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每日观察!谢逸枫:广深莞佛2022年楼市量跌价稳

来源:凤凰网房产深圳站      时间:2023-01-19 08:38:12

谢逸枫/文


(资料图片)

数据显示,广深莞佛2022年一手住宅楼市呈现量跌价稳,二手房市场呈现量价齐跌的趋势。一二手住房市场供应下降、库存上升、区域分化,呈现供大于求的势头,土地市场供应下降,成交跌得一塌糊涂。

广深莞佛楼市低迷,归根结底是长期的限制楼市政策措施、金融、信贷、房贷、利率持续收紧,供应下降、需求萎缩、市场流动性紧张、购房者信心不足,一定程度上与经济低迷、疫情防控有关系。

2023年初佛山、东莞已经取消住房限购、限贷、限价、限签政策,市场复苏非常明显。而广州、深圳正在商议调整、取消住房限制措施,即时不实施一刀切的全面取消,大尺度的放松限制措施是是板上钉钉的。

其一是2022年广深莞佛土地市场

2022年广州集中供地为56宗,成交48宗,流拍8宗,成交面积为819.3万㎡,成交金额1221亿元。2022年广州市土地出让收入1552亿元,同比减少32%。收入下降主要是受疫情和市场环境影响,土地市场承压直接影响地方政府财力。

2022年广州集中拍地共成交48宗,成交总额1221亿元,相比2021年减少了1/3,底价成交、国企兜底成主流。2013年广州土地市场,番禺、白云成为供应大户,分别为18宗和14宗宅地。中心区的荔湾8宗宅地,天河和海珠各5宗。

2022年土地市场,量价下行、流拍频现、“国家队”继续兜底。国家队(央企、国企、城投)占主导承接大盘,民企选择继续观望。拿地民营非常的少,例如广州1家,深圳2家,民企成“孤勇者”,未来2-3年广州、深圳的新盘都是国央企的。

2022年深圳共挂牌38宗居住用地,第一批挂牌8宗地,第二批挂牌16宗地,第三批挂牌7宗地,第四批挂牌7宗地。全年挂牌38宗地,成功出让34宗用地,成交率89%,流拍4宗,位于龙岗、龙华、光明、宝安、坪山、南山和深汕合作区。

2022年深圳市总供应规模(计容建筑面积)510.2万㎡,总成交规模(计容建筑面积)472.5万㎡,总成交金额约791.4亿元。成交的34宗地,其中30宗被国央企竞得,占比94%。民企共有两家,信城控股、江苏亚伦集团。

2022年东莞商住地成功出让25宗,揽金430.6亿,成交总计容建面411.2万㎡。对比2021年(卖地36宗,出让金额604.4亿,成交总计容建面583.3万㎡),2022年东莞少卖了11宗地,成交总计容建面少了172.1万㎡,出让金额也足足少了近1/3,约174亿。

2022年东莞六大片区中成交数量最多的就是松山湖片区(10宗),滨海片区(6宗),城区片区(6宗),占总成交数量的88%,而其他三个外围片区(产业园、水乡、滨海湾)成交数量几近为零。市场不景气,政府只能拿出核心区更优质的土地吸引开发商,以保证出让成功率。

2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地,其中有20宗地块成功出让,累计成交金额372亿元,同比去年(589亿元)下跌约37%。2022年东莞一共挂牌26宗地块,其中有6宗因无人参与竞拍导致地块流拍,在成交的20宗地块中,底价成交的地块有14宗,占比约70%。

央企国企是拍地主力,华润置地成今年最大赢家。众多拿地的开发商中,华润置地无疑是今年东莞土拍最大赢家。2022年,华润置地一共斩获2宗地块,全是核心区的优质地块(松山湖、滨海湾新区)。成为东莞唯一一个在CBD、松山湖、滨海湾新区均有住宅项目的开发商。

2022年佛山商住地成交50宗,成交面积约189.85万㎡,环比去年跌幅约43.8%,成交总金额仅332.66亿元,环比大跌62.3%。成交面积为14年新低,成交金额则为8年新低。2022年供地计划440万㎡,成交数据不过年度计划的43.1%。

顺德连续2年赶超南海,成为了佛山土拍大户。2022年顺德共成交商住地15宗,成交面积90.25万㎡,贡献全市的47.53%,成交金额135.12亿,贡献全市的40.66%。南海其后,成交10宗地、成交面积35.45万㎡,禅城和高明则分居三四位。

其二是2022年广深莞佛量价市场

2022年广州一手住宅网签成交72936宗,同比下跌34%,成交面积786.2万㎡,同比下跌33%。2022年成交量回调至18、19年“7万宗 ”水平。全市新房均价为37823元/m²,套均价为408万元,2022年全市均价依然保持近15%的增幅。

主要原因为外围区刚需板块成交基数减少,天河、荔湾、海珠等高价板块新货供应成交占比增加。高价项目如海珠琶洲南TOD(单价10-14万/ m² ),直接拉升海珠平均楼价30%,逼近越秀区高位,普遍区域在逆市中出现涨价。

2022年千万豪宅成交宗数突破3000宗关口,同比去年增加33%。2020年至今,千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”。可见2022年新房市场刚需部分疲软,经济环境不稳定,但对顶豪购买高价项目影响相对较低。

截至2022年12月底,广州全市库存消化周期已攀升至21.2个月。其中存在一定疫情影响成交等客观原因,但目前外围五区库存量均已超过20个月(本统计为狭义库存)。假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目,库存量将进一步增加。

从统计局的数据来看,2022年上半年广州房价保持着上涨的走势。8月开始,广州一二手房价开启了连跌的模式。截止到2022年11月,一手房价连跌四个月,跌幅从0.2%扩大到0.5%。二手房房价是从8月开始了四连跌,11月环比下降0.6%。

2022年广州楼市的降温,最直接的体现是成交。据阳光家缘数据显示,2022年(截止到12月28日)广州一手新房仅网签69724套,同比(去年113249套)下降38%。总网签面积748万㎡,同比(去年1210万㎡)下降38%。

2022年深圳新房成交约34441套,环比2021年52417套减少了约35%,回落到2019年的水平。二手成交约21701套,连续2年二手成交量几乎腰斩。2022年深圳共有80 个住宅盘入市(不包含安居房),其中开盘当日售罄的仅6个项目。

2022年深圳全年一手住宅成交34441套,环比去年下跌34.2%,新房住宅成交跌回2019年的水平。二手住宅全年成交21704套,环比去年下跌46.6%,连续两年成交量腰斩,创下近15年来新低,相比较2008年金融风暴之下的成交量还要少。

深圳2022年的楼市行情,新房成交套数回到了1997年、倒退25年。二手房的成交套数回到了2002年、倒退20年,房价回到了2018年、倒退4年。具体如下,新房成交约34441套,成交量同比2021年下降33%,成交套数等同1997年。

二手成交约21701套,成交量同比2021年下降46%,成交套数等同2002年。整体房价水平下降了28%,等同于2018年。2022年深圳约100个新盘入市,日光盘4个。深圳的商品房供应主力已经在2007年以后转为二手房,所以二手房成交量是更为关键的数据。

2022年深圳新房市场是供应量创下2016年以来第二高,但成交量惨过2008年。2022年深圳新房批售量为55128套,同比2021的61684套低了10.6%。但新房成交量只有34441套,同比2021年的52417套成交,大跌34.3%。

显示出成交量的下跌,远远超过供应量的下跌。这个导致了深圳新房库存量时隔7年再次突破了400万平米,截至2022年底,深圳新房库存404万平米,是2015年以来的高峰(乐有家数据)。

2005年以来深圳新建住宅批售量累计为978279套,接近100万套,年均为54349套。如此对比,2022年的住宅批售量还略高于历史均值,尤其是从2016年之后看,是第二高的水平,仅次于2021年。清晰显示出官方在过去3年来锐意增加住房供应的决心。

新房的成交量上看,2005年以来深圳新房成交量累计为865470套,年均为48082套。2022年的住宅成交量,要比过去18年的年均值还要低上近3成(-28.4%),排名位列倒数第四(次于2017、2018、2011年),比次贷危机的2008年还要低上22%,属于严重偏低的成交。

2022年深圳二手房市场是史上最惨。2022年深圳二手房成交量为21701套,月均1808套。简单对比,同比2021年的40635套,跌了46.6%。比2020年的95273套,跌了77%。历史上最惨的2008年,成交量是42551套,比次贷危机还跌了49%,逼近腰斩。

2004年以来的19年里,深圳二手房市场累计成交量是145.7万套,年均7.7万套,月均大约6400套。2022年深圳二手房的成交量,放到接近20年历史大周期里看,要比历史成交均值低了7成多。

受新房供应大增、限价以及二手房参考价的三重影响,来深圳买家高度倾向于“打新房”。这导致过去2年,深圳的住房总成交量里,新房占比出现了翻倍上升,从之前的3成左右劲升到6成。

2022年深圳新房、二手房总量为56142套,月均4679套。在过去的16年(2007-2022),深圳新房加二手房的年度均值是超过12万套。最差的年份是2008年8.7万套。2007年至2022年,深圳新房、二手房成交总量累计为1939663套,年均121229套,月均10102套。

2008年没有限购与限价,所以市场的价格水平是真实的、未经过管制的。2008年新房价格12632元/平米,比2007年的13212元/平米,下跌了4.4%。二手房价格11710元/平米,比2007年的12225元/平米,下跌了4.2%。

2011-2012年的深圳房价,新房、二手房价格都出现过下跌,只能算是小幅调整。而2022年,新房价格因为严厉管制,已经失真,所以不需要看涨跌,要它涨便涨,要它跌便跌。但是二手房价格,是可以显示出市场真实的信心与购买力的。

2022年,深圳新房均价大约6.1 万元/㎡,同比2021年整体下跌了5%,超过了2008年。根据推算,2022年,深圳真实二手房价格大约为6.83万/平米,同比2021年整体下跌高达9%,回到2020年的水平。

2022年深圳一手住宅网签成交34441套,同比下跌34%,成交均价6.1万元/㎡,同比下跌5%。2022年新房市场的交易量是近5年的第二低点,仅略高于2018年。在限价政策的严格调控下,新房价格也出现下调。

2008年深圳二手住宅交易量亦有4.3万套,2022年的二手市场仅成交了2.2万套。2.2万套,20来年里的最低点。这已经是绝对的底部,2023年只会更好。广州2022年二手成交量近7万套,深圳1768万人口相比,2.2万套的交易量加上新房总量只有5.6万套。

2022年深圳二手房成交均价同比下跌9%,回到2020年的水平。2022年全市成交21701套二手住宅,同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%,可见跌幅有所收窄,趋势向好。

2022年东莞新房成交28543套左右,比2021年的44077套,同比减少了约35%,其供需量均创2007年以来16年最低。二手房全年成交约20000套,比起去年的21087套,同比减少了7%。2022年二手房成交均价约21153元/平,同比大涨了14%。

截止2022年12月31日,东莞住宅库存面积432万㎡,环比下降1%,同比上升0.6%。按照过去6个月消化速度计算,12月底住宅库存消化周期维持至14个月,环比持平,同比拉长2.6个月,按照过去12个月消化速度计算,12月底住宅库存消化周期为18个月,环比拉长1个月,同比拉长8个月。

东莞全市均价约27700元/平,微涨3%,成交约29479套,同比下降33%,市场全面回归理性。供应套数约为33287套,同比下降37%,供需比约为1.09:1,整体去化时间约为12.5个月,市场依然健康。

2022年佛山一、二手住宅成交共113414套,其中一手住宅成交66952套,同比“腰斩”,创十年新低。二手房成交43870套,同比上涨4%。一手住宅成交均价为18894元/㎡,较上一年微涨3%。前三甲是千灯湖、三山、石湾,成交均价都站上3万/平。

佛山2022年全年一二手房成交逾11.34万套(113414套),比2021年(156749套)整整少了43335套。其中,佛山2022年全市共成交新房69389套,环比去年(101865套)跌约32%,为近10年最低。

2022年佛山新房全年成交金额1359.23亿元,成交均价约18867元/㎡。五区均价上,南海以24247元/㎡领跑。其中,南海区以502.4亿元成交金额高居第一,其次为顺德区的416.53亿元,禅城区296.69亿元位居第三,三水、高明区均不过百亿。

其三是2022年广深莞佛楼市政策

2023年广深莞佛楼市政策的趋势,目前东莞、佛山取消限购。一是取消楼市限制措施,取消、调整限购,取消限售、限贷、限价、限签、限售、限户型、限离、限企。二是取消二手房指导价。三是个人销售住房增值税征免年限从5年下降至2年。

四是取消豪宅线界定。五是房贷首付下降,取消认房又认贷,改为不认房认贷。有房贷记录但已结清,二套房能三成首付。六是房贷利率下调。七是契税、印花税、个人所得税免减。八是人才、新广州人、本市居民首次购房财政补贴。

广州于2021年4月将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,使得购房者购房成本大幅增加,从而影响了购房积极性。

2023年广州楼市政策会否做出相应调整对楼市成交非常关键。近期广州市场传出限购政策放松的消息,其中包括取消豪宅线界定、有房贷记录但已结清,二套房能三成首付、增城及从化等不限购区,当做无房准入。

2022年上半年基本是在“求稳”,2022年1月份发布的深圳住房十四五规划也表明,未来深圳要严格执行五限限购、限贷、限价、限售、限户型。教师和校长轮岗制度,是对于xq房实质性的“打击”,导致百花片区和八卦岭片区部分“天价”老破小xq房挂牌价、成交价不断下跌。

2022年下半年深圳具体表现在共产房、人才安居房配售、非商品性质房地产转让办法、非居住房屋改建保障性租赁住房。可能形成商品房 保障房并行的双轨市场,在非商品性质的房屋土地上,城中村的小产权房、老旧厂房、宿舍等非居住房屋会改建成为保障性租赁住房。

2022年东莞累计出台楼市调控多达10余次,包括“4.28新政”、“莞七条”、“7.4新政”等等,涉及土地拍卖、新房认购、限购区域调整、房企融资、房贷利率等多个层面。7、8月份东莞楼市热度达到高峰,一二手住宅网签量环比大幅上涨。

2022年12月26日,东莞限购政策再度放松,东莞住建局发布通知,莞城、东城、南城、万江、松山湖暂停实行商品住房限购政策,至此,东莞全市均解除限购。东莞银行房贷利率一降再降,首套房利率从年初最高的5.98%,一直降到目前最低的4.1%。

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