上海市2023年首轮土拍看点十足，成为房地产行业关注的焦点。
4月21日，上海市2023年首轮土拍正式落幕。上海市此轮土拍共推出19宗地块，最终全部顺利成交。其中，15宗地块溢价成交、4宗地块底价成交，共计揽金518.84亿元，平均溢价率7.33%。
相比其他一线城市，上海年内首轮供地姗姗来迟，但参拍房企超过50家（不含城投），其中多为头部品牌房企，入局阵容强大。此外，此轮供地中，因“围标事件”而三年未在上海拿地的万科、华润、中海三家房企全部回归，斥巨额保证金参拍多宗地块。
【资料图】
更有意思的是，一些开发商还玩起了“玄学”，为了成功拿地，奇招频出。4月18日，在上海的土拍现场，来自广东的两家国企越秀、华发在台面摆上橙子和香蕉，寓意“成交”，但遗憾的是，越秀地产在最后关头，因营业执照经营范围不符合最终被取消了参拍资格，原本与其联合的华发被迫出局，最终招商蛇口+南昌市政联合体19.05亿元“捡漏”。
封顶率达79%
此次土拍共推出19宗地块，总出让面积94.4万平方米，总建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.406亿元，分布于涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个区域。
经过4天的角逐，上海2023首轮集中土拍收官，19宗地块全部成交，共吸金518.84亿元，平均溢价率7.33%，平均楼面价26078元/㎡。
其中，4宗低价成交，15宗封顶进入一次性报价，封顶率达79%，超过2021年一批次（71%），创下上海集中供地以来的新高。
易居研究院研究总监严跃进分析称，“当前正是2020年上海购地围标事件后的第三年。目前，包括中海、华润和万科已经度过拿地解禁期，被允许在上海拿地，这也使得当前拿地的实力企业明显增加，部分地块溢价率接近10%的水平。”
一共22家房企拿地，从拿地金额来看，央国企拿地金额占比92%，3家民企拿地比例8%，本次暂无城投托底拿地。
此外，拿地集中度明显下降，大部分房企仅拿地1宗，仅有招商蛇口、象屿地产、万科、金地、中国铁建、保利发展6家房企拿地2宗。
反观去年二批次，有8家房企拿地超过2幅，其中保利发展和招商蛇口各拿地5幅，涉资金额共约342.83亿元。
数千亿元的资本盛宴
城投不见了，各路央国企、民企大步入场，据统计，上海本批土拍参拍房企超过50家（不含城投），是2022年以来最多的一次。按照上海保证金占比20%的竞拍规则匡算，此次参拍资金在5000亿左右，其中，央、国企参拍资金大约4500亿，占比高达九成。
民企由于资金实力的限制，大多数选择报名1、2幅地块，参拍资金在20亿以下。值得关注的是，上海本土房企大华集团，报名了6幅地块。
报名参拍房企达到10家以上的地块有11幅，报名房企达到20家以上的有4幅，超过30家以上房企报名的地块有2幅。
报名地块数量超过10幅的房企均为央、国企，包括华润、招商、保利、越秀、建发、华发、象屿、中铁建等；报名5幅及以上的有央、国企，也有混合制企业，比如中海、金茂、中能建、万科、绿城、大家、钱江等。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“从安全的角度来看，上海的土地投资价值远优于三、四线城市，而且上海房地联动价给出，利润都能算出，而且大部分土地都位置好，可以提前锁定销售额。一些容易出网红项目的地块更是不愁卖，资金回笼速度快，这些都是有利方面。所以不少地块报名参与的房企多达20多个，也是近几年上海土拍市场少见的热闹景象。”
拍拍几分钟，核验数小时
这么多房企报名，房管局与公证处查验资料就耗费了不少时间。土拍首日，周浦地块吸引13个竞买人参与，仅参拍者的资料查验就花了近6小时。而报价阶段，参拍企业积极性很高，开拍不到3分钟就到达中止价。
土拍第三日，西虹桥龙联路地块开拍，该地块吸引了20家房企参与，于昨天下午14点正式开始，由于参拍企业众多，再加上一些技术原因，整整耗时近8小时，该地块直至晚上约22点30分才完成出让，最终由南通瑞城&华发联合体以总价19.19亿元竞得。
收官日，竞价则更为干脆、主动，今天上午9:30，莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块开拍，和前几次参拍人数多的情况一样，资料审核用了大量时间，而进入拍卖阶段，拍卖师2次调整加价幅度后，2号直接报出“中止价”，竞价过程前后不到30秒。
解禁的三巨头
众所周知，受2020年3月虹口“围标事件”事件影响，华润、中海、万科三家房企被上海土拍市场暂时拉入了“黑名单”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。
现如今，三年期满，华润、中海、万科三家房企解禁复出，补仓意愿强烈，尤其是华润和中海，都是独自报名拿地。
据凤凰网房产统计，本次土拍，19宗地块，万科独自或以联合体的形式报名了7宗，华润独自报名了12宗，中海独自报名了8宗。按照上海保证金占比20%的竞拍规则匡算，华润参拍资金约387亿，中海234亿。
然而，在“万中华”缺席的3年，上海土地市场格局已变：招商趁势而上，无论是2021年还是2022年，均在土地市场开启“霸屏”模式；保利干劲冲天，虽然不及招商布局广泛，但收获颇丰；华发、越秀底气十足，拿地也毫不吝啬；除此以外，建发、象屿、国贸等在上海深耕房企以及大家房产等外来房企也都伺机而动。
僧多粥少的局势下，最终万科底价拿下松江广富林地块，联合中国铁建拿下闵行梅陇地块，成为本次土拍的大赢家；连续陪跑6次后，华润终以总价30.15亿元、8.95的溢价率竞得西虹桥小涞港宅地，而中海，却“颗粒无收”。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“最近3年没在公开市场拿过地，这次回归几家房企都做足了功课，“广撒网”，报名多个地块。这2家都有收获，而且地块质量都不错。重新补仓上海对未来业绩收入有帮助，但是由于最近3年没有土地入账，所以想要赶上在上海发展比较快的房企需要花更多心思。当然，也正是因为这些强者的回归，土拍市场竞争会更为激烈。”
标签：
营业执照公示信息