01 宝安刚需热盘跌回2019年，仍卖不掉！
二手房成交价持续走低，宝安有些二手房已经跌回2019年，却无人买单。
【资料图】
招商果岭一套72平2房，中高层东南向，7月初挂盘时业主报价就是小区里总价最低的一套，然而挂盘将近一个月无人下定，业主只能不断下调价格，7月底业主已经松口至550万，遇到诚心买家，还有可谈的空间。
招商果岭72平2房是小区主力户型之一，一直以来深受刚需客户的喜爱，去年年初成交曾高达710万，如今这套报价跌幅达23%，基本跌回2019年。上个月盘点的宝安降价小区排行榜中，该小区也是排名靠前，有需要的小伙伴可以去“深圳房客会”微信公众号上留言“宝安降价小区排行榜”、免费查看到相关文章。
这套房以这个价格挂盘已有1个月还没卖出，我们客户经理说，有些超出他们的预期。
同样，万象新天64平3房，目前报价520万，且业主还可包增值税，若抛开增值税，算下来基本跌回2019年，而且相比上个月同户型成交550万，跌了30万左右，可以说是看得见的便宜。
同样在市场上受到冷待，挂盘一个多月仍未售出。
此外，还有一些降价明显的热门户型，也无人买单，在这就不一一列举了。
这些房要是放在去年年初的市场上，这么笋的价格估计想都别想，如今却无人买单，真的令人感慨。
02 为什么跌回2019年也卖不掉？
其实，出现这样的结果，与市场的三个变化有一定的关系。
首先，首付成本变高了。细心的朋友可以看到，即便跌回2019年，以上两个小区，都与指导价偏差至少80万，算下来，所需的三成首付成本并不比指导价以前的成交低。
虽然杠杆降低，但是高额的首付成本也劝退了一批刚需买家。
其次，客户预期变低了。自去年208政策以来，深圳楼市一路走低，不断刷新小区最低成交价，更多小区正在向指导价靠拢，甚至有些小区已经低于指导价成交了，将很多人曾经觉得不可能的成交都变成了现实，客户预期逐渐被拉低，甚至庆幸没有早早接盘，如今政策不明，市场的底越渐模糊，市场还没完全跌至指导价，已经开始有人在质疑“指导价能否兜底”。
这样的市场环境和预期，大多买家害怕高位接盘，若市场方向依旧不明，估计日后即便降到指导价都未必能买单吧。
再次，买家选房变得更加严苛和理智。在经历长达一年多的市场调控后，买家可选房源变多，选择周期拉长，选房变得愈发理智和严苛，不是绝对完美二手房，买家不会轻易买单。
自然而然，成交周期也随之拉长。
不过，客户经理也表示，虽然市场大环境不算好，不过这几套房源价格已是极笋的，而且价格还有可谈的空间，还是容易被市场消化的，只是时间问题罢了。
在经济环境相对比较悲观的情况下，买房谨慎固然重要，对于有真正购房需求的买家，遇到满足自己条件的房源，若价格也不错，可以适时入手。
毕竟现在业主现在还有一些谈判的空间。几乎可以确定后续的政策往松的方向发展，若等到松绑政策出台后入手，不排除业主会小幅返价，价格也会更难谈。
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