2022年对于房地产市场而言，是多重不利因素叠加的一年，销售端持续走低、土地市场低温运行、房企融资遭遇封冻……房地产市场进入深度调整阶段，利好政策的陆续出台，为房地产市场解局打开了突破口。从中，亦可以寻找2023年的投资机会。
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中指研究院常务副院长黄瑜近日在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“从中央层面来看，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。根据中指监测，全年已有超300省市（县）出台房地产调控政策近千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。”
来源：受访者提供
调控力度已达峰值
2022年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。纵观全年政策出台，整体呈现何种趋势？
进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。央行和银保监会11月11日联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面。
来源：中指研究院
黄瑜指出，“政策核心逻辑在于，一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是‘保交楼’，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。”
地方层面，根据中指监测，2022年1-11月，全国已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值。
来源：中指研究院
“从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。”
“2022年创新政策频出，政策工具箱进一步丰富。“黄瑜表示，今年以来，多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合，设立创新型政策工具，如多孩家庭住房扶持政策、一人购房全家帮的公积金购房政策、租赁破限购、支持集中购房等。创新型政策逐渐在二三线城市普及，并向热点城市延伸。
“值得关注的是，11月以来，核心一二线城市政策优化力度有所加大，杭州将‘认房又认贷’调整为‘认房不认贷’，降低二套首付比例至40%；南京部分银行亦下调二套首付比例，成都、西安、厦门、武汉等城市优化限购政策，短期来看，核心一二线城市政策有望继续优化。”
政策效果是否显现？
今年以来，多地疫情反复，多地期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。
“从销售端看，下半年以来，受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响，房价持续下行。”
黄瑜列举了一组数据，“至11月，中国房地产指数系统百城新建住宅价格已连续5个月环比下跌，超半数城市房价环比下跌；百城二手住宅价格已连续7个月环比下跌，3/4城市价格环比下跌。年底政策密集出台，但市场表现未见好转；11月重点100城商品住宅成交面积环比、同比继续下降，12月以来，重点城市周度成交面积同比降幅仍在20%以上。”
“土地方面，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显，绝对规模均降至近十年同期最低水平，成交楼面价结构性小幅上涨，流拍撤牌率仍在高位，土地底价成交占比持续走高。政府推地及企业拿地意愿均不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高，托底现象明显。”
区域投资仍大有可为
从国家统计局公布的数据来看，今年1-11月，全国房地产开发投资额12.4万亿元，同比下降9.8%。其中东部地区投资额6.7万亿元，同比下降6.9%；中部地区投资额2.7万亿元，同比下降6.3%；东、中部地区降幅明显低于其他地区。
“从土地市场表现来看，据中指监测数据，市场下行期，普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大，土地出让金降幅均在四成以上。”
来源：中指研究院
黄瑜强调，“整体来看，各地区房地产开发投资表现不同，土地市场分化态势较为明显，东部及热点地区投资韧性较高。这部分地区普遍人口持续流入、产业活力较为突出，成为企业投资、持续深耕的重点地区。”
调控政策方面，此前热点区域房地产行政限制性政策较多，2022年政策进入全面宽松阶段，其中长三角地区政策优化次数接近200条，占比20%，珠三角、长江中游政策优化次数均超80次。一定程度上也促进了市场情绪的修复。
基于多重因素考虑，黄瑜预测，“2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。京津冀短期疫情影响市场运行节奏，区域市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。”
细分领域机会何在？
黄瑜认为，物流地产、商业地产、长租公寓、物业服务等在2023年将面临新的挑战，但也将在各自领域面临新的发展机遇。
“2022年，我国房地产市场调整，但是物流地产表现平稳，并且有较多机构加大积极布局。随着疫情防控优化，房地产市场回稳，我国经济将明显企稳回升，经济贸易繁荣是物流地产发展的最主要支撑。未来一年，物流地产仍是相关投资机构及房企升级业务关注的重点，将加速发展。”
另一个在市场下行期迎来逆势发展的是代建领域。黄瑜指出，“未来一年，代建仍将表现快速发展。一是今年大量地方城投托底拿地，这些企业开发能力较弱，需要有品牌和开发能力强的代建企业帮助；二是明年将继续加大出险企业项目纾困，这也为代建企业发展提供了机会。”
商业地产在2022年受到经济下行、疫情等因素干扰，供需两端均走弱，长租公寓同样面临市场租金压力。黄瑜预测，”2023年，随着各项稳经济政策显效发力，服务业经济和消费市场的恢复或将带动商业地产市场稳步复苏。随着疫情防控政策的优化、经济形势的逐步好转，住房租赁市场活跃度有望得到提升，长租公寓项目或迎来新的发展机遇。”
“展望2023，物企板块基本面向好，市场倒逼物企提供质优价廉的服务，长期投资价值可期。并且，物企由盲目扩规模向追求有质量的增长转变，头部企业战略方向多元化，品牌建设和城市服务成为重点。”
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