“行情这么难了，为什么滨江还能活得这么好？”这是行业低位震荡的一年多里，许多同行的疑问。
巨头们深陷暴雷、裁员、退市危机，滨江集团仍显得游刃有余。
(相关资料图)
拿地、开工、交付流程一如既往地顺利，还有余力做公益，第一个“乡村振兴”公益项目已经在胡家坪村正式启动了。
滨江集团援建的胡家坪村
年报成绩也十分好看：实现销售额1539亿元，较2021年虽有下滑，但还是跑赢了大盘，全行业排名提升至历史最高点——第13位。
营收415亿元，同比增长9.28%；归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%；总资产2761.76亿元，净资产235.35亿元，同比分别增长30.44%和14.36%。
自从2019年冲入千亿阵营，“增长”成了每一年公司财报的主旨，而在去年的成绩单里，风财讯看到了比数字更亮眼的因素——安全和克制。
01
“公司的一号部门是‘财务部’。”2022年，现金流成了董事长戚金兴最看重的指标。
复盘这一轮行业大调整，陷入泥潭的公司，都在过去的几年里盲目扩规模、加杠杆，多米诺骨牌的一个环节倾倒，导致了全局崩溃。
滨江集团的现金流一直充裕，但“安全垫”仍在不断加厚。一是抓回款，二是减负债，三是降成本。
财报显示，公司全年权益销售现金回笼约690亿，较2021年稳中有升。
值得注意的是，滨江集团的高增长势头具备可持续性和长期性。截至报告期末，公司尚未结算的预收款达1303.2亿元，较年初增长39.3%。经营现金流从8.4亿涨至52.14亿元，同比大增521.1%。
现金流如此充裕，一年内到期的短债只有146亿元，现金短债比为1.67倍；扣除预收款后的资产负债率、净负债率分别为60.67%、55.42%，比去年还要低5-6个百分点，“三道红线”继续保持“全绿档”。
债务方面，由于滨江集团布局的城市地价成本高，有息负债规模略涨，来到了535.45亿元。但结构合理清晰，只有银行贷款和境内直接融资，比例8:2。
不碰境外债、商票、ABS等融资工具，是滨江集团一直以来的财务亮点。在人民币升值周期里，境外融资看似利率比国内更方便低息，但赶上美元加息周期，就会导致融资成本的剧增，滨江集团因此避免了一场大危机。
依托于良好的信誉和稳健的经营，滨江集团的融资成本进一步下降到了4.6%，比去年还要低0.3个百分比。
截至报告期末，总授信额度来到了1183.33亿元，较2021年末增长了42%，目前仍有674亿元可用。
02
总有声音质疑滨江集团的稳健，因为在土地市场上用“凶猛”来形容也不为过——去年滨江集团新增土地储备项目41个，拿地金额733.5亿，排名全国第七；首轮集中土拍斥资184亿元拿下11宗地块，成为全国单日单城拿地最高的房企。
不过，只要细究数据，就知道滨江集团“凶猛”之下的谨慎。去年，戚金兴规定公司拿地权益金额不能超过现金流的0.6倍。
733.5亿的土地里，滨江集团的权益占比只有51%，即374.1亿元，大概是全年现金流的54%左右，完全在可控的范围内。
看似大手笔“屯粮”，实则颇有章法。前年，为了增加利润，滨江集团把触角伸向大本营之外，完成了全省11个地级市的全面布局；去年，三四线城市市场几乎“冷冻”，滨江集团进一步重仓杭州。
滨江集团在杭州土地开拓分布图
41宗地块里，杭州占38宗，另外3宗在宁波和金华，这样一来，公司总土储中杭州占比65%，省内城市的占比约20%，另有15%分布在广州、南京、南通、苏州等经济强市中。
在这一轮深度调整中，杭州的经济韧性和复苏势头有目共睹。重仓杭州虽然要付出高昂的土地成本，但依托于对城市本身的了解和口碑，滨江集团的项目几乎都能做到热销、快销，从而增加资金的利用效率，缩短回款周期。
03
无论从哪一个维度来看，滨江集团的2022年成绩单都可圈可点，根源大概可以归功于两点——
第一是“1 3”的战斗力。精干的人员配比，增加了41个涉宅项目的基础上，只在暖屋和养老板块增加了20名员工，人均效能1.37亿元，在行业中绝对顶尖。
第二强大的品牌效应，公司的项目无论在热点还是非热点区域都能做到一路畅销。钱江新城二期的天澜海岸，640多套房子从首开到售罄只用了1个月。
在相对冷门的翁梅，蝶翠迎宾府2个月内6开6罄，还带动了周边其它项目的热度。
滨江杭州交付作品集
第三是良好的信用，在行业融资最艰难的一年，达成了2000多亿授信，加上原有的额度，当前滨江的授信总额达到了3300多亿元，足够覆盖未来2-3年的发展。
此外，除了住宅开发板块外，滨江集团的五大“副业”也在落地开花。
写字楼、商业裙房、社区底商等商业租赁业务实现3.31亿元收入。
康养板块“滨江和家”已经成立，首个嵌入式精品养护机构——和家·御虹府长者之家已试运营。
戚金兴曾表示，当前滨江集团的发展重心仍是住宅开发，即便搞多元化，也是紧紧围绕着房地产本身。
“在习惯的领域做习惯的事，不冒进，不赚快钱。”朴素的经营理念，让滨江集团在寒冬中成为了一道“民企之光”。
去年底的媒体沟通会上，戚金兴说，2023年的滨江集团要成为一支“浮标”，销售额向整个市场的1%看齐。“全国销售额13万亿，滨江就1300亿，全国15万亿，就1500亿元。”
滨江集团不再追求具体的规模，当前，随行就市比盲目冲高更理性，维持既有的节奏比陡然加速更安全。
今年，保持稳健依然是滨江的“头等大事”，布局上聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，适度打开深圳、广州市场。
拿地支出要占全年现金流50%以内，融资要在4.6%的基础上继续下行，直接融资要下降到20%以内……
经历过漫长的低谷，“保守”不再被诟病，谨慎本身也成了一种顾全大局的美德。
滨江集团的稳中有进，恰恰是一种积极的昭示，在地产行业回归健康发展的过程里，这样的房企才能有更好的未来。
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