广州市中心高端物业这波热度，从2021年燃到了2022年，不断飙高。随着高净值人群积极优化资产配置，千万元以上中高端产品成交量屡创新高。广州中原研究发展部数据显示，受中心区优质板块项目入市带动，2022年千万元高端一手住宅成交宗数达到3325宗，同比2021年增加33%。千万元级物业逆市走出独立行情，高端物业需求在2022年加大幅度释放后，2023年能否持续优势，继续高歌猛进？
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千万元以上新房全年成交超3000宗
同比增加33%
2020年至今，千万元以上高端住宅成交宗数已实现“三级跳”，从2020年的千余宗水平，上升至突破3000宗，同比增加33%。市场占比方面，也从2020年的1.1%的总成交占比，增长至4.6%。可见尽管2022年新房市场环境不太稳定，但市区高价产品项目的影响依然较小。
事实上，2022年广州改善市场，出现了如琶洲南TOD、广船滨江上都、粤海云港城这样货量充足的大盘，对比前几年市区核心高端板块“无米之炊”的现象，2022年中高端买家选择空间大增，更容易促成成交。
此外，2022年千万级商业大平层公寓，成交规模也较往年大增。据广州中原研究发展部数据显示，该类产品2022年成交120套，同比增长17%，套均总价首次突破了2000万元/套。而这些千万级商业大平层供应多在市中心，集中在金融城、珠江新城和广船板块。这部分产品具备城市一线景观、大开间、通风采光优越、不限购等特点，成为了不少高端买家的选择。
房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，千万以上物业成交量增大的原因，主要是市场有所萎缩，中低端的买家购买力出现一定的下滑，影响了这个阶层的大宗消费决策；而对千万级高端物业而言，高端买家即使受经济下行影响，还是有能力出手的一个群体。“目前市场改善型为主导，无论是以小换大，还是以差换好，其实都是总价有所提升，初次置业目前在市场占比下降较为明显，在大城市只占约20%，大部分依然是首改或二改的改善型买家。其次，客户需求的变化，也是导致高端物业成交增加的关键原因，在市场经历波动后，购买力回归主城区，而主城区改善户型的起步门槛，不少也是过千万级。”
而在广州世联研究院副院长崔登科看来，疫情期间新富阶层的出现，令高端物业需求有所放大。“例如一些互联网平台的创作者等新富阶层，有了购房的需求，能够保值的物业选择不多，也是高端物业销售上升的因素。”
海珠千万级物业独占鳌头
同区高端项目分化明显
虽然不少千万物业都位于中心区，但即使是同区，甚至同板块且都拥有稀缺资源，不同的产品段，成交依然分化明显。海珠区高端物业在去年独占鳌头，得益于近两年来卖地火热，加上地块素质较高，率先奠定了各大项目的“高端基因”，2022年全区套均总价达1314万元，为11区之首。而其中主要功臣便是琶洲南TOD项目，该项目去年“五一”“十一”假期推盘首日去化率基本在95%以上。广州中原研究发展部指出，琶洲南TOD套均总价达2138万元，去年共成交436套，是2022年名副其实的网红盘。而同是海珠区的保利湖光悦色，与琶洲南TOD相距4公里，套均价为1282万元，去化则为62套。
在荔湾，同样呈现高端住宅销售分化的情况，例如以江景为卖点的广州幸福湾，主打200多平方米的大平层，去年4月已取得预售证共推售200余套产品，据住建局官网数据显示，目前仅去化75套。而两公里外江景盘滨江上都，同样是去年开售的江景盘，产品为110-155平方米，更平易近人的总价，得到了近200套的去化。
“以区位来看，海珠、天河两区在千万级住宅市场占主导。”邓浩志表示，天河为CBD且供应稀缺；海珠则有琶洲这个广州新经济引擎，且是核心老城区，加上海珠的‘含园量’较高，生态环境较好，所以有一定的高端改善基因。而相对来说，荔湾城市界面稍弱，而且没有产业，现时只有零星江景盘。”
崔登科告诉记者，高端物业的需求偏好并没有变化，首要考量的是核心区域，其次是景观条件、人性化的产品和服务。
而邓浩志认为，项目的人群定位同样是热销与否的关键因素。“现时60%左右的千万级高端客户都是改善客户，是高端物业中的刚需人群；另外的20%是45岁以上年纪稍大的购房者，希望配置房产给下一代；而剩下的20%人群，属于资产重新优化调整。例如在手的物业板块已经慢慢没落，希望置换出来购置更好的板块，又或者此前持有的高端住宅已经老旧，需要换新。”而在配套方面，邓浩志表示，目前高端买家与以前追求量的概念不同，现在的配套需求贵精不贵多。例如在好的学区，周边配有好的医院，配置双主套、大开间客厅、LDKG一体化设计等，都是不少高端物业的标配。
千万级二手物业复苏较快
珠江新城出现翘尾行情
而从二手成交来看，千万高端物业成交同样稳步上扬，据广州中原研究发展部监测，2022年千万高端物业网签占比同比增0.4%，而“配套成熟 生活气息浓厚”的大社区盘源价格在2022年逆市企稳。
合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，从2022年的广州二手市场来看，千万级二手高端物业成交量是跟随大市一起下降的，但千万高端物业的复苏步伐会比普通住宅快很多。“去年二手市场分化趋势比较明显，例如珠江新城这些核心区域的高端物业成交，相对会比其他区域的千万级户型要活跃。珠江新城在2022年有两个时间段都迎来了成交小高潮，一个是在2022年的三到五月，另一个是2022年底，珠江新城出现了千万高端物业翘尾的行情。”
“2022年珠江新城板块呈现V字走势，10月调控基调放松，不少买家重新瞄准板块优质盘源的高层、南向单位，用稀缺性来实现资产保值。” 广州中原研究发展部指出，不少优质楼盘在逆市中反而上调，例如中海花城南向高层单位较上年价格波动8.6%，但实际上板块内优质江景项目比比皆是，板块价格存在一定水分。
梁燕明表示，进入2023年，市中心核心区域的二手高端住宅需求还是较多，特别一些价值在1500万元至3000多万元之间的房源，有一定量的需求。在梁燕明看来，珠江新城同天河北板块，一手高端物业断供已久，如果是区域认定性较强的客户，就只能够选二手，而目前其他区域依然持续受到一手市场的冲击。
目前购置市中心高端物业的买家，主要是改善需求为主，升级自己的资产。另一方面，还是从资产保值性方面去考虑。如果从2022年疫情反复的时间段去看，广州高端物业市场，还是核心区的高端物业相对表现出较好的保值性。
“高端购买力已大幅度释放
预计今年成交量有所放缓”
对于2023年的千万级物业成交趋势，多位业内人士认为，继续飙高的可能性不大。邓浩志表示，千万高端物业的购买力从2020年下半年就开始释放，经过2021年的高歌猛进以及2022年的冲刺，已经消耗了不少购买力。“从去年的三四季度起，中心区千万级一手新房的入场价格有所调整，成交量也有所放缓，即使是天河的几个高端项目，同样需要动用渠道、全民营销等方式，在经济持续下行的情况下，高端的购买力也开始受到影响。”
崔登科同样指出，高端物业需求在2022年加大幅度释放后，2023年将会有所放缓。“主要是未来中心区域供应将会放大，需求相对减少，并且伴随经济逐渐复苏，流动性将会有更多选择。如果物业价值对冲不了货币超发，房贷利率并未继续下调，相信买家会更为谨慎入市。”
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