来源：南方都市报
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随着房地产板块政策暖风频吹，深圳楼市买家们的信心又回来了。
再现认筹比过1的项目
上周末（11月27日）下午3点，备受关注的前海万科新盘正式开始选房，据两天前万科官微公布的意向登记人名册可以看到，项目共有460批客成功意向登记选321套房源，认筹比1：1.43。值得一提的是，在今年较为冷清的市场情况下，深圳楼市出现认筹比过1的项目并不多，万科前海的产品已经预订了热卖的席位。
事实也正是如此。南都湾财社记者从相关人士处了解到，截至周日晚上9点，万科瑧湾悦共销售289套，当天去化九成！
鼓舞人心的不只是前海的热盘去化，同样在上周末开盘的万科未来之光则销售了295套，去化率超70%，成为下半年宝安最热销的住宅之一。回顾开盘前，万科未来之光入围客户高达387批，项目推售416套住宅，入围比例接近1：1。
从火热程度来看，万科未来之光营销中心自9月18日开放以来，共接待了万批客户到访，周均来访量持续维持在500批以上，据说，开盘当天线下还有300多批客户排队参与选房；而万科瑧湾悦短短两天半便冻结了13.8亿元的保证金，最终卖了37.2亿，真金白银足见项目销售实力。
业内人士看好以前海为代表的深圳西部区域长期价值。
楼市热度回升趋势明显
当然，这些还不是近期深圳楼市“精彩”的全部。上周二（11月22日），位于南山的公寓恒裕柏悦湾开盘，当日热销576套，据说，有客户一口气买下6层产品，刷新今年公寓/办公类项目开盘成交记录；11月27日，前海另一个住宅项目天健悦湾府发布意向登记人名册，登记了455批客户，11月30日开盘。
从整体数据来看，据深圳官方统计，11月1日-27日，深圳新房网签总套数已达3364套，超过上月3328套新房住宅的成交数量。
而在深圳之外，国内部分城市的楼市也在不断升温。在广州，珠江新城二手房成交创下半年新高，走出V字行情：截至11月18日，仅半个多月时间，珠江新城11月成交45套房，已渐次逼近10月全月的总成交量（52套）。与此同时，大湾区内，惠州、佛山、珠海等城市10月成交量环比也开始回升。
大湾区之外，据中指研究院数据，11月长三角城市（上海、南京、苏州）整体成交涨幅居前，上海强势领跑，环比涨幅86％。
以上种种，见证着国内楼市热度回升的趋势。
聚焦A
政策支持利好密集 购房信心或已回升
在深圳楼市当下回暖的背后，是近期房地产政策的密集落地。11月23日，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》正式发布。这意味着此前作为内部文件流传的“金融16条”正式官宣。该政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，同样被业内人士解读为“意义重大！信息量很大！政策力度空前！”
万科：唯一被六大行全部授信房企
力度空前的政策支持利好落地的同时，对房企的实质性扶持行动也在展开，最为突出的便是大笔资金开始输血房地产。
11月23日、24日两日，六大国有银行纷纷发布和房企总对总战略合作的消息，并与至少17家房企签订意向性融资支持协议，已披露的意向性授信额度合计过万亿。
此轮纷至沓来的合作中，万科是截至目前唯一被六大行全部授信的房企，也是确认获得的意向授信额度最多的房企，分别是中国银行、交通银行、邮储银行各1000亿元，共3000亿元；此外，碧桂园获得中国银行600亿元、邮储银行500亿元和工商银行400亿元授信，共1500亿元；龙湖已公开的额度为中国银行的600亿元，其余五大行具体额度未知；金地已与农行、工行、中行签约授信额度超1000亿元；美的分别获得中国银行300亿元、交通银行200亿元授信。
“大额授信或是战略合作本质上是代表了资本市场对这家企业的认可度。从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业。”有商业银行相关人士认为，选取合作的房企也有一定风向标的作用。
针对多家房企获得授信，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：一方面，这是金融监管部门集体表态解决房企融资问题的政策落地，央行、银保监“金融16条”以后，基于控制风险非理性蔓延，控制系统性风险预期的考虑，房企融资形势开始变化；另一方面还是给市场释放企业长期外部资金支持的信号。
信心传导：政策快速落地、资金大手笔支持
而在多数业内人士看来，随着房企资金支持力度的加大，除了对房地产投资企稳有着重要作用，同样对提振行业信心也有着举足轻重的作用。“在资金面的助力下，销售端也有望加快修复步伐。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说道。
如果说政策快速落地、资金大手笔支持，主要是为传递信心的话，显然，包括深圳在内的此轮国内市场方面销量激增便是信心传导到位的结果。
“这两天朋友圈刷到的地产利好消息很多，我的第一反应就是去买股票，果然涨了很多。”有网友在社交平台公布了自己近期的地产股收益，而更多的网友则开始联系中介看房，“担心地产行情不好一直搁置着买房计划，现在政策落实得这么快，资金输血这么大手笔，买房也该提上日程了。”
聚焦B
购房机遇期已至 买房更看重品质
信心回暖带来的需求凸显直接影响着销售回升。大湾区，尤其是深圳的购房需求量一直很强劲，以真实的市场需求来看，近期深圳刚刚公布首批可售人才房审核结果，有超1.6万家庭提交申请，1.5万深户家庭通过申请，这些数字都是深圳市场上真实购房需求的反映。
政策趋缓、需求放闸、购买力释放
为什么深圳有如此大的需求量？直观来看便是深圳的人口基数所决定的。
截至2021年底，深圳有1768.2万常住人口，人口持续流入产生了较大的住房需求，但是有限的土地供应难以满足需求；另外一点则是人口比例决定的，深圳有相当一部分年轻人口，他们对住房的刚性需求在购房总数中占比较大。
庞大的需求量在楼市下行时期因购房者信心不足，故而被短暂地压抑，但并不意味着消失。随着政策趋缓，需求放闸，楼市“破冰”是可以预料到的。
除了这部分明面上的需求之外，值得一提的是，2020年因“7·15”新政影响（入户满3年且社保满3年）失去购房资格的购房者们，7个多月后即将重新获得“房票”。而从数字上来看，2020年深圳户籍人口增量为92.6万，其中部分新入深圳的年轻人对应着市场100%真实的“房住不炒”购买需求，随着购买力释放，这座需求端“堰塞湖”即将泄洪。
而对于购房者来说，政策调整期行情，同样是购房的好时机。
美联物业二级市场事业部总经理沈裕燕在此前的采访中同样肯定了这一观点，“行情低谷，整个市场是买方市场主基调时，确实是购房者的‘购房福利期’，此时购房拥有更多的选择权和更高性价比优势。”
政策调整后的价值回归更趋于理性
在接二连三的热卖刺激下，有人喊出“深圳牛市再来”的豪言。果真如此吗？
在“房住不炒”的大方针指导下，政策调整后的价值回归更趋于理性，有实力、有追求、有能力的开发商才更受青睐，并不是所有的项目都能卖得好。满足不同类型客户当前的购房需求，以品质赋予购房者更多的“确定性”，这是当前热销产品的共性所在。
以万科前海项目的热销为例，是有前海基本价值所支撑的。前海作为深圳最“吃香”的片区，过去两年入市的新盘大多实现热销，部分项目还在开盘当天售罄。长期身居一线的沈裕燕同样肯定了前海的长期价值，她指出，前海作为粤港澳大湾区面向世界的窗口，它的价值从国家战略层面、从深圳区域地位上都是不变的，区域价值恒定且毋庸置疑。
从周末双盘的热销和近期深圳市场的情况来看，市场上的品质敏感型客户正在增多，他们对产品更挑剔，更在乎项目能否顺利交付、质量是否过关、服务是否到位、品牌是否有保障。
“短期内应该没有换房需求了，所以我希望买的房子能满足5-10年的长周期居住，除了居住品质要看得见，生活品质也不能落下，比如孩子的教育需求、父母的养老需求还是自己的工作需求都能实现提升。”在这部分购房者看来，一套品质住宅决定着未来生活的幸福感，“大品牌的企业在交付能力上没得说，产品设计升级方面也更符合当前的居住需求，呈现出的房子无论是在建造的质量方面，还是对生活方式的演绎方面都更强势，比如生活配套的丰富，再比如物业水平到位……都是我选择房子时所考虑的品质范围。”
可以看到，当前，深圳市场正处于回暖趋势，越来越多的购房者正在涌现，拥有高品质产品的项目也迎来大批客户，随着成交加量，年末翘尾行情或已出现。
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