21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
房地产市场销售情况持续回暖，融资端也在逐渐回归正常。
【资料图】
克而瑞研究中心统计数据显示，今年3月，80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比大涨43.4%，同比减少31.3%。累计数据来看，今年前3个月，80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。
尽管相比去年同期有一定规模的缩减，但是环比数据的攀升显示出房企融资整体上已经有明显恢复，合理的融资需求也逐渐被满足。随之而来的是，去年在投资上较为保守的房企，今年在感受到市场的暖意之后，有不少也重启拿地，开始在土地市场上抛头露面。
随着销售、投融资逐渐步入正常发展轨道，房地产行业也看到了曙光。不可忽视的是，受到过去几年房企举债扩张的影响，目前房企在资产负债表上仍然面临阵痛，其运营面上也仍将存在挑战。顺利闯关的关键，仍在于政策端、融资端和销售端的合力。
融资回归
与之前房企依赖境外债融资不同，本轮房企融资主要集中在境内。
根据克而瑞研究中心的统计，今年3月，房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%；而境外债权融资仅录得12.78亿元，环比减少36.9%，同比减少88.1%；资产证券化融资为35.01亿元，环比增加94%，同比减少79.5%。
在经历去年的周期性收缩之后，目前留下的房企多数信用背景较为优秀，因而也进一步推动了融资成本的走低。
克而瑞研究中心统计，今年3月，80家典型房企新增债券类融资成本3.72%，环比下降0.41个百分点，同比下降1.1个百分点；今年前3个月，80家典型房企新增债券类融资成本3.98%，较2022年全年下降0.25个百分点。
不仅整体的规模得到了环比提升，今年3月房企的信用债发行总量也有明显变化，不仅国央企，优质民营房企也得到了一定的扶持。
根据中指研究院监测数据，从融资结构来看，今年3月房企信用债融资667.7亿元，同比上升15.9%，环比上升100.9%，其中有3家民企在信用保护工具的支持下成功完成信用债发行；信托融资40.6亿元，环比上升35.8%；ABS融资209.6亿元，环比上升273.3%。
针对当前的融资现状，中指研究院分析认为，伴随“三支箭”等融资利好政策持续释放，当前融资环境正在回暖，特别是境内信用债，一季度信用债月度发行额同比降幅由负转正；但海外债等渠道发行规模仍在下降通道，表明投资人对行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度。
中指研究院预计，随着市场持续回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。
实际上，今年一季度房企融资有积极明显的变化之下，房企目前对融资端的开闸仍然保持克制、审慎。
一家运营状况良好的华南民营房企的总部人士告诉21世纪经济报道记者，去年之后，目前留下来的这些房企，“要么融资渠道很畅通，要么资产还有销售情况都还可以，能对资金流形成支撑。今年偿债安排也比较明白，所以融资上的整体需求反而不会特别迫切，有需要再做，也不会去扩张。”
可供对比的是，今年3月，房企融资额规模较大的分别有越秀地产和建发房产等，均为近两年扩张意愿强烈的房企。
重启投资
融资重新步入正常轨道后，房企今年要解决的首要问题，仍然是生存。房地产行业作为资金密集型行业，其正常运转有赖于销售、融资与投资的配合。因此，房企要保证未来几年仍然能够“活着”，最要紧的一件事情，就是重启投资。
于是，在今年的土地市场上可以观察到的一个现象是，不少去年收缩投资的房企，今年都开始大规模拿地，例如龙湖、金地等。
其中，金地于今年3月竞得位于西安浐灞生态区的一处地块，出价3.4亿元；而龙湖则于同月参与深圳土拍，分别拿下了光明区、龙岗区的两宗土地，作价24亿元。
在金地拿地之后，金地集团董事长凌克还阐述了他的投资动力理论：房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。
凌克说，“地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。金地公司今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。”
这也是许多重启拿地的房企目前的共识。
一位TOP20民营房企的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年，我们内部也是一直强调要拿地，这并不是因为我们想扩张，而是不拿地我们就会掉下去，就会‘枯萎’。如果按照之前高周转的模式，我们一年不拿地，剩下的项目就不太多了。”
不仅如此，在当前的市场环境下，金融机构对房企融资的审视标准仍然严格，如果要将投资、融资和销售都“转起来”，必要的投资是必不可少的。
“虽然利润很薄，但是能有拿地机会的话，还是要去试试看。今年如果还是没有土地进账，我们就要考虑这个公司是不是会没了，所以还是要动起来，因为现在融资环境相比去年也要好一些，能够支撑我们必要投资。”一位中型房企区域的人士对21世纪经济报道记者指出。
但是，虽然房企拿地是今年的重点，但整个市场都看到了这种趋势，也意味着竞争的激烈程度会进一步提升。就连万科，都不得不对此作出新的应对和规划。
在今年万科的业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海提到，今年以来房企投资聚焦在核心城市，获取几率不大，所以万科在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。
连万科都焦虑拿地的问题，今年核心城市的土地市场竞争的激烈程度可想而知。融资加持只是前提，房企面向未来的投资策略，正是考验房企战略眼光的重要指标。
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