已签约套数是55。

从户型设计来看,相比于中建在区域内的另一个项目中建京西印玥,户型设计并没有什么创新,可以说表现的中规中矩,甚至如果精挑细选的话,每个户型都有一些小遗憾。

63㎡的户型是一室两厅一卫的设计,东西向,通风采光不是很好,餐厅处于入户门一侧,四人就餐也有些局促,亮点是做了干湿分离和飘窗,综合看,270万总价买个一居东西向户型,性价比属实不高。

项目卖得最好的76㎡和87㎡的户型也是中规中矩,两种户型都是两面宽,建面约76㎡户型,客厅+主卧朝南,客厅面宽约3.6米,采光面积还算大,但相比于面宽,进深的尺寸更大,通风采光受影响。亮点是有入户玄关、干湿分离、主卧270度飘窗。

建面约86㎡户型,是2.5房设计,有个小书房功能性上很实用,南向总面宽约7米,相较于建面约76㎡户型,少了玄关,入户直对厨房,主卧少了转角飘窗。

目前,两个面积段所剩房源大部分都是东西向。这两个户型,76㎡总价310万左右,87平的总价在360万左右,100万-150万的首付就能买个小三居,还是比较划算的。

另外100㎡和120㎡的两个户型,都是三面宽,更大面宽、更短进深,采光更好,而且处于小区核心位置。但这两个户型总价超过了400万,对于选择在良乡大学城上车的刚需来说,吸引力不大。

总体来说,中建学府印玥总价310万-360万的产品,性价比还算高。对于手里预算有限,只能选择6环外的刚需购房者来说,可以关注一下。

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