不知道大家有没有发现，进入后疫情时代，房地产行业发生了许多变化。
除了利率下调、行情爬坡等“摆在明面”的变化外，大众购房观念和居住思考（需求端）也较以往有所不同，这间接影响了整个行业开始出现产品和服务双重升级的“内卷”现象。
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往哪方面“内卷”？凤凰网房产通过实地踩盘、购房者交流等市场调研发现，近年来，健康住宅开始成为人们较为关心的置业热点。
尤其在“房住不炒”导向下，相比聚焦于总价、地段、规划、产业等“保增值”纬度，购房者更希望后疫情时代的健康居住需求能够得到充分保障，更侧重低密度、绿化高、优质物业服务、多房改善等“强体验”的因素。
图源网络
当健康住宅的功能性意义日趋强化，需求站上风口，市场开始出现许多“健康住宅”“健康社区”“健康人居”等概念产品，后期运营服务与实际产品质量却是参差不齐。
比如此前某楼盘就被业主发现其新风系统存在室内新风输送的问题，随后发布致歉声明，承认楼盘现场运维团队服务意识不够强、与住户主动沟通不充分、过滤网清洗更换落实管理动作不到位等问题。
上述楼盘致歉声明节选
这个例子也说明了一个道理：光有前期概念和硬件入场，也并不意味着产品就能达到健康人居水平；在交付后实际居住过程中，长期运营维护、管理质量、服务体系和品质意识才是更重要的。
01 当“低密”泛滥时，谁在用心做产品？
要说后疫情时代，购房者们开始挑选健康社区，都会毫不犹豫地先看“低密度”产品推荐系列，仿佛“低密度”就能意味着人烟稀少、雾气飘飘、恬静悠远的居住环境。
理论上来说，低密度确实能营造出这些氛围，但是实际上，有时候大家听到中介推销的“低密度”的说法，并不一定能站得稳脚跟。因此，学会辨别“伪低密盘”是第一步关键做法。
首先从专业来看，住宅密度是容积率，即一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。具体来看，这一数据会反映出可建设的体量，与小区绿化、光照、楼间距、生活隐私等方方面面都有强关联。
但在用地面积不变的情况下，容积率越低，意味着可建设的面积就越少，每平米平摊成本就越高。所以为了平衡成本与收益，开发商们会对应作出不同的建筑形式，这也可以反映出楼盘“体量”。
一般而言，不同容积率会对应以下几种情况：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5。
除了上述衡量体量的容积率之外，建筑密度能反映楼宇分布情况。建筑密度=建筑物的基底面积总和/用地面积。举个例子，假设用地面积是10000㎡，共有3栋建筑，每栋建筑的底层面积为1000㎡，那么建筑物的基底面积总和就是3000㎡，计算可得该用地建筑密度为30%。那么这块用地的剩余70%便会反映在道路、绿化、广场、地面停车位等纬度。
金湖花园实景图
所以，在用地面积不变的情况下，建筑密度越低，空旷感会更强烈。此外，如果能直观感受到的建筑楼栋密集程度较低、楼间距较宽，也可以体现出该住宅产品的居住舒适度。总结就是，容积率低往往对应低层建筑，而建筑密度越低，地面空旷感会更强。
此外，社区绿化也是值得参考的因素。自然绿植除了增强美感、造境设计外，更重要的是其本身具有补氧、防尘、防风、减噪等效果，有助于改善自然生态。而绿化范围越大，在小区被封控时，就能给孩子们提供更多活动的空间。
长岭雅居实景图
目前市面上比较优质的低密度兼绿化高的改善产品也不多，其中就有白云区的「金湖花园」，纯板楼设计，户户观山望湖，容积率只有0.64，居住舒适度达五颗星；
黄埔知识城的纯墅产品「德信山与墅」容积率1.2，内设新岭南风格园林，实现“园中有屋、屋中有院”的美妙体验；
而同样是黄埔知识城的长岭雅居，虽然容积率相比前者高，但主要是对应体量大的高层产品，实际的观感密度会偏低，加上大平层设计，空间感和通透感强烈。
02 物业服务见真章！配套丰富不用慌
以往大家买房时很容易省略的一个因素，却在后疫情时代发挥极其关键的作用——物业管理服务。注意，这里强调的是「极其关键」。为什么这么说呢？
来看看“后疫情时代”，具体需要物业管理服务做些什么？一是信息传递交流；二是人员进出管理；三是社区清洁统筹；四是物资运送协调。
好的物业，不仅是在岁月静好时认真细致，更重要的是在关键时刻“雪中送炭”，挨家挨户落实服务，确保业主们生活质量不受影响。
比如第一时间跟进、传递社区居委的信息，安抚焦躁的业主们；
还能严格依据防疫要求，管理好人员进出情况，例如查验24小时核酸、健康码等信息，守好社区防疫的第一道“防线”；
同时第一时间响应并协助好业主们的物资运送，即使居家防疫，也能让业主们及时拥有充足的物资保障。
当然，社区卫生清洁也很重要，毕竟当大家都居家防疫时，垃圾只会多、不会少；但是在保洁、保安人手不足时，就需要有物业管理人员出来协调和处理垃圾堆积的情况，确保社区卫生状况，避免细菌滋生、或是有异味等等。
今年4月白云疫情，岭南新世界物业对多个重点区域进行全面消毒
这一点，新世界云耀就做得很不错。今年4月白云疫情时期，为了让大岭南的业主们住得安心，锦日物业每天都会对岭南新世界各小区进行全面、定时消毒，包括小区出入口、大堂门把手、电梯内、儿童游乐设施，以及居家隔离户等重点区域，还对门禁按键、电梯按键贴防护膜并定时消毒。
除了物业管理做得好，社区商业配套也很重要。当社区被管控时，大家最担心的就是物资是否充足的问题，那么这时候就很需要社区商超储备来做基础保障，尤其是去不了周边的大型商业广场消费时，只有社区商业配套方便送上家门。
而岭南新世界自带的岭南云门NEWPARK中有花和尚、一龙拉面、遇见小面、大师兄、元气寿司、CARBONROOM咖啡厅、小丁十八岁烤肉、蛙小侠、Adidas、Balabala等N+商家，可以通过云购外卖、商超送货等方式，让每一位岭南人都能安心居家。
祈福新邨社区商超实拍
同样是超大型社区标杆，祈福新邨也以人为本，做足物资准备和物业服务。据悉，为响应番禺区防疫工作，祈福生活服务旗下10多家商超肉菜市场等提前加强了物资保供力度，货架上猪肉、牛肉、海鲜等，各种新鲜的水果蔬菜，以及各类油米面都陈列满满，让业主们十分放心。
03 居家办公成“盲盒”？多房设计“显神威”
除了上面这些配套、服务之外，多房系统的户型设计也会在后疫情时代里“大显神威”。毕竟现在疫情防控公告时刻会更新，大家也很难预测暂停线下教学、居家办公等等突发规定。
当一家老人、小孩、还有上班族都因为疫情防控需要居家时，既要保障小孩子能够有独立安静的空间上网课学习；又要预留打工人需要开会办公的安静环境；还要让老人家在家时可以看看电视，不至于太闷。
此时，动静分区和多房设计等人性化设计就格外重要了。前者代表着工作、娱乐互不干扰、各安其所；后者代表有足够的空间给更多家庭成员活动，不用多番折腾、轮流换位置。
城投领南府143㎡ 3+1房2厅2卫户型样板间
尤其对于有二胎或者三娃计划的购房者来说，四五房产品的多房设计就可以一步到位置业目标了。
目前市面上也有不少做多房设计的产品，主要推“N+1房”概念，即通过赠送面积做成多功能室，既可以拿来做储物间、运动房、也可以拿来做书房和亲子活动区。
华润金沙瑞府主入口示意图
比如广汇尊府、城投领南府、华润金沙瑞府等等，都是做多房设计产品的“佼佼者”，有兴趣的朋友，不妨前往项目营销中心参观样板间。
总结
在后疫情时代，固然人人都是防疫的重要角色，但从防疫大局来看，住宅和社区也是影响防疫工作的重要一环。
从意义上来看，购房者们买到低密优质住宅，既是为未来需要居家防疫的情况做好充分准备，也是帮助防疫工作顺利开展的前提。
毕竟，好的物业会协助好防疫工作人员；充足的物资配套可以抚慰大众；而低密通风的社区，相对更能减少气溶胶传播的风险。
毕竟，谁买房不是为了那一份健康保障？不是为了一句“无论居家还是外出，都希望您能拥有岁月静好的美好体验”呢？
营业执照公示信息