近日，一则关于“苏州官方回购万套住宅房源”的消息，在微信群中广为流传，最后引起了一些官媒的注意，导致苏州楼市再次出圈，在全国范围内引起一轮热议，甚至登上热搜。
经过对开发商的走访了解，从不少楼盘一线给我们的反馈，都确认了这个消息，像越秀、万科、金地商置等等，都提到官方从他们各自的楼盘回购了一部分住宅房源。
(资料图片仅供参考)
但是具体每个楼盘有多少房源被官方回购，暂时没有特别明晰的统计。
按微信群里早期流传的图片，我们可以整理得到这样一个表格：
很显然，这里只是一部分被官方回购的房源，仅有两千五百来套，与传言中的“万套房源”相比，差得很远。
不过通过这样一张前期流传的表格，我们可以了解到“苏州官方回购万套住宅”这个事件之中的更多的真相。
苏州官方为什么要回购住宅？
苏州楼市缺这一万套住宅的成交吗？
苏州新房住宅真的卖不出去吗？
这些问题我们将在后文之中，进行一一地分析。
首先我们先回答一个最基础的问题，也是很多网友都在问的问题：
“什么叫做官方回购房源？”
官方回购房源，指的是官方从商品房市场上，以市场价——或者略低于市场价的价格——将已经商品化的住宅房源收回到官方持有的状态，这个就叫做官方回购。
很好理解，因为建造这些房屋的土地，之前都是官方持有的。这些土地通过土拍的方式，从官方持有，到开发商买下土地70年的使用权，再到购房者买下房屋产权和土地的使用权，这一系列过程是正常的房屋开发流程。
如果官方从开发商手里，把房子买下来，那就是相当于房屋产权和土地的使用权回到了官方手里，这就是“回购”里边，这个“回”字的意思。
那么本次“苏州官方回购万套房源”事件中，苏州官方花了多少钱买这些房子？
我们可以通过苏州新房住宅房源的均值来进行计算。
目前苏州新房住宅房源，刚需和刚改房源基本上在200-300万元范围，改善房源在300万元左右。
我们如果保守一些估计，以平均250万元/套的总价进行计算的话，一万套房源就是250亿元左右。
苏州2021年的GDP是2.27万亿元。这一万套房源的总价，至少是1%的GDP增量。
以目前线上了解到的情况是这么说的：虽然房源已经网签，至少250亿的成交总量已经出现在账面上，但实际上苏州官方目前只是付了个首付，房子依然可以在售楼处卖，之后购房者买了房，再回款给苏州官方。
这个问题已经讨论得比较深了，我们来讨论下一个问题：
苏州楼市缺这一万套住宅的成交吗？
很多机构和媒体都分析说，本次“苏州官方回购万套住宅”的举措，主要目的在于稳定楼市，在于快速去库存，在于减轻房企周转的压力。
这个目的放在其他城市，确实有这个可能，但是在苏州，这个目的就站不住脚了。
说到这里，大家可以回头去看看开头的那张表格，我们可以看到，所有涉及官方回购的楼盘，几乎全部都有国资托底，大部分楼盘都不存在所谓的房企周转压力。
与此同时，我们纵观整个2022年的苏州楼市，截至9月底，苏州新房住宅一共有700万平房源网签，平均下来，差不多有5-6万套新房住宅获得网签。
如果苏州官方回购的一万套住宅全部包含在内的话，也就只占到20%甚至不到20%的比例。
虽然这个比例不至于用杯水车薪来形容，但是也并没有改变市场的供求关系——房子依然在卖，并不是说官方回购之后就没得卖了——改变的只是账面上的数字。
从实际的数字表现我们也可以看到：
到9月底的第38周，苏州官方回购房源，导致网签量异军突起的时候，依然远远不及6月份的第25周，苏州政策性住房集中网签带来的网签量高。
好巧啊，网签暴涨都是在每个季度的末尾。
所以我们可以说，苏州新房市场其实并不缺这一万套房源的去化。官方的回购，也并没有涉及到将这些房源进行重新分配，没有改变市场的供求关系。所谓的快速去库存，也只是去掉个库存的数字；所谓的房企周转的压力，其实也没有想象的那么大。
这也是苏州官方回购房源，之所以被这么关注的主要原因：其核心目的，和其他城市回购房源有很大的区别。
苏州新房住宅真的卖不出去吗？
这个问题就要一分为二来进行具体的分析了。
苏州新房住宅市场，改善和高端改善房源卖得相当不错。不少抢着在中秋期间开盘的改善住宅，可是喜报频出，动辄数亿成交量宣传得热火朝天。
还是回到开头的表格，我们会发现，表格里不少楼盘事实上并不是很愁卖。
比如说悦见云庭、东方雅苑，可能去化慢一点，但是去化的速度是比较稳定的，地段也位处园区，各自拥有一批坚定的拥趸。
澜庭叙、朗诗乐府，一个是仁恒的楼盘，一个是朗诗的楼盘，在口碑上，地段上都可圈可点；澄澜云庭就不用说了，这个楼盘本身就有大量房源是特供给人才的超低价房源，真的抢都来不及，根本不需要救。
当然，表格里也有一些确实愁卖的楼盘，这里就不点名了，但是针对这些楼盘，官方回购的力度都比较小，回购的房源数量比较少。
通过前面的分析，我们可以判断苏州官方回购房源的针对性：大部分房源选择的都是去化并不太困难的楼盘，避免最后回款成为空谈。
也就是说，苏州官方在回购房源的操作时，对于风险控制还是把关得很严，这一点基本上和救市的说法是南辕北辙的。
总结：
从目前各个渠道收到的消息来总结分析，我们可以得出“苏州官方回购万套房源”事件的几个特点：
回购房源并不涉及到具体分配，并没有改变市场的供需；
回购的房源大部分并不存在去化难度，官方垫资风险较低；
苏州楼市并未因为本次房源的回购，产生任何波动，表现平稳。
可以得到结论：“苏州官方回购万套房源”的事件，并没有改变苏州楼市的态势。有所改变的，只是一些数字上的呈现。
苏州官方为什么要回购房源？
这个问题的答案已经不言自明。
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