近日，为冲刺年终业绩，华润置地深圳大区近期对即将入市的两个楼盘做出承诺：至所有房源售罄之日，华润置地承诺降价补差价。这是今年深圳首个宣布降价赔付的房企。可以说到了年底，房企花式促销卖房频出，不过，能够喊出承诺降价补差价，也表明房企对未来充满了信心。这或意味着房地产市场下行空间有限，甚至会迎来反转。
前两年，我们在房地产市场采取了降杠杆的政策。
2021年1月1日起，央行和住房和住建部限制开发商融资，规定了“三条红线”。1、排除预收后的资产负债率不得超过百分之七十； 2、净容负债率不得超过100%；3、现金短债比不小于一。 如三道红线全部超过，房地产商无法再扩张负债；超过两根，负债规模年增长速度不能超过5%； 超过一条，增长速度不能超过10%；全部没有超过，不得超过15%。 融资规模被限制，使得不少房地产商，需要通过减价来提升市场销售。
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同时，由于众所周知的原因，居民对未来预期不好，自然也不敢加杠杆买房。所以过去一两年，中国的房地产市场下行明显，还出现了烂尾楼现象。
中国的房地产市场该如何健康发展？
针对新的情况，今年我们一方面并没有放松“三条红线”，但在需求端以及为企业解决流动性紧张以及保交楼等问题上，我们某些政策上也出现了调整。
在需求端，9月末，央行、银保监会、财政部、国家税务总局三道政策连发，着眼于需求端的限贷松绑和交易减负，分别是关于阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套房公积金贷款利率、支持居民换购住房享受个税退税优惠。
针对供给端，人民银行、银保监会日前联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即“金融16条”，提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，支持调整个人住房贷款政策等措施，加大对房地产企业流动性支持。同时，银保监会、住建部、人民银行联合发布政策，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。
各金融机构迅速地落实了央行的指导性政策，11月，交通银行(601328)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、邮储银行、建设银行(601939)、工商银行(601398)等六大行陆续与房企签署战略合作协议，授信额度超万亿。其中涉及的房企包括碧桂园、中海、华润置地、万科、龙湖、金地、美的置业、绿城等，除了央国企之外，其余大部分为示范性民营房企。
在债券融资层面，交易商协会发布支持民营企业债券融资额政策，并强调支持民营房地产企业。在房企股权融资方面，政策重启股权融资，有利于优质房企获取再融资和境外上市机会。不仅能改善房企资产负债表、补充流动资金，也有利于优质房企收并购出险房企或项目，有利于房地产市场的稳定。
这些政策有助于稳定市场信心和预期。某种程度上，这已经在房地产商的信心上表现出来了。
这些政策调整背后，源于促进房地产市场稳定发展，更好满足人们的刚性和改善性住房需求，但并不是鼓励投机买房。
1978年是全国人均居住面积是7.6㎡，城市人均居住面积是3.6㎡。到2020年，根据第七次全国人口普查的详细数据，中国家庭户人均居住面积达到了41.76平方米，平均每户住房间数为3.2间，平均每户居住面积达到111.18平方米。
看起来这个数据不错，在全球来说都算好的。全球人均居住面积，美国排第一67㎡，前五分别是意大利43㎡，中国40.8㎡，荷兰40.8㎡，德国39.4㎡，中国人均居住面积已经进入全球第三，撇开美国，中国和第二名意大利也差不了多少。很多人由此得出结论，中国的房地产发展是充分的。
但是，应该看到的是，这一数据是涵盖了城乡的。
根据近年的数据，美国城市化率是82.06%；意大利城镇化率为71%；2019年荷兰城镇化率为91.88%；德国城市化率是77.26%；而中国2021年城市化率是64.72%。所以，全球的居住面积，更大比例的是城市居住面积，而中国的是城乡居住面积。
在农村宅基地一般都很大，这拉高了中国的人均居住面积，夸大了中国的房地产发展状况，低估了人民对住房的需求。如果仅仅看城市，中国的城市家庭人均居住面积为36.52平方米，排名就要下降很多。
所以，我们的房地产市场还有较大发展空间。而我们的政策也仍有发力空间。展望未来，在消费端，或许还有更大的政策，比如可以考虑下调首付比例，有利于刚需入场；在限购方面，可取消“认房又认贷”，支持改善型需求，特别是将置换型改善二套房视为首套房，享受优惠的首付与利率。而不管是改善型还是刚需，下调利率都是有益的，目前的房贷利率还有较大下调空间。当前除部分城市放开首套房贷利率下限外，多数城市首套下限为LPR（贷款市场报价利率，Loan Prime Rate）-20bp(基点,Basis Point)，所有二套下限仍按LPR 60bp，即分别为4.1%、4.9%。
作者/刘远举 上海金融与法律研究院 研究员
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