出品|凤凰网风财讯 作者|王婷婷
截止8月30日，A股和港股已有超80家上市房地产企业发布了2022年上半年财报。据统计，期内百强房企平均销售金额同比下滑51%，带动资产负债表上“营业收入”整体回缩；超过70%上市房企“利润表”上的净利润出现同比下滑；现金流量表上分化加剧，现金及现金等价物超过1000亿元的仅有碧桂园、保利发展、万科A、中海等极少数头部房企。
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财报上的这“三张表”可谓淋漓尽致体现着当前房地产行业的状况，即规模收缩、利润摊薄、现金安全分化。也正由此，“三张报表是否平衡”更加真切反应企业价值的高低，因为财务视角下，风险和报酬平衡下的现值最大化，才是企业价值的最大化。
“保证现金流、资产负债表及利润的平衡”，也成为碧桂园的工作重心。
在8月30日召开的“碧桂园2022年上半年业绩发布会”上，管理层接受凤凰网房产风财讯采访时表示，公司会贯彻“有现金流的利润、有利润的现金流”，通过销售回款、开源节流、审慎投资、盘活资产等方式，全力将压力测试做到极致，在三张报表上“不停做平衡”。
实际上，2022年这份半年报，就是碧桂园“极致压力测试”的一次全面呈现。从各项关键指标的变化中，能够看到碧桂园为“留足安全垫、应对外部不确定性”做出的努力和结果。
（2022年上半年房企销售金额同比降幅）
万亿货值锁定未来收入 同期债务压力不大
资产负债表上，碧桂园在保持收入稳定的前提下，对负债进行着最大可能的优化。
根据半年报披露，碧桂园2022年上半年实现总收入约为1623.6亿元，前六个月权益内合同销售金额约1851亿元、合同销售面积约2348万平方米，目前均处于行业首位。由于碧桂园合同负债还有7319亿，也就是已售未结转部分，结算进碧桂园下一个财报季的收入也是可观的，收入走势整体能保持稳定。
对比同期碧桂园有息负债总额2937亿元，进一步下降7.6%，已连续3年下降，使得公司整体借贷比率降至48.1%。这非常不容易，因为去年至今境内外资本市场几乎停滞，目前状态下，碧桂园不仅保持境内外融资渠道通畅，而且依然在降负债、优化债务结构。
从财报可见，截止6月30日，碧桂园以民企身份于境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿、成功完成33.68亿元可转债发行，以及配售新股折合24.1亿元。作为两度纳入“融资示范房企名单”的碧桂园，国内融资端对其的融资支持比较明显。
并且目前债务结构中，碧桂园的人民币债占比59%，美元债仅占比30%，截至目前碧桂园今年内在境外已无到期美元债，境内仅有两笔合计40亿元债务到可回售状态。
碧桂园CFO伍碧君透露，未来一年碧桂园在公开市场总债务是150亿元左右，总体来看压力不大。
（碧桂园有息负债历年变化与2022年上半年负债结构）
成本再降、成色提升 做足利润表含金量
利润方面，由于目前“房地产利润向制造业靠拢”已经成为共识，绝大部分上市房企的净利润处于回调阶段。相对而言，碧桂园的利润保持稳定，2022年上半年公司毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，归母核心净利润约为49.1亿元。
其中，碧桂园的“归母净利润”有较大的提升预期，这主要源于碧桂园项目权益比的提升。
据管理层透露，碧桂园自2018年起持续在减少合作、提升权益。2022年上半年公司新增9个项目的土储权益已经提升至91%，每年有约10%的提升，这是未来母公司利润的保证。
（碧桂园2022年上半年可售货值结构图）
优化利润，一方面靠提升收入含金量，一方面则靠成本再降。就此碧桂园的动作不小，例如上半年集团营销及市场推广成本和行政费用仅为88.6亿元，同比下降36.3%。
更明显的降成本动作在拿地端。数据显示，2022年上半年碧桂园获取9块地，权益土地代价约61亿元，拿地销售比仅约3%，投资拿地非常克制。
碧桂园常务副总裁程光煜称，市场下行的环境中，公司不会设置具体的投资预算，如果有富余资金才会拿来投资。
“2022年上半年碧桂园参与了上海和杭州的集中供地，也进行了部分收并购，主要在能级较高的城市积极创造机会，上半年销售金额有31%来自一二线城市，69%来自三四线城市，未来会继续着重做投资方向上的调节。” 程光煜表示。
现金为王 “三表平衡”夯实安全垫
“三表平衡”的最终表现是，公司能在本金安全的前提下，投入现金、收回更多现金。所以对于一家公司而言，现金是核心指标，也是安全垫。
据管理层介绍，目前碧桂园的系列举措都是围绕“现金”，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。
这是一套极致的压力测试，一切以现金牵头，带动旧债务处理和新融资管理、推动一线的交付和销售。
效果来看，2022年上半年碧桂园可动用现金余额1479.8亿元，经营性现金流长期维持“净流入”上半年流入净额52.5亿元。
与此同时，碧桂园加快了销售回款效率，项目平均按揭放款天数同比加快了19天，新增签约的权益回款率提升了2个百分点。
资金效率进一步优化，反应到成果上，2022年上半年碧桂园能交付超25万套房，现金回款约1703 亿，权益回款率达到92%，已连续7年回款率保持90%以上的区间，在各个行业来看都是优秀水平。
基于现金安全与效率，做到“三张表的平衡”，碧桂园总裁莫斌认为，这是一件比较费脑，但非常有必要的事。因为从去年6月市场下行到今天，房地产进入了底部，正在底部盘整的阶段，现在最重要的是企业安全和市场信心恢复。
“国家鼓励因城施策用足用好工具箱，促进房地产健康发展。所以我相信市场信心将逐步恢复，可能不会那么快，它也有不确定性，但碧桂园把全年预算已经做到了明年6月份，我们认为在未来这一段时间里，市场应该恢复到健康发展的阶段上来。”莫斌表示。
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