（小区业主“围栏之争”现场）
出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | 王婷婷
(相关资料图)
4月1日，成都市成华区一起大规模的肢体冲突事件，在社交平台广泛传播并引起香港等多家媒体关注。
据悉，该事件由香港开发商信和集团开发的“御龙山一期二期”小区业主，和华侨城2017年接盘御龙山三期四期后建设的“华侨城滨江壹号”业主之间，就小区互通之争引发的冲突。
御龙山一二期业主设置了隔档围栏，华侨城滨江壹号业主极力反对欲推翻围栏，现场拉扯推攘不断，“孕妇倒了、老人受伤了”等喊声此起彼伏，现场逐渐聚集了上千名业主和大量警政人士，场面一度混乱。
小区该不该通、规划有没有改？
业主内斗无果矛头直指华侨城
凤凰网风财讯从业主爆料、微信群讨论等信息获悉双方核心诉求如下。
御龙山一期二期业主的核心观点是：
1、御龙山与华侨城滨江壹号，属于不同开发商建造、不同物业公司管理、小区品质不同，是两个小区，不应该“互通”。
2、御龙山属于封闭式纯住宅小区，小区环境优美，目前二手房均价2.5万-2.8万/平，物业费用4.8元/平方米交了七八年，小区维护良好；华侨城滨江壹号是商住一体的开放式小区，多项品质和一二期不同，开发商(华侨城)无权利许诺一二期和三四期打通，一期二期均设有合法业委会有权利开展自己小区的决议。
3、华侨城接手御龙山三期四期后，修改了以前的规划，降低绿化开设底商降低了小区品质，但修改规划并未征得御龙山一二期业主同意，如今互通无法接受。而御龙山一期和二期最终实现互通，前提是没有修改任何规划。
（成华区规划局曾在回复中确认“项目方案审查及调整事宜”，并称“经核实规划方案满足规划条件及规划管理技术规定相关要求，调整内容不涉及总建筑面积、容积率、楼栋布局”。）
4、根据《民法典》第271条（小区公共区域的所有权、使用权归全体业主所有，它的使用、管理由小区业主大会决定），小区内设围栏围墙已得到2022年业主大会决议通过，设在小区地界内（非分界线上）合法合规，且不需《规划许可证》和《施工许可证》，需拆除也要程序合法。同时华侨城购房合同称“小区内公共区域无任何阻挡”，但不是与其他小区无任何阻拦。
（图源业主群截图）
华侨城滨江壹号（即御龙山三四期）业主的核心观点是：
1、由于成华区规划和自然资源局在2023年1月16日给出回复函：“信和置业（成都）有限公司于2007年通过招拍挂方式取得位于成华区多宝寺片区约373亩土地，现已分期办理《建筑工程规划许可证》，您所反映的‘信和御龙山一二期与华侨城滨江壹号’均属于该项目。根据项目《建设工程规划许可证》附图，该项目分期范围线没有隔断、围墙等分隔设施。” 所以大家应该共享御龙山的公共资源。
2、一二期业主设置的隔档围栏是违建，并且立在三期的入户门和消防通道位置，对三期住户安全形成隐患，应该拆除。
3、四期同属一块宗地、一个规划条件，二三期合同都有关于互通的相关内容(如项目分期开发，其他各期物业的业主均可以自由进出本建筑区划并使用或享受本建筑区划内的道路绿地景观架空层等)。一期二期虽已交付入住，但三四期尚未交付，部分业主不能以成立业主委员会为由代表了所有业主。
4、华侨城虚假宣传，销售时夸大宣传小区园林绿化等环境，买卖前后改沙盘，交房后业主发现入户门缩水、水景消失、中庭出现超25个排烟机…质量严重不符使得部分业主拒绝收房。
实际上，御龙山一二期与华侨城滨江壹号的“互通”之争持续一年有余，双方发生多次争论并向成华区相关部门进行了反馈，但矛盾始终得不到任何化解，最终在4月1日引发了大型肢体冲突。
据业主爆料，冲突现场华侨城领导疑似安排了社会人员参与，并对围栏发起强拆。不过在此前后，华侨城几乎是“隐身状态”，并未给出业主矛盾以明确且有益的解决方案。
律师建议：追究开发商责任
申请小区封闭、划分不同物业区域
4月3日据网友爆料，小区之间相似的位置，又立起了一个新的带刺的围栏。纠纷的解决并没有实质性进展。
的确，该起纠纷中的双方业主各自有理，而更深层的问题，或许不是“拆除一个围栏”能够解决的。为此凤凰网风财讯采访了律师为业主提供一些建议。
四川泰仁律师事务所合伙人律师龙凤梅指出，对于信和御龙山的业主而言，可以从“开发商是否依法进行规划变更及依法进行公示”来切入，主张开发商因规划变更导致损失的责任。
根据《城乡规划法》43条：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”
根据《商品房销售管理办法》：“第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
对于后购买房屋的华侨城滨江壹号业主而言，可以选择从“开发商约定合同承诺”来追究开发商责任。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”
不过龙凤梅律师也表示，除上所述，该事件涉及法律议题较多，还需要详细沟通与讨论。就这次事件的核心来讲，之所以冲突如此严重，最大问题可能还是因为三期四期为开放式小区，一二期为封闭式小区，业主无法接受打通。
龙凤梅律师认为，对于华侨城滨江壹号（即三四期）业主而言，可以考虑的是尽量争取让小区不成为一个开放式的小区，让小区成为全封闭式，同时在小区公区环境上争取更多权利。
对于一二期业主而言，可以申请划分两个不同的物业服务区域。
依据《四川省物业服务条例》第十二条“已建成物业按照下列规定划分物业服务区域：（一）已分割成二个以上相对封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业服务区域；（二）建筑规模较小且地理上自然相连的物业，可以合并为一个物业服务区域。”依据第十三条“物业已投入使用但未划分物业服务区域的，或者已经划分物业服务区域需要调整的，经业主委员会或者人数占比百分之十以上的业主书面申请，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见后，提出物业服务区域划分或者调整的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内公告。”
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