随着房地产市场的不断发展和变化，各种新型的不动产交易模式也在不断涌现。作为激活二手房市场交易活力的手段之一，“带押过户”已经在全国多地推行。
(相关资料图)
以北京为例，3月31日，北京银保监局等四部门印发《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，启动存量房“带押过户”工作。
据了解，传统模式下的二手房交易，如果卖方房屋已有抵押，需要先将贷款还清、房产解押后才能过户。在这一过程中，卖方需要自行筹措资金结清贷款，垫付相关费用，导致二手房交易周期明显拉长。而“带押过户”模式下，无需还清贷款即可完成房屋所有权转移，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。
日前，记者多方了解到，在实操层面上，“带押过户”目前仍停留在相对前期的阶段。多个中大型中介机构在接受采访时表示，“带押过户”交易模式占比相对有限，总体实施效果并不明显。目前开展这一业务的客户数量寥寥，在推进过程中，仍存在诸多“堵点”待突破，例如跨行办理、风险把控等。
“实践中要每个不动产过户交易都实现在制度模型下的登记、贷款、放款、还款无缝衔接，以目前的状况无疑是十分困难的，将无可避免地涉及贷款资金、不动产、抵押权益等一系列安全性问题，这方面需要各方履行主体诚信履约，积极配合。”北京德和衡（福州）律师事务所律师王键认为，“带押过户”能否进一步普及普惠，也正取决于这些方面能否得到协调和解决。
落地工作持续推进
长期以来，由于受限于《物权法》第一百九十一条的规定，我国各地不动产登记与交易部门均禁止不动产“带押过户”，即已被抵押的不动产在买卖时必须先解除原抵押才能办理过户登记。
而此种交易模式存在一定的弊端：如原抵押贷款未结清，卖方需要搭桥资金、多部门分开办理耗费时间长、买卖交易风险高的问题。
3月31日，由北京银保监局牵头，北京市四部门印发《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，推出“带押过户”北京模式。据悉，北京市各商业银行、房地产中介机构在房产交易至商业贷款的各流程各环节均迅速开展了一系列制度建设、流程修订和系统改造工作。
记者从北京银保监局了解到，北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。截至目前。同行“带押过户”已在10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州、海淀、朝阳、怀柔、丰台等8个区。
不过，尽管正在积极推行，但“带押过户”案例目前仍然较少。政策落地的堵点在哪？
对于这一问题，建设银行北京朝阳区一支行贷款经理向记者表示，一方面，买卖双方对于这一业务的认可度仍需提升，客户对政策的不了解导致在推进过程中有所阻隔；另一方面，办理该项业务的前提条件也成为一道“门槛”，首先，交易对象必须是商品房。其次，交易卖方未结清贷款必须为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；买方客户在购房时必须使用全款或纯商业贷款。
“目前，银行与中介办理的整体业务流程已经基本顺畅。买卖双方可自行或在中介机构签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”，办理好网签后即可向我们提出申请，并上传相关材料，将卖方抵押权顺位给买方，基本上5~7个工作日便能完成。”上述贷款经理说道。
跨行办理存在壁垒
据了解，为了加快推进政策落地，北京银保监局指导北京市银行业协会专门搭建起基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”信息交互系统。银行可提供辖内贷款（同行内贷款）、跨行贷款和全款购买3种情形下的个人存量住房交易，买卖双方可根据房屋实际交易情况选择适用的办理流程。
在调研过程中，记者发现，目前办理“带押过户”，买卖双方在同一家银行申请办理贷款会更加顺畅，“跨行”办理交易时间则相对较长。
“这项业务涉及的环节多，尤其是跨行操作流程复杂，涵盖多个业务节点，大部分都由银行来完成。”中信银行北京分行个贷工作人员详解了跨行业务的全流程，作为卖方银行要配合买方银行做大量的工作，包括与买方银行交互信息，确认首付及贷款资金，配合完成“带押过户”，结清卖方贷款、办理解押、剩余资金划转等工作。
曾办理过跨行“带押过户”的房产中介赵亮也告诉记者，“行内业务的流程相对顺畅，如果是跨行业务或者卖方有组合贷，因涉及更多主体，提供的材料也相对增多，导致沟通链条进一步拉长，从而影响办结时间，有些客户会表现出不耐烦。”
另外，记者还发现部分中介人员对跨行“带押过户”业务了解程度不高，甚至个别中介表示，暂时还没有做过相关业务，对办理流程上不熟悉，需进一步向其他业务人员询问。
风险把控待解决
由于“带押过户”这一交易模式尚未有明确的法律规定和监管法规，因此存在一定的法律风险和不确定性。在实操过程中，记者发现，各方参与主体因可能存在的风险对其持有保守态度。
在银行看来，抵押物现值是银行作为抵押权人始终关注的重点。上述贷款经理表示，北京“带押过户”实行顺位抵押模式，“顺位抵押”俗称“二次抵押”，是指将已抵押获得贷款后的不动产，其市场价值大于所抵押债务余额部分再次进行抵押贷款。新抵押权的设立存在导致不动产价值减损的可能性，这也是银行对于“带押过户”持有保守态度的重要原因。
“若卖方贷款银行与买方贷款银行并非同一家银行，将存在申请提前还贷、变更登记、新贷款发放和结清资金等程序安排的时间差，卖方银行很有可能面临在买卖双方已完成抵押权转移、变更登记或增设了新贷款银行抵押权登记的情况下，却没有收到偿还款项或款项不足以清偿原贷款的风险。”上述贷款经理进一步说道。
观望政策许久的买房人赵萌萌最终还是选择了传统交易模式。在她看来，虽然节省了交易时间，但是也会承担一定的风险。“我将‘带押过户’的材料提交给银行时，原不动产产权证还在业主手上，如果业主利用此空档期间进行二次抵押，或者是‘一房二卖’，那我不是白忙活一场吗？”
北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，“带押过户”模式的选择，实操过程中需买方、卖方、银行三方注意流程把控措施与权益保障机制，只有所有参与主体（除买卖双方、银行之外，甚至还需要不动产登记机构、公证机构五方）的共同协作方能实现制度上的无缝衔接。
对于“带押过户”的交易建议，律师王键称，应推动登记部门与金融机构、跨行金融机构间的业务协同合作与系统融合，共享买卖双方的贷款信息与信用评级。若出现不利于双方过户的情况或者是存在有损贷款银行利益的可能性，则应及时暂停过户登记手续。卖方贷款银行还应特别严格把控好收款节点与完成登记节点的流程节奏，尽量缩短流程时间，以防止原抵押权被悬空，确保权益实现。
对于购房人而言，王玉臣认为，在“带押过户”整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋没有取得“完整意义”上的所有权。如果想带押过户，务必注意流程控制，涉及的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。
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