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环球快消息!广东“攻占”上海:楼市新趋势

来源:财经talk      时间:2022-10-04 09:32:36

文 刘晓博


(相关资料图)

今天(10月2日)一大早,就看到了“中指研究院(中指数据CREIS)”的一组前三季度房地产行业的数据。

下面这个“重点城市房地产企业拿地金额TOP10”榜单,值得细看。

上海、杭州、北京、南京、成都、宁波,是今年前9个月卖地收入最多的6城市,而且上述顺序就是他们卖地金额的排序。第七到第十是广州、合肥、深圳、西安。

卖地前六名里没有大湾区的城市,但出现了四个长三角城市,京津冀和成渝城市群各1个。这意味着,长三角将继续是中国房地产最大的区域市场。

最有意思的是:在上海土地市场上,外地企业,尤其是总部设在广东的企业,表现非常突出。

今年前9个月在上海拿地金额最多的是华发股份,一共在上海砸下了219亿元。华发,是珠海最大的国有房企,珠海的“大地主”。如今,华发正变身上海的大地主。

第二名是招商蛇口,总部在深圳,是深圳前海的大地主。如今也在成为上海的大地主。

在上海拿地第四名的保利发展,总部在广州。保利发展有个同门兄弟——保利置业,其总部设在上海,但保利置业没有出现在上海拿地前十名房企里。

总部设在深圳的万科,今年前9个月在上海拿地84亿元,位居第六。

象屿地产和建发集团,是总部设在厦门的房地产企业。中国铁建、中建玖合的总部,都在北京。

总之,在上海新诞生的10大地主里,总部设在广东的有4个,而且全部进入了前6名。前10名里除了广东企业外,还有2家总部在北京的企业、2家总部在厦门的企业,以及2家上海本地企业。

这说明,在房地产空前低迷,土地市场空前寒冷的情况下,广东房企对上海市场仍然充满了信心,有借机增加份额的想法。

细看这份榜单,你还会发现:在北京、成都、宁波拿地的前两名房企,其总部也都在广东。

广东本来就是盛产大房企的省份,以恒大为代表的民企衰落后,以华润置地、保利发展、招商蛇口、中海地产为代表的央企系,开始显露峥嵘。

市场空前低迷的时候,广东房企为何纷纷重仓上海?

原因很简单:抢占优质资源,为下一波发展做准备。

我之前多次在文章里分析过,广东、粤港澳大湾区的市场规模不大,如果广东房企固守广东,是不可能诞生这么多知名企业的。

事实上,广东人口最密集的珠三角地区,是农民房、小产权房特别集中的地区。

以深圳为例,官方曾在2017年公布说:截至2016年末,深圳有农民房、小产权房、违法建筑37.94万栋,建筑面积4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。

在深圳1100万套住房里,城中村、小产权房和违法建筑占了至少一半。深圳大概有1000到1200万人,租住的就是这种没有红本的住房。

广州、东莞,以及佛山、中山的部分地区情况也差不多,只是官方没有公布过数据。

如果你开车从广州穿越东莞到深圳,可以看到高速公路两边农民建的“握手楼”几乎连成一片。

正因为有这些“天量”的“农村土地入市”,才大大降低了珠三角的居住成本,让这里成为最吸引外来人口的区域。

这降低了珠三角的营商成本,但对房地产行业构成了利空。所以,广东城市卖地收入不如长三角多,新建商品房的规模、销售额也不如长三角。

我还曾用小学生人数为分母计算过,连续5年累计的人均土地出让金额,珠三角明显低于长三角。这跟珠三角城中村、小产权房特别多,有密切关系。

它还带来一个有趣的现象:如果一个大房企在全国布局,其长三角或者上海区域的业绩往往好于广东区域。结果是,上海或者长三角区域总,晋升机会就大于广东区域。

总部设在广东的大房企,要持续增长、扩大占有率,必须要重点布局长三角,尤其是上海、杭州等城市。至于京津冀、成渝,也不能有丝毫松懈。

相比之下,上海产生的大房企就比较少。

这可能就是所谓的“倒逼效应”。广东小产权房多,集体土地入市做得比较极致,让房企很早就感到了“吃不饱”,广东房企全国性扩张比较早,诞生了一大批全国性大房企。

上海、长三角本地市场规模大,减弱了本地房企跨区域扩张的动力,所以产生的头部房企数量有限。

下图是“中指研究院(中指数据CREIS)”统计的,22个集中出让住宅用地城市,今年前三轮住宅用地出让(面积)的同比变化情况。

可以看出,土地供应量(面积)最多的是合肥,其次是宁波,都是长三角城市;第三是厦门。正增长的城市,只有这三个。

其他19个城市为负增长,但成都、上海、福州、无锡、南京、杭州减少的最少。

出让住宅用地面积下降最多的,是长春、沈阳、青岛、武汉、重庆、济南、郑州、天津,都下降了60%或以上。很明显,这些城市的住宅供应出现了“节育效应”。

这些城市,要么人口竞争力偏弱,要么此前供应量偏大。现在降低土地出让量是正常的,是一种市场修复行为。

不过今年跟去年不同。去年一般是3轮土地出让,今年多了1轮。增加1轮土地出让,当然是为了抢种抢收,给地方财政多贡献收入。但部分城市至今尚未发布第三轮土地转让公告,估计今年搞不成第四轮了。

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