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每日短讯:五一免费送旅游!领涨15月后成都楼市卷到极限

来源:凤凰网房产      时间:2023-04-29 08:38:06

来源 | 凤凰网 作者 | 王婷婷


(资料图片)

#五一假期去哪儿玩#这个话题当之无愧地刷上了热搜。中国铁路根据五一期间铁路发售车票(截止4月19日)排出主要达到城市TOP10分别是北京、广州、上海、成都、武汉、杭州、西安、南京、长沙、重庆。

五一的成都,注定人山人海,但没料到涌入的不止有看熊猫的游客,还有看房的游客。

近日西宁市委机关报发布了一则招募,针对青海西宁市民“天府三天两夜免费看房游”。刊发信息显示,团员可以参观成都黄龙溪、眉山彭祖山等景区,但也要参观天府新区的三个楼盘,无论成交与否看房中途不产生任何费用,买房了还能获赠3年物业费。

凤凰网风财讯了解到,这是天府新区某楼盘销售公司定点青海西宁投放的广告,类似的还有针对甘肃兰州市民的“五一免费游”活动,并且从流量数据来看反响还不错,不少留言称身边有朋友去成都买房。

实际上,成都楼市已经领涨全国一年多,新房和二手房价格截止3月环比连续上涨了15个月,一手和二手房成交量截止4月24日达到12.3万套,前四个月已经卖了去年全年42%的房,而2022年成都的房价涨幅和成交量已经位列全国第一,今年创新高的概率不低。

成都楼市绝对算热,却还层出不穷地搞送旅游、送物业费、送红包等卖房营销,为何会如此卷?

一边疯买、一边难卖

矛盾的二手房卷起来了

2022年,成都GDP突破2万亿,排名全国第七,总人口2126.8万,成为继重庆、北京、上海后全国第四个人口超两千万的城市。

和如此庞大的人口洪流相比,彭娟觉得,自己一家人顶多能算一缕涓涓细流。虽然微小,也是给成都贡献了GDP的。

彭娟2016年随丈夫调工作来到成都,决议定居后第三年她们就把父母从长春接到了身边,计划开一个小面馆。在看铺面的过程中,很巧也看中了附近小区的一套急售的房子。彭娟和家人一合计,决定买房,价格和位置一切都非常合适,就是5.8%的房贷利率让人肉疼。

2022年下半年以来房贷连续下调,让彭娟非常激动,到如今成都首套住宅商贷利率能做到4.1%,同样100万贷款30年,利息从110万瞬间降到73万,加之有二胎的计划,彭娟和老公义无反顾地加入换房阵营。

换房,已经成为扛起成都挂牌量、成交量双峰值的主力。“换房的原因比较多,为了学区换、为了高利率转低利率、为了改善生活环境,这三项是最普遍的。还有的本就不准备长期持有,2年限售期到了就出手了。”有十年经验的成都资深中介赵力告诉凤凰网风财讯。

(成都不动产登记窗口满员运转,人均等候时长超2小时 风财讯/摄)

也是因为有买、有卖,成都二手房在一季度卖房超5.7万套的同时,挂牌量也刷新历史纪录,截止4月28日贝壳上二手挂牌房源套数已经超过19万套。这使得成都二手房的去化周期达到26.2个月(截止一季度末),虽然比去年底减少了11.9个月,但仍高于北京、上海等一些城市的同期去化周期。

目前,成都二手房的挂牌量仍在持续走高,但带看量在2月峰值之后3-4月出现回落。“年初买房政策很多,尤其2月我几乎每天都要带好几组客户看房,现在没那么密了。圈子里传的单身人士放开限购,5月会不会出、出了会不会再带起一波看房潮,都还要观察。”中介赵力称。

观望的氛围直接影响卖房人的成功率。彭娟的房子因为房龄20年,学区一般优势不突出,最终卖掉降价了近10万。“同小区挂出来的房源太多了,尤其是套二,想卖掉只能降价。”

但彭娟很疑惑,她看到贝壳的数据,成都二手房的成交价已经涨了一年,今年1-3月还保持每个月上调2%左右的势头,成交量也在高位。“为什么我们小区就不好卖、卖不动?”

实际上,凤凰网风财讯注意到,成都二手房虽然成交价仍上涨,但挂牌价降了,几乎回到了去年底的水平。与此同时由于换房是主力,很多人都想趁着房源丰沛、价格可谈,把手中的资产优化一轮——不求日后赚钱只保不会亏钱,不求高门大屋只求住得好些。这使得资产价值相对较差,甚至带有BUG的房源出售更加困难。

相应的,优势突出的房源更加好卖。张凯告诉风财讯,他买房只花1个月,几乎是从别人手里抢到的,最后谈价房东还涨当场了2万。

“毕竟符合我要求的房子真不多。何况现在首付和利率都低,银行还求着办贷款,甚至收入证明只用公司盖章,金额随你填,太容易沦陷了!”张凯说,他周边同事几乎都在买房,自己下手最晚、但买得最快。

可以发现,成都楼市热闹背后,矛盾点也不少——买的多、卖的也多;涨的有、降的也不少;怕以后上不了车的多,怕未来因房入坑的也多…矛盾持续博弈,使得这个市场虽然有火热的成交,但也有卖不动的房子、难涨的房价。

加之经济形势变幻莫测,失业、降薪、亏钱焦虑滋生,有限的未来信心,极限拉扯着人们的入市热情。

“成都的美食旅游、商业时尚、文化娱乐等网红标签很多,居住环境优势是突出的,作为中西部中心城市也对周边省市有虹吸作用。但成都第二产业短板也很明显,需要更多强势产业和企业让人们易业乐业,这可能是人口红利告一段落后,成都楼市能够继续向上的最大动力。”一位全国房企成都负责人向风财讯表示。

成交靠大妈、流量靠神盘

分化的新房只卷那20%

成都的新房市场同样领涨全国。一季度新房价格指数同比上涨8.6%,涨幅较第二名高出2.4个百分点;一季度新房成交量35142套,其中3月环比增长35.7%、同比增长16.29%。

但成都新房市场已经形成二八原则,即80%的房源市场竞争力一般,20%的房源竞争力强。

“分化,分化,还是分化。成都新房的成交分化非常严重,开盘能去化90%及以上的新盘基本都在一圈层,好板块的好产品甚至即开即罄,三圈层一半的区域三个月都卖不到10万平。“研究机构专家栾薇表示。

新房市场“量”的来源,是瞄准100平-143平改善项目的改善购房者。锦江统建置业顾问告诉风财讯,这部分以50岁左右的改善客户为主,普遍是有过多次购房经验,尤其那种卖掉1-2套城区老房子或非主城房源,换一套大户型新房追求生活品质的人群。

新房市场的“价”也主要靠这些一圈层高潜力板块的品质新房,上述顾问透露,现在市场限价明显放松,不少项目的预售均价突破了3.5万元/平,有近10万元/平的预售价也通过报备了,估计有些新房会上调价格。但这也仅限于主城区,近郊和远郊的楼盘还是要打价格战。

成都新房的流量和热度,则靠“神盘”。例如3月16日5.2万人抢180套房的恒大天府半岛,项目由金茂接盘建设,价格还比周边二手房低了近1万元/平,而且目前市场已经没有茶水费、内部价等操作,这些房子能买到就是赚到。

同期,成都高新区有项目“有人一次性买18套房”的消息也一度刷屏。不过据了解该项目为公寓,遇到豪客可谓罕见中的罕见。

因为成都在2022年已经正式迈向存量房市场(二手房交易量超过新房),二手房消化大量刚需和刚改,新房吸收改善客户,溢出需求才会流入公寓、商铺等投资市场。在一个良性循环的房地产市场,投资需求会是少数派。

这也是为何成都新房一季度的数据比去年好、3月的数据比前两月好,但都没以前好,甚至连近十年的平均水平都没达到。因为地产投机泡沫已经几乎挤出,投资需求体量有限,从买房即赚钱的黄金时代到现在,价差不明显的新房,成交回落是自然结果。

在楼市交易量已经全国第一位置的成都,依然是“二手房刚需驱动、新房回落且分化”的格局,何况全国更多非省会城市,投资热情和投资泡沫都将在焦虑中消逝。

而当房地产纯投资时代彻底过去,判断未来楼市能否上行,将越来越依靠城市经济发展和居民收入增长。

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