出品 | 凤凰网风财讯
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作者 | 黄小妹
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地产下行，代建蹿红。
一组数据可以佐证。据凤凰网风财讯统计，截至目前，已有超40家房企布局代建业务，预计2030年商业代建销售额接近5万亿元。万科、碧桂园、保利等头部房企之余，当代置业、天房、星河湾等中小型企业亦盯上了代建这块蛋糕。
伴随着地产进入下行周期，房企陷入“销售疲软、融资受限”困境，轻资产、高利润的代建自然备受房企青睐。
一位从事代建业务多年的人士表示，“地产代建十年前就存在了，今年代建突然蹿红，是由于传统地产业务受阻，不需出地出钱，只需出人出力的代建在地产下行周期内，变成了房企的‘香饽饽’”
房企抢分代建“蛋糕”，更像是抢一张避险卡，至少能安然度过这个寒冬。
不过，更为市场所关注的是，代建是一门好生意吗？代建能否成为房企新的突破口？风口与风险几何？风财讯多方采访，答案的背后呈现的是房企发展新思路。
争先入局
地产业务之余，“代建”一词刷屏各家房企中报业绩会。
碧桂园首次公开披露开展代建业务。碧桂园集团总裁莫斌透露在中期业绩上表示，“地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业或者出险项目的交楼，公司与很多地方政府达成一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。”
龙湖在2022年中期业绩会上官宣代建品牌—龙湖龙智造。龙湖集团CEO陈序平介绍，龙湖代建业务的核心是公司在TOD方面多年沉淀下来多业态、一站式、全周期的能力。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来的要快。”
旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪在2022年中期业绩会上表示，代建行业是一个非常大的市场，从2010年—2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。
据不完全统计，40多家已经加入代建行列的房企名单中，包括绿城管理、中原建发、金地管理等早一批入局者，亦涵盖旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁等新入局的头部房企。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，代建之所以今年突然爆火是由三方面的原因促成。
一方面，一些房企由于流动性压力已经无力投资拿地搞开发，为了生存而被迫转向依靠项目开发建设管理服务的代建业务。另一方面是由于去化困难导致的竞争加剧而迫使一些产品较差和项目管理能力较差的房企被迫选择代建服务来提升自身的项目竞争力。再加上部分出险房企或者项目的债权方接管项目后因为缺乏开发建设经验而只能委托给代建方作项目开发。
市场观点表示，对于房企而言，现在入局代建，与其说是抢着分蛋糕，不如说是抢一张避险卡和入场券，达到三个目的。
一是保存团队和管理能力。现在房企普遍现金流紧张，不拿地，管理能力出现富余。此前搭建的团队规模过剩，相较于直接裁员，通过代建进行管理输出，可以保全团队和实力，等待寒冬过去。
二是平缓周期波动。代建业务和开发业务有很强的逆周期性，据统计，从2013年开始，全国范围内，代建新签约面积的增速，与商品房销售面积增速的曲线是正好相反的。今年上半年，大量房企陷入亏损，绿城管理盈利却反而同比大涨33.4%，净利润达到3.6个亿。房企做代建，两个业务之间相互对冲，能平抑风险。
三是押注赛道未来发展。目前地产行业呈现出一种投资与开发分离的趋势，专业的开发管理市场在加速扩大。
代建“钱”景
代建终究是一门生意，房企争先入局，“钱途”还是必答题。
中信建投证券一则报告中指出，预计中国代建市场规模将持续维持在千亿以上，根据测算，2022年代建市场规模为1169亿元，较2021年出现了加速扩张。
中信建投证券分析师竺劲在报告指出，三类代建蕴育千亿市场。
其一，规模房企开发规模收缩将推动商业代建发展，2022年的市场规模将达到384亿元。其二，资方代建在近期“保交楼”背景下迅速扩容，判断其市场规模在373亿元。”其三，政府代建项目主要分为两部分：保障性租赁住房和安置房。预计政府代建的市场空间将保持在300亿元左右。
中国指数研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。
可观的市场规模之余，代建的净利润率要远高于传统房地产业务。
机构数据显示，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。
整体而言，巨量的市场规模，轻资产模式下的高利润率，代建可谓是一门好生意。
更有市场言论指出，代建迎来了“黄金时代”。
绿城管理CEO李军在年初业绩会上表示，房住不炒的大方针下，中国房地产行业去金融化路径将进一步加快投资与开发相分离的趋势，以轻资产模式运作的代建服务将迎来新的发展机遇，其资本市场价值亦将更加凸显，代建进入“黄金时代”。
竺劲阐述类似观点，“代建的黄金发展时间已然到来，看好代建业务订单在地产下行周期的爆发。”
赚钱不易
风口和挑战总是并存。代建虽是一门好生意，但想要赚钱却不容易。
一位代建从业人员表示，代建没有看似的那么赚钱，主要是资金问题，很多委托方都是小公司，有土地资源但没有资金，需要代建方帮忙融资，通常要做担保。
“作为代建方帮项目融到了资金，钱进入了委托方账户，项目开发时却不按时付工程款，使得很多项目就一直拖着，还经常出现操盘时候理念和目标不一致的情况，感觉比地产开发难许多。”
市场观点表示，“代建要挣钱，关键还是要规模化。但从目前的情况来看，新入局的企业想要规模化，却非常困难。”
一方面，市场机会并不如想象中那么多。商业代建，中小房企的委托需要谨慎甄别。商业代建的另一个主力城投公司，也并没有想象中那么强烈的代建需求。很多城投公司拿的地，并不着急开发，而是作为“融资性用地”。政府代建方面，具有很强的区域性，代建企业在一个地区的操盘经验，在其他城市很难复制。业务模式难标准化，大大提高了新入局的代建企业规模化的门槛。
另外，大量参与方涌入代建赛道，给代建报价带来了下行压力。有些中小型代建公司入局，费用报价甚至只有品牌企业的一半，盈利空间被压缩。
柏文喜表示，代建业务分为商业代建、政府代建和资本代建，对代建企业而言前两者的竞争主要依靠代建企业自身的专业服务能力和品牌影响力，而后者还需要雄厚的资金或者强大的资本合作方，因此房企入局待见行业除了需要项目开发建设与管理能力之外，还需要具备较强的资源整合能力。
一边是地产的“黑铁”时代，一边是代建的“黄金时代”，民营房企在土地市场“颗粒无收”，借助政策东风，发展代建或许是一个不错的突破口。
毕竟，提前抢占“避险卡”，可以安然度过寒冬。
文字丨黄小妹
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