疯狂抢地的背后，是奉发集团“做大”、“做强”的野心。

7月12日，上海第二批次首轮集中供地中，奉发集团报名了奉贤区奉贤新城08单元07-01地块的竞拍，虽然坚持到了最后，但还是抱憾而归。

据不完全统计，自2016年进入到商品房赛道以来，奉发集团独自或以联合体的形式已拿下奉贤9幅地块，总建面约88.8万方，为奉贤土储最多的开发商。

(资料图片)

然而，做“大”容易，做“强”却很难，尤其是在竞争激烈的“上海滩”。

年报数据显示，2022年1-12月，报告期内集团营业收入为45.73亿元，同比下滑23.49%，其中其主业工程建设与代建业务营收为24.44亿元，同比下滑35.36%，房地产业务板块营收为11.40亿元，同比下滑13.45%。

此外，集团已连续3年经营现金流为负，其中2020年为-2.03亿元、2021年为-1.51亿元，2022年为-42.69亿元。

“地王赔本”赚吆喝

2016年6月30日，奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块开拍，吸引了象屿、南山、合景等16家房企参与竞拍，最终被奉发集团以17.22亿元、240%的溢价率夺得，楼面价34005元/平米，扣除5%的保障房、配套设施等不可售部分后，实际楼面价36485元/平米。

彼时，这宗地块周边的新房单价没有超过3.5万的，而奉发地块实际楼面价就已经高达3.6万/平米，“面粉”比“面包”还贵，可谓是“明知山有虎，偏向虎山行”。

砸钱容易赚钱难，开工时间一拖再拖，“地王”从香饽饽变成烫手山芋，一下子成为了隐匿在市场之后的影子。

①拿地7年才入市

直到4年后，“地王”才传出新进展——设计方案公示，但也很快便又没了动静。彼时，2016年同期的“地王”除了磨洋工的松江格力地块外，其余基本上已上市，甚至速度快的已清盘。

（同时期的“地王”融创壹号公馆已在2019年清盘）

一晃7年过去，进入到2022年，“地王”这才开始有了一系列动作，案名公布、展厅开放……这期间外界也时不时的传出要入市的消息，从一批次拉锯到把八批次，终于在去年12月份正式取证，只不过仅推出96套房源，占总房源体量的20%。

直到对于奉发名邸入市时间一再推迟，有业内人士称，项目一直未取证的原因在于楼盘定价，开发商理想价格是5.6万/平米，但是目前地块周边的房地联动价就只有4.18万/平米，限价情况下根本就不可能卖到5.6万/平米。

不过，顶着“地王”光环的奉发名邸也是幸运的，其售价虽未达到理想价格5.6万/平米，但是其开盘价格一次比一次高，4.75万/平米、4.99万/平米、5.27万/平米，比周边的中铁湖光逸景每平米贵了近万元。

②亏了1.99亿却还没卖完

根据公开数据，奉发名邸共有过3次推盘，第一次推出96套公寓房源，均价4.75万/平米，总货值约4.468344亿；第二次推出100套公寓房源，均价约4.99万/平米，总货值约4.97004亿；第三次收官加推252套房源，均价约52710元/平米，总货值约14.49421147亿，三次合计23.93亿元，仅比拿地金额高了6.71亿元。

7年时间，6.71亿元，是赚钱还是亏本？首先按相关规定，因受让人造成土地闲置的，满一年，按地价20%征闲置费，这意味着2021年2月5日才开工的奉发名邸已经超过规定的开工时间，项目需要缴纳地价20%的土地闲置费，算下来差不多在3.4个亿。

此外，按照最保守的估算，奉发名邸项目的建筑成本、融资成本、税费等各种费用加起来差不多在5.26亿元，所有的加起来的话差不多在8.7亿元，这意味着项目不仅没有赚钱，反而亏了1.99亿元。

“赔本”赚吆喝也就罢了，怎奈项目卖不动，去化还成了问题。除了前两次开盘清盘外，克而瑞数据显示，第三次推出的252套房源，开盘当天仅去化66%。网上房地产显示，截止到7月27日，448套房源可售住宅套数还有91套，网签去化约79%。

销售承压，虚假繁荣

除了“地王”项目奉发名邸去化承压之外，奉发集团还有多个项目还面临着去化难的压力。

①真假红盘

比如位于奉贤海湾板块的奉发云邸，自入市以来，优惠促销活动不断，且网传项目在今年2月份又调高了佣金，达到3.4%，高层住宅佣金8万/套，别墅15万/套。

颇让人寻味的是，开盘时，项目官微曾发布一则消息称，项目叠墅房源首开即售罄，而如今叠墅房源仍然在售，让人不得不怀疑其开盘是虚假繁荣，上海网上房地产显示，奉发云邸别墅房源共26套，目前仅网签4套。

据悉，2022年11月8日，奉发云邸项目首开，推出99-252平方米公寓、叠加共计214套，备案均价31077元/平方米。

其官微显示，由于项目登记认购期间认购客户数量比较少，经相关部门同意，项目取消公证摇号，直接选房，而克而瑞数据，奉发云邸项目认购约20组，认购率9%，开盘当天去化14%。

截止到7月29日，网上房地产显示，214套房源仅网签11套，具体来看，除了12月份网签量5套之外，其他月份网签量在1-2套，而7月份至今尚未有签约。

位于奉贤庄行板块的奉发贤荟悦邸，2023年6月28日，奉发贤荟悦邸开盘首秀，推出71-166平方米公寓、叠加共计304套，备案均价27639元/平米，共有47组客户参与摇号，摇号率约15.5%。根据项目喜报，项目开盘当天32套别墅全部售完。

然而，截止到7月29日，304套房源仅网签16套，其中32套别墅仅网签10套。接近一个月时间，项目网签去化约5.26%。

②产品未得到市场认可

有业界人士认为，“其或有备案延迟的因素，但从销售上来看，奉发云邸、奉发贤荟悦邸，确实未得到市场认可。市场表现“遇冷”，或与周边配套、产品价位等多种因素有关。”

资料显示，奉发云邸项目位于奉贤海湾板块。十几年前,奉贤海湾号称“世界第九大湾区”,比肩纽约长岛、东京湾、香港浅水湾，然而一系列的高规划始终没能落地。

由于缺乏支柱产业导致人口难以流入,加上交通和生活配套,十几年来一直没有改善,让投资客心灰意冷,更让自住客备受煎熬，以至于现如今被挂上了上海版“鹤岗”的名号，房价也被打回原形，就算是房地产黄金时代依旧可以保持五年不涨。

都知道，房地产市场都是买涨不买跌，而海湾房价持续不涨，这样还这么让购房者下手购买？

至于奉发贤荟悦邸，项目位于奉贤庄行，海湾虽然没有发展起来，但至少有过辉煌期，而庄行，自始至终存在感都非常低，除了镇上有一些沿街配套外，并没有太多能够体现高规格的配套。

无论是近期还是远期，都没有轨交规划，进一次南桥，还要坐很长时间的公交车，如果要去市区，还要掐着时间去金山亭林坐小火车，区域交通闭塞，短时间内谈不上大的发展。所以这里的新房普遍都面临去化难的窘境。

表面风光，实则危机四伏

事实上，奉发集团在凶猛拿地的同时，令人头疼的问题也在不断的积累，负债快速增长、资金缺口大、造血能力差等。

①负债率攀升

年报数据显示，截止2022年末，奉发集团的负债合计231.04亿元，同比增长60.38%，资产负债率64.57%。而奉发集团的总负债中，发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额达到了95.44 亿元，较年初增长了99.00%。

②开启“借借借”模式

这两年，奉发集团也在开启“借借借”模式。今年年初，奉发集团发公告称，截至2021年12月31日，上海奉贤发展（集团）有限公司的净资产为115.18亿元，借款余额为92.56亿元。截至2022年12月31日，公司借款余额为164.97亿元。

截至2022年末当年累计新增借款金额72.41亿元，占2021年末净资产的比例62.87%，比例超过50%。其中债务融资工具余额34亿元；银行贷款117.87亿元；融资租赁借款13.1亿元。

③经营现金流多年为负

除了之外，还有一个数据需要格外关注。

根据公司年报，2020-2022年公司经营性现金流分别为-2.03亿元、-1.51亿元、-42.69亿元，已经连续三年为负，“造血”能力堪忧。

从奉发集团近五年的应收账款周转率以及公司存货周转率也不难看出，公司的应收账款周转能力日益下滑，存货流动性水平也在走低。

其中应收账款周转率从2018年的4.08降至2022年的1.65，下降约59.6％；存货周转率从2018年1.08降至2022年的0.52，下降约51.9%。

④多手段融资“回血”

所以在自身“造血”能力不足的情况下，为维持资金流入，奉发集团多次通过旗下资产质押融资。

2022年，奉发集团及其子公司抵押资产的账面价值78.22亿元，较2021年新增39.65亿元。

今年上半年，奉发集团陆续将庄行镇1街坊32/12丘的国有建设用地使用权、江海镇16街坊24/56丘的土地进行抵押担保，抵押物账面价值27.966亿元。

一方面进行抵押担保，另一方面，奉发集团也在积极融资。梳理发现，年初至今，奉发集团已经发行了3笔融资，融资额31亿元。

管理能力显捉襟见肘

快速扩张的同时，奉发集团管理能力却显捉襟见肘。

①合作楼盘被曝停工

2022年7月份，奉发宝龙广场被曝从年初开始就一直处于停工状态，监管账户的首付款并未进监管账户，基本上80%的流失到各银行。

不过后来，奉发集团有解释称，项目之所以停工是因为受疫情影响和更换总包的原因，至于资金监管问题，该项目已根据要求设立新的监管账户，开发商将资金已经转入，支出均依据合同进行，并由专业部门对该账户进行监管。

直到去年9月份，奉发宝龙广场公告称，新总包单位于9月26日成功取得《施工许可证》，现已正式进场施工。

②3.6亿元债务担保招来麻烦

梳理公司2022年年报发现，中国建设银行股份有限公司上海浦东分行将奉发集团全资子公司奉贤城乡建设诉至法院，要求其城乡建设对上海鹿都房地产开发有限公司尚未偿还的借款本金36,271.81万元承担担保责任。

天眼查显示，奉贤城乡建设为上海鹿都房地产开发有限公司的股东之一，持股比例14.5％。

③多次串通投标，被罚781.41亿元

2020年9月14日，奉发集团全资子公司上海奉贤建设发展（集团）有限公司收到上海市住房和城乡建设管理委员会出具的第2420200005号、第2420200015号行政处罚决定书。

处罚书显示，上海奉贤建设发展（集团）有限公司在在大团镇17-01地块征收安置房项目以及在金山区金山新城 JSC1-0402 单元1-08B-01地块招标中存在相互串通投标的行为，被处罚款共计781.41亿元，同时取消参加依法必须进行招标的项目的投标资格一年。

2020年，上海奉贤建设发展(集团)有限公司因拖欠上海龙马金盛实业发展有限公司工程款七千多万被诉至法庭。

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