近日，记者从广州市房地产中介协会（以下简称 " 协会 "）获悉，2022 年协会全年立案处理的消费者投诉中介的案件为 15 宗，与 2021 年基本持平，但接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量仍较多，全年共处理 352 宗咨询案件，其中现场咨询共 125 宗，电话咨询 227 宗。

处理投诉较少的原因是，自 2021 年起，广州市住建局将有关房地产中介管理职能下放至各区住建局，消费者因此更优先选择各区住建局受理交易纠纷。

(资料图片仅供参考)

咨询方面，咨询交易过程中出现纠纷后应当如何妥善处理，其中签约后卖方反价、一方当事人因合同约定不明而不配合履约、购买一手房中介未按约定返佣等情况较为突出，约占 35%。其次是咨询存量房网签、住房租赁合同网上备案办理流程、规定及注意事项等，约占 22.1%。

案例一

付了定金后才发现，房子被改建占了楼道

2022 年，刘先生夫妇想购置一套三房的物业。于是刘先生到 A 中介公司的门店找房子。经纪人小陈带着刘先生乘坐电梯到李先生出售的房屋实地看房。经纪人小陈拿出房屋的平面图向刘先生介绍，房子原是两房一厅，前段时间业主李先生翻新房子，把两房隔成小三房，房屋位置在楼层的角落。刘先生觉得房子格局比较符合自己三房的需求。

而同期，刘太太找到曾为自己买下现住房屋的 B 中介公司的经纪人小张咨询，恰巧经纪人小张向刘太太推荐的也是李先生的房屋，通过视频展示了房屋内部的情况，觉得屋内的装修很新，室内设计风格也让人舒服，可以省下一笔装修费。B 中介公司经纪人小张告诉刘太太，李先生的房子现在也有其他中介公司的客户在看，很抢手，如果刘太太有意向买这套房子，最好今天抢先下定金。刘太太电话联系了刘先生告知 B 中介公司推荐房子的情况，两人确定两家中介公司推荐的都是同一套房子。刘先生表示他已经实地看房，觉得合适，让刘太太通知 B 中介公司的经纪人小张约李先生出来面谈。签订《存量房买卖合同》时，卖方李先生表示该出售房屋的房产证原件放在抵押银行，提供不了原件，仅有不动产权证的信息页的复印件。于是刘太太通过李先生提供的《广州市不动产登记查册表》，核对了房产基本信息，便在查册表签名确认。B 中介公司根据《查册表》的建筑面积等信息，完成填写《房屋买卖合同》，双方完成签约，刘太太向李先生支付 5 万元定金，并向 B 中介公司支付全额中介服务费。

一个月后，刘太太与李先生完成房屋过户手续。收楼当天，刘先生与刘太太走楼梯上楼，发现原业主把门口外移到公共楼道，并围了一部分的公共面积自用，扩大了厨房、厕所位置。刘先生担心该部分面积将来需拆除，会影响房屋的内部格局，要求李先生作出书面承诺，若日后城管等执法部门要求拆除，李先生需向刘太太作出 5 万元的经济赔偿。李先生不同意，并表示房屋以现状出售，合同约定的房屋出售面积按查册表登记的合法面积登记，其在交易过程中并未存在隐瞒欺诈行为。刘太太认为 B 中介公司经纪人小张未尽告知义务，遂要求 B 中介公司承担责任。而经纪人小张觉得很委屈，表示当时提供视频后签合同前还询问刘太太是否需要再去现场看房屋，刘太太表示刘先生已经看过了。

协会提醒消费者：二手房存在改建、违建的情况，较为常见，特别是刚经过全屋装修或改建后居住有一段年限的，中介或购房人均难以通过肉眼判断房屋是否存在改建和违建的情况。故建议中介公司在接受出售方委托放盘时，主动询问出售方房屋的使用情况。

案例二

" 唯一物业免个税 "，唯一是省内还是市内要认清

2022 年 7 月，买方罗某通过某中介公司介绍，看中了业主叶某的房屋。签约当天，业主叶某要求出售价格为实收价格，税费由买方承担。买方罗某询问经纪人刘某，若合同约定买方付税，其需承担多少税费？经纪人刘某向业主叶某询问，该房屋是否为其家庭省内唯一物业。业主叶某表示是唯一物业。经纪人刘某向买卖双方介绍 " 交易房屋已满五年，且是卖方唯一物业，交易仅需支付契税 "。买方罗某在确定只需支付契税后，同意合同约定为买方付税，买卖双方签订《房屋买卖合同》。

一个月后，买方罗某取得银行贷款通知书，经纪人刘某为双方预约到不动产登记中心办理房屋过户手续，并陪同交易双方到不动产登记窗口办理手续。当税务部门工作人员询问卖方叶某，家庭成员里面有没有在广东省内购有物业。叶某表示没有。税务部门工作人员在核税时，发现叶某配偶在省内其他城市有套房产，故向叶某表示交易房屋非省内唯一物业，需支付个人所得税。

叶某感到意外，立即打电话向其太太了解情况，叶太太表示自己在三年前经亲戚介绍，确实在老家买了一套物业。买方罗某不同意支付突然产生的出售方个人所得税，其表示签约当天三方确认，卖方承诺是唯一物业，而且经纪人也说了只需要支付契税，自己才同意合同约定由买方付税的，个税的产生是卖方隐瞒信息造成的应该由卖方承担责任。而卖方认为合同已约定由买方付税，就应由买方承担房屋交易产生的所有税费。双方各执一词，当天最终无法完成过户手续。

最后，经中介公司的多次沟通，买卖双方同意共同承担个人所得税的费用，最终房屋顺利过户。

案例三

垫资方 " 缩沙 " 拒赎契，卖方拒认违约成被告

钟先生通过 A 中介公司介绍购买了杨先生位于越秀区的一套学位房屋，双方约定成交价为 380 万。经双方协商，钟先生与杨先生于 3 月 10 日签订房屋买卖合同，约定房款支付方式为：定金 20 万于签约当天支付；首付款 132 万元则由钟先生取得同意贷款通知书之日起 7 日内支付至银行资金存管账户；按揭贷款 228 万元则通过银行贷款方式支付。因钟先生急于为小孩办理入学手续，而房屋目前处于抵押状态，故双方在合同约定，自签约之日起 10 日内杨先生需与第三方机构办理赎楼手续，或自行还清抵押贷款。最终注销抵押登记完成时间不得晚于 4 月 20 日。合同签订后，钟先生当天向杨先生支付了 20 万元定金，双方于 2022 年 3 月 12 日办理网签手续。在银行出具同贷书后，钟先生于 4 月 6 日向银行资金存管账户转账 132 万元。

4 月 7 日，经过杨先生与原贷款银行初步沟通，约定提前还款扣款时间为 4 月 15 日。其后，杨先生将情况告知垫资公司，请其在 4 月 14 日将垫资的款项汇入扣款账号。4 月 13 日，垫资公司在做汇款前的最后一次审核工作，发现杨先生除银行贷款外，还有 20 万元私人借贷未曾还清。垫资公司认为杨先生未如实告知其债务情况，垫资存在风险，故不再愿意为杨先生办理垫资赎契。由于垫资公司的临时 " 缩沙 "，杨先生在短期内无法筹集提前赎契的资金，导致一直未能按合同约定办理注销抵押登记。

房屋过户手续因为杨先生不能垫资赎契而一再耽搁，导致钟先生小孩无法入读该房屋的对口小学，钟先生需要另行解决孩子入学问题而产生额外的费用支出。为此，钟先生认为杨先生的行为已构成违约，故要求单方面解除合同，要求杨先生双倍返还定金。杨先生则认为违约方是垫资公司，其在签订房屋买卖合同后支付了相应的中介费，也确认了垫资公司的垫资费用，并在中介公司协助下协同钟先生办理了首付款的资金监管流程。现因垫资公司临时反悔，担心垫资契约风险，不肯再继续办理垫资业务，导致延误了办理过户的时间，并非杨先生主观意识导致，其一直在积极地协调第三方垫资公司及配合办理过户事项，不存在过错。

在双方协商无果的情况下，钟先生向法院提起诉讼。

案例四

维权追讨无依据，皆因合同没写对

张先生于 2020 年 11 月底看中何女士位于越秀区的某物业，在某中介公司协商下，于 12 月 18 日签订房屋买卖合同。双方约定房屋交易价格为 600 万元。其中，合同约定张先生以按揭贷款方式支付，10 万元定金于合同签订当日支付，260 万元应于张先生取得同意贷款通知之日起 3 日内支付至银行资金存管账户；张先生选择商业贷款，拟贷款金额为 340 万元，张先生应于签署本合同后 30 日内前往贷款机构办理贷款申请手续等。同日，中介公司与何女士签订《居间及交易服务合同》约定居间服务内容及完成中介服务后，何女士需支付中介服务费 6 万元。

何女士因对购房款收取的时间有一定要求，故要求需在合同中明确收款时间。于是中介公司应何女士要求，在其与张先生的《居间及交易服务合同》中约定 " 一、本合同需 2021 年 3 月底前完结，若双方任一方原因导致拖延，需赔付对方违约金房价的 20% 作为补偿。二、2021 年 2 月底前，卖方首付款需收齐 280 万元，否则买方需赔付卖方 1% 房款作为补偿。" 等条款。后因受银行放款速度影响，何女士在 6 月才完全收齐所有的房款。何女士认为该情况下，自己的合法权益已受到侵害，故向张先生提出其延期付款需另行赔偿自身损失。张先生则认为房屋买卖合同中没有约定延迟付款需承担违约责任，故拒绝承担。在双方协商无果的情况下，何女士亦无任何依据向张先生主张权利，故何女士要求中介公司赔偿自己的损失。为此，中介公司认为不存在任何过错，其已将何女士的要求写进与张先生的《居间及交易服务合同》之中，已履行居间义务。在三方协商无果的情况下，何女士将中介公司告上法庭。

案例五

独家条款莫轻视 跳单成交是违约

业主董先生欲出售其海珠区的物业缓解生意上的资金压力。为了能尽快出售房屋，董先生委托了周边多家中介公司进行放盘。在之后的一个月内，部分中介公司都带来了购房客户，但在众多客户中只有 A 中介公司带来的徐先生对业主董先生房屋进行还价，因所还价格未能达到董先生的出售底价，故双方协商不成。

董先生找到 B 中介公司经纪人小罗了解情况，小罗与董先生分析当时的市场形势，建议董先生可以通过下调房价的方式吸引买家。此时，B 中介公司经纪人小罗向董先生介绍公司独家委托放盘的业务，表示其公司门店较多，如果董先生愿意与公司签订《独家委托协议》，公司会把董先生的房屋作为主推房源在公司所有门店发布，并动员所有的经纪人推广该房屋，同时公司还可以提供 VR 看房及制作房源介绍短视频服务进行线上推广，肯定能为其带来成交客户。目前在其公司内放独家委托只需支付 1% 中介服务费。

董先生认真考虑小罗的建议后，与 B 公司签订了 2 个月的《独家委托协议》，协议中约定：1. 房屋售价下调 30 万；2. 公司在代理期间提供不少于 6 次的看房机会或面谈机会；3. 如促成交易，董先生同意支付成交价的 1% 作为中介服务费；4. 在委托期限内，董先生不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业，如违反该约定条款，委托人支付标准为前述出售价格的 1% 作为违约金。

签订《独家委托协议》之后的一个月，B 中介公司也带了多个客户看房，但均未达成意向。一周后，之前通过 A 中介公司看房的买家徐先生，了解到董先生的降价 30 万出售房屋，于是通过 A 中介公司联系董先生，愿意以一次性付款的方式购买董先生的房屋。此时，董先生认为买家徐先生一次性付款的支付方式，能迅速解决自己的资金需求，故同意成交。于是徐先生和董先生在 A 中介公司的协助下，完成交易顺利过户，并向 A 中介公司支付了相应的中介服务费。此后，B 中介公司多次推荐客户给董先生，都被董先生以各种理由推脱拒绝。

一个月后，B 中介公司经纪人在带客户看房时，发现徐先生正在对房屋进行装修，这是才知道董先生已通过 A 中介公司将房屋出售给徐先生，故 B 中介公司根据《独家委托协议》约定要求董先生支付违约金。业主董先生认为自己接受了 B 中介公司的降价建议，在过去一个月仍未能出售房屋，且买家徐先生是自己曾放盘的 A 中介公司介绍的，且买家徐先生未曾通过 B 中介公司看房，是 B 中介公司未能满足自己的需求所致，故不同意 B 公司支付违约金的主张。由于双方意见分歧较大，在无法协商一致的情况下 B 中介公司向广州仲裁委员会提起仲裁。

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