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房价上涨带来的住房资产增值情况简析_环球热推荐

来源:中房网      时间:2023-02-08 06:27:34

住房作为一种既具有消费属性又具有投资属性的特殊商品,房价的不断上涨对于持有不同住房群体也产生了巨大的财富差异。一类人群是无房者,选择租赁住房;第二类是拥有一套住房,满足自住需求的群体;第三类多套住房持有者。拥有不同住房人群,在住房资产增值上有三个影响因素,一是房屋增值收益,二是租赁房屋支出/收益,三是房屋贷款利息支出。


(资料图片仅供参考)

为了更为直观的体现房价上涨带来的资产增值差异影响,我们通过建立模型对持有不同住房套数的居民进行分析。我们以不同时间分别作为购房节点,到2021年末,在各层级代表城市持有不同套数住房产生的资产差异。根据持有住房套数划分四类,对应不同收支情况。

指标选取说明:

①面积确定:设定每套房屋面积为100平方米。

②区域选取:全国、一线城市深圳、二线城市杭州、三四线城市惠州。

③ 房价及租金:房价为该区域当年平均房价;全国租金为当年房屋租金中位数,城市租金为当年平均价。

④ 时间节点:选取2006年末,2012年末、2016年末、2020年末分别作为购房时点,到2021年末(因为不同城市数据收集情况不一,暂定最早时间节点为2006年)。

⑤ 房贷总利息:因为不同城市首付比例及贷款利率不尽一致,模型中我们统一设定首套房屋贷款额度为房屋总价的70%,二套为60%,三套为30%;贷款时长为20年,240个月;贷款利率为购房当年央行公布五年期利率;按等额本息法计算每年支付利息金额。

⑥ 数据来源:全国平均房价根据国家统计局数据计算,城市房价来自CRIC,城市租金价格来自中国房价行情网,贷款利率来自中国人民银行。

我们对不同层级城市,在2006年、2012年、2016年、2020年持有不同住房套数,测算到2021年资产增值情况,得出下表:

案例说明:

按全国平均水平测算,A某在2006年未购房情况下,至2021年将支付31.89万元租金;

A某在2006年以单价3119元/平方米购买一套100平方米商品住房,总价311900元,其中总价70%贷款,采取等额本息方法还款。到2021年房屋销售单价为10396元/平方米,总价1039600元。利息支付15年,共计180个月,支付利息总额149899元,偿还本金100892元。租房收入或支出为0元。住房资产增加值=资产增值总额-利息支付总额 租房支出/收入=(1039600-311900)– 149899 0=577770元。到2021年住房资产增加值约57.78万元;

A某在2006年购买两套住房,一套自住,一套用于租赁,到2021年住房资产增加值约153.86万元;

A某在2006年购买三套住房,一套自住,两套用于租赁,到2021年住房资产增加值约283.98万元。

综合以上情况分析模型表现为以下特点:

1、在房价持续上涨的过程中,不同层级城市持有住房的人群总体上有资产增值收益,不持有住房不能享受增值收益并有额外的租房支出。持有的套数越多,住房资产增值越多。这一点在各区域在不同时间点购买住房均表现一致。同时多套房持有者,整体表现第三套增值高于第二套,第二套增值高于第一套;主要差异在首付比例上,所以购买时前期资金投入越高,住房资产增值越多。

2、涨幅相同的情况下,房价越高,住房资产增值越多。以2006年在不同层级城市购买一套住房对比,杭州和全国在房价涨幅上相近,但在杭州购买的住房增值要高于全国。

3、房价涨幅越高,住房资产增值越多。这一点从全国平均水平上体现的非常明显,购房时间越早,房价相对涨幅越高。深圳在2006年及2012年购房的也是如此,到了2016年深圳房价已居高不下,其涨幅空间有限,住房资产价值也产生波动。而惠州则为2006年购买的住房涨幅不及2012年,所以如果在2021年将住房资产变现,那么2006年购买的住房增值也相应更低。

当房价达到一定水平后,资产增值将不能覆盖持有成本。2016年,深圳住房销售均价5.38万元/平方米,以此房价持有一套住房到2021年,房价上涨产生的资产增值为78.4万元,但是持有利息成本达到85万元。因为房价涨幅空间有限,房价上涨的部分不足覆盖资金成本(按揭贷款利息),增值部分为负。2020年,深圳住房销售均价5.50万元/平方米,到2021年扣除资金成本后增值约49万元。同时在未来继续持有的过程中,房价下降或不再继续上涨,增值收益和持有成本之间的差距将越来越越大。

4、居民家庭因持有不同套住房产生的财富差距的来源有两个,一个是房价上涨的增值部分,一个是租金支出/收入。从全国平均水平看,购买两套及三套住房的增加值中租金收入占比在20%—25%之间。到房价较高的区域,在深圳购买两套及三套住房的增加值中租金收入占比在9.5%—11.5%之间,杭州为16.5%—18.5%之间。房价上涨带来的增值部分是产生差距的主要因素。

标签: 房价上涨带来的住房资产增值情况简析

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