几天前，任正非的“寒气论”自上而下地穿透了社会百业，房地产作为最早被侵袭的行业，各家财报中透露着寒意。对于未来，一向乐观的滨江集团董事长戚金兴也认为要“保持谨慎”。
毕竟，在当前的市场环境下，保持着高增长的滨江集团看似也难以独善其身。财报显示，滨江集团销售规模达到683亿，增幅跑赢了大盘，排名中指院发布的“1-6月地产百强销售业绩榜单”第13位。
但公司上半年营收106亿，同比下滑44%；归母净利润12.84亿元，扣除非经常性损益的净利润12.81亿元，较去年同期分别增长1.34%、1.58%。
(资料图)
尽管，营收和利润数字未有大幅增长，但从其它指标来看，滨江集团所拥有“御寒”法则，依然支持它成为行业内为数不多兼顾着安全稳定和正向增长预期的公司。
法则一：高权益、高利润、稳布局
不同于销售规模、现金流和负债率等“即时”数据，营收和利润来源于2-3年前销售结转，从某种程度而言，无法反馈当前的公司状况。
财报显示，上半年滨江集团的营收来源于10个交付项目，较去年和前年同期，数量减少，且权益比例较低，平均数仅为43%。
10个交付项目中有4个位于受限价政策影响的杭州，地块本身利润较薄，且壹号院二期、澄品101等项目背后均有3家以上合作方，归属于滨江本集团的利润进一步被稀释；而嘉兴、金华等三线城市虽然毛利率高，但绝对利润偏低。
这就是滨江集团营收和利润未能保持增长的关键所在。
要想提高营收和利润，必须在固有拿地节奏中增加权益投入和收益考量。
滨江集团董事长戚金兴在2020年时就关注到了这一点，近两年滨江集团项目的权益比也在稳步提升，从2020年中的不足50%，到2021年末的56.6%，半年报披露的新增土储权益数字已经来到了57.5%，已经逐步接近戚金兴提出的“60%”目标。
对利润的考量，从滨江集团的布局路线中就可见一斑。
报告期内，公司新增土储366.3万方，新增项目30个，其中28个位于杭州。总土储面积1586万方，杭州占比62%，宁波、温州、嘉兴、金华等省内非杭城市占比22%，浙江省外占比16%。
有赖于“废自持、低溢价”的土拍新规，较前两年杭州项目开发的利润空间有了明显提升，经专业机构测算，平均利润能达到8%左右。
行情下行时，长三角城市具有相对良好的经济基础和去化条件，因此滨江集团布局的城市不但有利润支撑，几乎不用担心去化艰难的问题，一定程度上保证了公司接下来几年的核心指标。
同时，足够优质的土储扩大了公司规模边界。
截至上半年，上半年仅在杭州竞得的28宗地块，保守估计货值将超过千亿，未来这些优质项目将源源不断地扩充公司的销售规模。
法则2：抓稳现金流，优化债务结构
寒冬之下，地产行业的生存逻辑发生了根本变化，从一味追求高增长、大规模，变成了稳增长、修“内功”。稳定的关键，在于充分保证企业的“现金流”。
财报显示，滨江集团保持着充沛的现金储备和良好的流动性。经营现金流由去年同期的负数回正，达到4.8亿元，同比大涨151%；总资产从2117亿元增至2523亿元，同比上涨19.18%。
戚金兴说，滨江今年的一号部门是“财务部”，主要任务是“抓回款”、“减杠杆”、“降成本”。
上半年，公司完成现金回笼322亿，已接近全年目标670亿的一半，比去年同期增长6%。尚未结算的预收房款为1198.5 亿元，较年初增长 28.13%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
另外，滨江集团上半年融资利率已经降到了4.7%，比去年末的4.9%还要低，提前半年完成了全年目标，信用等级AAA，展望“稳定”。
债务方面，截止报告期末，滨江集团“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比 78.3%，直接融资占比 21.7%；扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。
从债务结构来看，一年内到期的短债为178.96亿元，占比仅为32.07%，现金短债比1.11倍，可有效覆盖短期债务。
受中美关系及国际汇率影响，今年以来房企美元债利息高企，而滨江集团借助于稳健的发债主体，规避了增长的利息成本。财报显示，滨江集团78%的债务来源于银行贷款，而中期票据和债券合计22%。
同时，滨江集团授信储备充裕，流动性良好。截至报告期内，共获银行授信额度1114.4亿元，较上年末增加34%，剩余可用授信额度616亿元，占总额度的55%。
法则3：效率为王，口碑为基
企业过冬，一靠开源，二靠节流。
戚金兴曾说，滨江的核心优势在于“人员精干高效”。半年报显示，截止2021年末，公司房地产板块员工1106人，管理项目 120 余个，平均每个项目 10 人， 按2021年全年1691 亿元销售额计算，人均销售额1.53亿元，是同等规模的房企的3-5倍。
人员精简决定了公司相对扁平的架构，每个人权责明晰，点对点回报，不会出现无意义的内耗。
比如，今年第二次集中供地结束当天，戚金兴就立刻召集各部门负责人开会，下半年经营策略已在第一时间部署完毕。另外，公司拒绝无意义的“996”，开会不做PPT……这些与行业主流相悖的工作方式，一方面提升了效率，另一方面增加了员工的归属感和幸福感。
观湖里实景
另一个优势，在于标准化产品体系和强大供应链系统。
滨江集团的产品涉及到51项标准化环节，根据产品定位不同，勾选几种材料组合，工程前期效率极高。高效率缩短了工程开工、结顶、交付的周期，提升了资金的利用率，加快了现金流的回正速度。
公司与总包方的长期合作关系，保障了产品的出品稳定性，从而进一步提升了滨江集团的口碑。
这也是为何，在杭州市场上，滨江的楼盘总能以极快的速度开盘、去化，交付满意度最高，业主粘性极强。许多业主不但自己住了一辈子滨江集团的好房子，还给为亲友带货。突出的市场口碑，又促进了“滨江制造”的去化速度和布局方向。
可以说，今后几年的行业竞争，是一场关于安全性和稳定性的竞争，随着旧秩序不断地淘汰，衡量一家公司强大与否的准则发生了变化：做大不如做优，求量不如求质。
从土储布局到利润考核，从降本增效到财务指标，几个维度之间形成了一个强而有力的闭环，夯实着滨江集团的修为和前景，使之在大逆境下决胜翻盘。
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