“很幸运，我毕业来京工作的第一次租房，就顺利租住在保障性租赁住房中，这里比较符合我的预期和定位。目前，我的工作比较稳定，估计会长期租下去。”华润有巢国际公寓社区总部基地店租客小马如是说。
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近年来，为解决新市民和青年人的居住问题，北京在合理增加居住用地供应的同时，加大向租赁住房倾斜力度。随之，机构化集中式租赁住房项目呈现快速增长态势，尤其是保障性租赁住房（简称“保租房”）迅速扩容。
集中式租赁房赢得青年人“芳心”
租房不只是简单的签合同，一不留神就会“踩坑”，尤其对刚毕业的青年人而言，租房可能是进入社会的第一场“硬仗”。
小马告诉新京报记者：“今年4月，我来京工作并准备租房，花了些时间、精力，看了不少房子都没有合适的。最后，经同事推荐，我实地查看了华润有巢国际公寓社区总部基地店，特别喜欢这里的租住氛围，就签了1年的租赁合约。”
作为北京市集体土地租赁住房项目试点第一批公示项目之一的有巢国际公寓社区总部基地店，共有9栋楼、2300余间房。据小马介绍，他租住的是30多平方米的一居室，打折后月租金约为3000元，他选择月付。由于没有10%的服务费，且民水、民电，小马节省了不少费用。
谈及租住体验，小马很是满意：“私密空间强，又能与较熟的朋友相约一起看书、健身。遇到节日，社区里还会举办小型活动，有家的感觉。此外，这里的设施比较完善，在安全、服务、卫生等方面都有保障。”小马的感受并非个例。ICCRA住房租赁产业研究院（简称“ICCRA”）调研发现，近半数的青年人认为，可以通过公寓举办的社群活动结交新朋友；超过三成的青年人认为租住体验便捷、租约稳定、且统一管理有安全感。
今年有大量青年人和小马一样，在北京实现租房“安居梦”。今年10月，作为顺义区首批利用闲置商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目——泊寓天竺店开业，推出324间房源，较大程度解决了周边职工的居住问题。
近年来，为解决新市民和青年人的居住问题，北京在合理增加居住用地供应的同时，加大向租赁住房倾斜力度，随之，机构化集中式租赁住房项目呈现快速增长态势。
ICCRA调研显示，截至今年9月，北京市机构化集中式租赁住房项目（已开业）合计约72000套（间）。按分类来看，市场化运营管理的长租房占比约83%，保租房占比为17%；从筹集方式来看，仍以存量盘活和改造为主。
从供给分布来看，2021年-2022年机构化集中式租赁住房新增项目大多分布于五环外，朝阳、海淀、通州、丰台、大兴等地区均有覆盖，从而助力提升全市的职住平衡。另一方面，呈现多组团态势，中心城区的人口不断向外围区域进行疏解。
长租公寓逐步纳入保租房
对北京这座特大城市来说，做好保障性租赁住房，对服务城市新市民、保障青年人住房需求具有重大意义。
今年9月，《北京市“十四五”时期住房保障规划》发布，其中提到，“十四五”时期，全市力争建设保租房40万套（间），加大保障性住房建设用地供应力度，新增保障性租赁住房供地占比不低于住房用地供应总量的15%。
在此背景下，北京保租房发展按下“加速键”。ICCRA统计数据显示，截至今年9月，北京已开业的保租房超12000套（间）。基于此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然预计，未来2-3年，北京潜在供给合计约87124套（间）。其中，市场化运营管理的长租房占比约44%，保租房占比将达56%。这意味着，未来保租房将成为北京集中式租赁住房供给的主力军。
从保租房筹集方式来看，ICCRA统计数据显示，集体经营性建设用地建设保租房的占比最高，占比达81%。此外，北京也在鼓励利用现状建筑改建保租房，通过多渠道增加保租房的有效供给，因此，非居住存量住房改建的保租房，占比约16%。
值得一提的是，在一系列政策利好下，不少长租公寓也在逐步纳入保租房体系。据ICCRA统计，从申请纳保的企业背景来看，以国资背景企业与集体经济组织的联合体为主，占比约44%；集体经济组织、市属国企单独主体占比相当，均为19%。民企在纳保申请上也有突破，万科以联合体形式申请3个项目，城家以单独主体申请两个项目也完成了认定。
与此同时，在“纳保”项目中，机构的品牌化趋势明显，品牌化机构占比约48.5%，包括华润有巢、泊寓、城家、首开乐尚等。对此，赵然指出，品牌化、机构化建设及运营，能够实现保租房的高标准打造和高品质呈现，从而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。
保租房需要更加强化“职住平衡”
而在社会普遍关心的职住平衡上，目前的保租房是否能满足青年人的需求？又存在哪些难点？
ICCRA统计数据显示，目前，北京80%的保租房集中在五环以外，保租房在分布上还存在不均衡的问题。对此，赵然表示，这并不利于缓解大部分热点就业区域（如CBD、金融街、东单、望京、中关村产业园等）的职住平衡，建议未来通过存量物业更新改造的方式增加保租房供应，特别是地铁沿线存量物业，缓解上班族的职住平衡压力。
与此同时，保租房在运营方面，面临不少难点。赵然指出，租赁式社区由于规模体量大，服务配套更加丰富多元，因此，其管理难度也呈数量级增长，这很考验租赁管理企业的运营能力。此外，租赁式社区除了提供住宅小区类似的物业服务之外，更强调社区归属感，因此，租赁运营企业需探索客群相处之道，在此之上开展社群活动，并综合住房与商业业态，动态把控客群需求，以长期规划获得稳定现金流。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，随着保租房项目不断入市，保租房运营者更需注意更需考量如何将政策红利更好地落地，让目标群体充分了解此类项目，更加便捷、高效地申请保租房，从而让保租房产品和青年人的租赁需求更有效、精准地对接和匹配。
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