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促进房地产市场稳定发展,政策仍有发力空间

来源:新京报      时间:2022-12-13 07:31:25

近日,为冲刺年终业绩,华润置地深圳大区近期对即将入市的两个楼盘做出承诺:至所有房源售罄之日,华润置地承诺降价补差价。这是今年深圳首个宣布降价赔付的房企。可以说到了年底,房企花式促销卖房频出,不过,能够喊出承诺降价补差价,也表明房企对未来充满了信心。这或意味着房地产市场下行空间有限,甚至会迎来反转。

前两年,我们在房地产市场采取了降杠杆的政策。

2021年1月1日起,央行和住房和住建部限制开发商融资,规定了“三条红线”。1、排除预收后的资产负债率不得超过百分之七十; 2、净容负债率不得超过100%;3、现金短债比不小于一。 如三道红线全部超过,房地产商无法再扩张负债;超过两根,负债规模年增长速度不能超过5%; 超过一条,增长速度不能超过10%;全部没有超过,不得超过15%。 融资规模被限制,使得不少房地产商,需要通过减价来提升市场销售。


【资料图】

同时,由于众所周知的原因,居民对未来预期不好,自然也不敢加杠杆买房。所以过去一两年,中国的房地产市场下行明显,还出现了烂尾楼现象。

中国的房地产市场该如何健康发展?

针对新的情况,今年我们一方面并没有放松“三条红线”,但在需求端以及为企业解决流动性紧张以及保交楼等问题上,我们某些政策上也出现了调整。

在需求端,9月末,央行、银保监会、财政部、国家税务总局三道政策连发,着眼于需求端的限贷松绑和交易减负,分别是关于阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套房公积金贷款利率、支持居民换购住房享受个税退税优惠。

针对供给端,人民银行、银保监会日前联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,即“金融16条”,提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,支持调整个人住房贷款政策等措施,加大对房地产企业流动性支持。同时,银保监会、住建部、人民银行联合发布政策,支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险。

各金融机构迅速地落实了央行的指导性政策,11月,交通银行(601328)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、邮储银行、建设银行(601939)、工商银行(601398)等六大行陆续与房企签署战略合作协议,授信额度超万亿。其中涉及的房企包括碧桂园、中海、华润置地、万科、龙湖、金地、美的置业、绿城等,除了央国企之外,其余大部分为示范性民营房企。

在债券融资层面,交易商协会发布支持民营企业债券融资额政策,并强调支持民营房地产企业。在房企股权融资方面,政策重启股权融资,有利于优质房企获取再融资和境外上市机会。不仅能改善房企资产负债表、补充流动资金,也有利于优质房企收并购出险房企或项目,有利于房地产市场的稳定。

这些政策有助于稳定市场信心和预期。某种程度上,这已经在房地产商的信心上表现出来了。

这些政策调整背后,源于促进房地产市场稳定发展,更好满足人们的刚性和改善性住房需求,但并不是鼓励投机买房。

1978年是全国人均居住面积是7.6㎡,城市人均居住面积是3.6㎡。到2020年,根据第七次全国人口普查的详细数据,中国家庭户人均居住面积达到了41.76平方米,平均每户住房间数为3.2间,平均每户居住面积达到111.18平方米。

看起来这个数据不错,在全球来说都算好的。全球人均居住面积,美国排第一67㎡,前五分别是意大利43㎡,中国40.8㎡,荷兰40.8㎡,德国39.4㎡,中国人均居住面积已经进入全球第三,撇开美国,中国和第二名意大利也差不了多少。很多人由此得出结论,中国的房地产发展是充分的。

但是,应该看到的是,这一数据是涵盖了城乡的。

根据近年的数据,美国城市化率是82.06%;意大利城镇化率为71%;2019年荷兰城镇化率为91.88%;德国城市化率是77.26%;而中国2021年城市化率是64.72%。所以,全球的居住面积,更大比例的是城市居住面积,而中国的是城乡居住面积。

在农村宅基地一般都很大,这拉高了中国的人均居住面积,夸大了中国的房地产发展状况,低估了人民对住房的需求。如果仅仅看城市,中国的城市家庭人均居住面积为36.52平方米,排名就要下降很多。

所以,我们的房地产市场还有较大发展空间。而我们的政策也仍有发力空间。展望未来,在消费端,或许还有更大的政策,比如可以考虑下调首付比例,有利于刚需入场;在限购方面,可取消“认房又认贷”,支持改善型需求,特别是将置换型改善二套房视为首套房,享受优惠的首付与利率。而不管是改善型还是刚需,下调利率都是有益的,目前的房贷利率还有较大下调空间。当前除部分城市放开首套房贷利率下限外,多数城市首套下限为LPR(贷款市场报价利率,Loan Prime Rate)-20bp(基点,Basis Point),所有二套下限仍按LPR 60bp,即分别为4.1%、4.9%。

作者/刘远举 上海金融与法律研究院 研究员

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