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全球最资讯丨楼市特刊②|成交约6520亿!5个百亿大盘!2022年上海楼市发榜,谁在突围?

来源:凤凰网房产上海站      时间:2023-01-11 15:47:49

编者按:

2022年已然落幕,虽有艰难却也平安度过。过去这一年,上海楼市摊上哪些大事?有哪些项目迎来出圈名场面?房企交付大考成绩单如何?凤凰网房产启动岁末策划《上海楼市Weekly年终特刊》,是总结也是告别,让我们保持热爱,奔赴2023。


【资料图】

2022年土地市场回顾:

走过冬至,开启数九寒冬,进入一年中最冷的时候。

对于房地产行业来说,虽然仍身处“寒冬”,但是近期包括央行、银保监会、证监会在内的监管部门先后出台支持政策,“暖意”频频,楼市向好的信号正逐渐清晰。

回顾过去的2022年,上海楼市在跌宕起伏的发展中,经历上半年两个多月的“停滞期”后,下半年房企积极抢收,在供需两盛的市场环境下,楼市成交依旧保持着高位,其中,招商蛇口、仁恒置地、融创中国、大华集团、华发股份等企业均有着不错的销售额,建诚晟业数据显示,2022年,上海房企TOP20累计销售金额2921亿元,同比上升35%。

另据CIRC数据监测显示,2022年上海商品住宅供应面积为1151.66万㎡,同比上涨42.06%;成交金额为6519.82亿元,同比去年上涨11.76%。

在成交面积方面,根据中国指数研究院数据显示,2022年1-12月,上海商品住宅(不含保障性住房,以下简称‘新房’)成交面积为 1008.3万㎡,同比下降4.8%;成交套数为88678套,同比下降6.4%;成交均价63865元/m²,价格累计下跌0.97%,同比上涨15.66%。

全年供应1151.66万方,五大新城为供应主力

基于目前采用集中供应方式,通常年末最后一批房源不一定能在当月全部入市,所以尽管1月是传统淡季,但也出现了169.39万方的高供应。4-5月份,受上海封城影响,新房几乎断供。

6月开始,每月公布一批集中供应房源,每一批供应量都在百万平方米左右,尤其是11月中旬推出的第七批批次房源高达190.6万方,以至于12月份新盘入市量冲破200万方。

据CIRC数据监测显示,2022年上海商品住宅供应面积为1151.66万㎡,同比上涨42.06%。

从市场投放来看,符合上海新盘市场以改善为主的格局,尤其是3万-6万元/㎡的首次改善产品占市场供应主流,占供应总量52.83%。这点从供应项目前十可以看出,3万-6万元/㎡有7个项目。

数据来源:上海中原地产

五大新城仍是供应主力,这和上海“十四五”重点发展规划一致。尤其是临港新城投放量特别多,供应前十的榜单中,临港有4个,且排名都很不错。

据不完全统计,2022年上海新房总计供应8个批次,项目总数合计304个,供应住宅套数达到93403套,其中109个项目触发积分,在已公布的入围分中,最高的为东方悦澜,96.9分。

据悉,项目位于前滩板块,前滩,一直是上海楼市炙手可热的板块,作为前滩最后三子之一的东方悦澜于2022年四批次入市,开盘推出481套房源,共计1477组有效认购,认购率达到307%。

(2022年上海入围分前十楼盘)

值得一提的是,在2022年供应量井喷之下的集中供应,让认购门槛明显降低。以大虹桥板块为例,增加供应之后,购房者入围积分有下降之势。11月中旬,上海有190万平方米房源入市,供应面积为全年最高,此后,大虹桥板块多个楼盘下调入围积分,普遍在60分出头,12月开盘的中铁虹桥逸都入围分数61.22分,早在10月开盘的招商象屿蟠龙府入围分数则为75.85分。

2022年,楼盘“千人摇”和门庭冷落并存。上海蟠龙天地三期538套房源认购人数高达2057组,蟠龙府、华发建发·缦云、瑞虹新城·瑧庭认购人数同样高达1900余组。

(2022年上海认购数前十楼盘)

认购率方面,位于浦东区的森兰壹公馆以617%的认购率遥遥领先,其次仁恒海上源三期、新湖上海青蓝、森兰名苑等多个热盘认购率也均在400%之上。

(2022年楼盘认购率前十楼盘)

与此同时,还有部分楼盘由于认购人数不足而取消摇号,比如新华御著、世纪金源梧桐印象等,从分布区域上来看它们多位于金山、崇明等郊区,交通及配套都存在些许欠缺。

(2022年部分未摇号项目)

全年楼市仍高位运行,共成交1008.3万方

2022年,上海楼市可谓是开启“闯关模式”,一季度楼市的火热被突如其来的疫情按下暂停键,被迫进入长达两个月的“空窗期”。好在疫情恢复之后,推盘节奏、个贷、土地及限签等各个方面都有适当的放松,供需两盛的市场环境下,各家也是紧抓窗口期,加速推盘。

在但是自国庆之后,楼市也因为“供应激增”、“撞车分流”等因素进入转折点,市场阶段性遇冷。不过进入四季度,随着相对应的救市政策也陆续出台,各家也是紧抓机遇,尤其是在这年关冲刺的关键时刻,应开尽开,所以2022年楼市成交依旧保持高位。

中国指数研究院数据显示,2022年1-12月,上海新房成交面积为1008.3万㎡,同比下降4.8%;成交套数为88678套,同比下降6.4%;成交均价63865元/m²,价格累计下跌0.97%,同比上涨15.66%。

(数据来源:中国指数研究院)

建诚晟业数据显示,2022年,上海商品住宅TOP30累计成交金额达2447亿元,同比上升38%,出现了5个百亿大盘。金额榜单历来是高端项目的主战场,但是2022年却一反常态。金额榜TOP10中,均价超10万/㎡的高端盘仅占3席,其余均是坐落在外郊环的“热门项目”,凭借自身大批量的供应以及“逢开必清”的出色成绩,跻身金额榜前十。

以颛桥紫薇花园为例,成交面积高达22万方,金额高达约150亿元,2022年4次开盘都交出满意的答卷,稳居金额榜单TOP3。

2022年,上海房企TOP20累计销售金额2921亿元,同比上升35%。聚焦榜单,我们可以看到头部房企业绩增速迅猛,中、小型开发商失去竞争优势。

以居榜首的招商蛇口为例,权益口径业绩金额达到325亿元,这一“现象级”数据,让排位紧随其后的企业忘尘莫叹。

此外,国、央企在这一年里异军突起,发起猛烈攻势,排位和业绩都有大幅提升。比如保利、华发等房企业绩增幅都十分可观,实现了梯队间的跨越,直接跻身进TOP10行列。

政策利好下,2023年上海楼市可期

进入2023年,上海新房成交数据持续向好。

佑威房地产研究中心监控的数据显示,1月1日~8日,上海新建商品住宅共成交4755套,共约53.28万方,日均近600套新房成交,市场正快速修复中。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,从2022年土地拍卖来看,2023年住宅供应充分,预计仍会保持1千万平方米左右的供应量。在充足的供应支撑下,2023年成交仍有机会维持在当前水平,甚至可能增加1成。当然,节奏可能和2022年不同。预计随着正常状态的回归,2023年供应节奏或回归到2月一次,那么成交节奏不会和2022年一样上下半场不会相差那么明显。上半年很大可能继续信心修复,包括入围分数继续低位运行。但下半年市场整体转好,成交转为活跃,入围分数线逐步上行。

价格方面,房地联动价继续为未来房价提供指引。尽管市场会有些乏力,但不会影响房价上涨。当然,幅度一定在5%以内。

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