（风财讯智库整理自金地集团2022年10月28日投资人交流电话会实录）
管理层介绍公司近况：8月销售已转正
公司月度销售额在8月份和9月份同比已经转正。虽然1~9月整体签约额比去年有一些下降，但是下降幅度比中国房地产前两季度下降幅度小，说明金地公司销售方面有韧劲。
【资料图】
投资方面，公司今年在上海、北京、西安、厦门、长沙进行了投资，截止到9月，新增的土地储备是171万平方米，投资额是220亿元。
2022年以来，房企债券市场、股票市场都出现较多的下跌，金地公司的债券股票也下降较多，公司是坚持稳健的财务政策，也拥有多样化的融资渠道，一直保持着健康现金流。
在过去的6年间，金地的财务指标3条红线一直处于绿档。公司到现在为止，今年已经兑付了各种公开发行的产品，大概130亿，今年内公司已经没有需要偿还的公开发行产品了。
展望未来，公司将继续坚持平衡的发展战略，坚持提高产品竞争力、运营和营销能力，继续做好现金流管理，积极应对市场各种变化，确保公司持续性发展。我开场白，就讲这么多。
投资人和管理层问答
Q：
最近政策较多但效果有限，金地对未来商品房市场的判断是怎么样？公司有一段时间没有拿地了，对于系统拿地的月均现金流要求是怎么样？
A：地产市场趋势与公司销售端
各地政府都在积极因城施策，还是希望能够稳定房地产市场。比如利率下调、公积金贷款利率下调、限购政策变相打开、首付比例下降、二手房交易利好等，政策面不断释放对销售端、需求端较好的影响。
但政策面上大的提法都没有发生变化。市场面上来看，目前还没有看到明显的回暖的迹象。目前购房者对于房地产市场的心态，说跟股票市场差不多，买涨不买跌。
地产商出险，购房者对于买期房还是有一些疑虑，如果不能如期交付，将来不知还会不会进一步恶化。
还有一个大的经济形势，使得大家对自己的未来收入预期下降，很多人买房需要卖掉一套旧房子，再来买一套新房子，而现在二手房和一手房市场都不太活跃，所以总体上来看，这几个最主要因素下，市场还没有明显变好的迹象。
但是我们也可以认为，虽然没有明显变好，但也没有进一步变坏的迹象。所以我们接下来还是会去做很多销售端的工作，希望能够进一步提升我们的竞争力、差异化的竞争力。
总体上来看，政策出台后到市场变暖还需要一点点时间，所以我们预期如果市场没有明显进一步下探的迹象，可能一段时间之后市场能够稍微变好一些。
A：公司土地投资端
土地投资这一块，我们今年确实比较大幅削减了土地投资额度，因为我们看到市场的下行，不仅是销售市场下行，土地市场下行幅度更大。
1~9月份全国商品房的销售面积下降了20.26%左右，但是土地销售面积下降超过50%以上、土地出让金额下降了46%土地市场。土地市场还是处理的过程中，这使得我们会比较小心做一些投资，我们也是压缩了土地的投资。总体上来看，我们现在投资策略还是采取量入为出。
投资的城市，主要还是在人际比较强的城市，而且都是在比较地段比较好、能够保证一定去化的地段去做投标。
我们公司还有蛮多的土储，大概有6000多万平方米，这可以一定程度上冲抵我们短期减少的投资波动。
所以土地市场层面，我们会紧紧盯住销售市场和土地市场的变化，根据市场变化及时迅速调整策略。
Q：
公司如何看待目前市场打折促销的情况？
A：从出险房企到国央企，打折是正常的
现在市场上有很多企业打折促销，对于营销专业来说永远都会面对。
房地产虽然说价格不完全市场化，但还是一个自由竞争的市场，所以说竞争对手在价格调整，就必须要去应对。
一些出现房企确实有一轮价格的大幅调整，他们为了回笼资金。但这段时间有一些出险企业也已经不太降价了，更愿意把价格保持在一个较好的水平，相反现在有一些国企央企可能因为一些年度指标的原因，会做一些阶段性的价格促销，这种也是一个正常的行为。
Q：
如何看待房地产市场毛利率的问题？
A：行业毛利率20%有挑战性
金地公司2022年前三季度整体的毛利率是20.6%，相比去年同期的10.5%大概是增加了2.1个百分点，这个是综合的毛利率。
同时相应的房地产板块的结算毛利率，今年1~9月份是19.5%，比去年同期差不多是增加了3.6个百分点，但房地产也有季节性不平衡的问题，一般来说四季度相对结算占比较高。所以公司在今年的毛利率表现相比去年还是有一定程度的改善。
公司在目前已售未结转资源这一块的毛利率，这个数非常敏感，大致跟今年的表现比较接近的水平，相信在行业里应该算非常不错的水平。
行业的毛利率底部是不是20%？我感觉这是一个有挑战性的目标。当然还要高度关注未来国家政策的走势，这会极大影响大家对未来的预期。
Q：
公司明年的推盘的计划、货值总量、区域结构、存量销售去化的情况
A：公司销售目标完成率
截止三季度末，我们完成了销售额1630亿，完成度和我们计划的基本一致，今年完成计划的年度目标，应该有较强的保障，应该在Top20企业里边是比较优的一个水平。不过今年的销售额可能会比去年仍然有一定程度下降。
A：可售货值与明年计划
可售资源供货方面，我们到9月底的可售资源（达到预售条件，取证和没有取证都包括在内）是1900亿的水平，四季度还会新增大概500亿~600亿。
明年我们在今年的供货和四季度销售的基础上，还会新增大概1800亿-2200亿左右，要根据最后的市场的情况来定。因为以销定产，明年的可售资源大概会在3,600亿到4,000亿的水平。如果市场有积极信号，可能推出略多一些，这是总的可售资源情况。
A：库存质量与去化预期
库存的质量，从城市分布来看，我们大致是一二线和三四线大概是3：3，一线大概占到21%、二线46%，一二线一共占比67%，三四线大概占30%。
总体来说，今年的资源和明年供货资源是基本是一致。目前一些城市需求会略好一点，比如北上广深和一些二线城市，在西安、厦门、长沙这样的城市我们的销售也很顺畅，在沈阳、东莞、重庆、湛江这样的城市，我们的销售也在当地是比较领先的。
我们经营过程中，总体会均匀去化，我们在上海深圳的可售资源去化率在三季度末已经超过70%，加上四季度的话会更加高一些。
Q：
公司是否在内部做过现金流压力测试？全年负债有怎样的展望？
A：现金流管控情况
现金流是非常关注的一个问题。
金地是理科金地，我们率先打造了一个叫经营分析系统，把所有的项目做、所有的周期、现金流利润销售计划、盈利计划等做安排，以项目层面作为一个最小的单元，然后形成整个集团的比较长周期这样一个经营的规划。
所以在这样一个系统的辅助下，集团也是一直都做动态的做三年的一个经营规划，同时也在做年度的一个预算计划。
在这过程中我们也结合房地产的一个特点，会做“六季”的计划（就是未来一年半），基本上把房地产从拿地到开工开盘，甚至到容积率较低的项目的结转，都涵括在内。同时叠加做滚动的月度计划。
所以我们的现金流相对还比较好，包括销售回笼、融资、投资等总体影响现金流的重要因素都有严格把控。
A：融资与负债把控
融资这一块，可以细分成公开市场融资和开发贷。
目前公开市场融资受到比较多因素的制约，债券价格波动对公开融资的影响比较大。
我们会做压力测试对不同情景做分析，检测如果遇到极端情形，我们销售回款能应对多少压力；在我们3,600亿到4,000亿的可售货资的情况下，我们考虑如果去化率下行，或者叠加啊情形公司现金流情况又会是怎么样...此类我们都会做大致测算。
从目前情况来看，我们在今年四季度，基本上经营性现金流净流量能做到100亿左右，明年上半年大体能做到150亿左右，今年所有公开市场的公司债券和中票都已经偿还完毕。所以整体来看对我们今年到年底基本上是没什么压力的。
营业执照公示信息