法拍房是指房屋抵押贷款违约后，由法院拍卖的房屋。
近年来，在市场行情趋冷，房价下跌的周期里，法拍房数量不断增加。2月8日，据中指研究院数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%。这些法拍房背后，是形形色色的故事与原因。有的是因为高杠杆炒房客资金断裂，有的是做生意倒闭，拿房产抵债的，有的是业主债务纠纷，借钱不还的....
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挂牌量激增，成交如何呢？哪里的法拍房表现活跃，哪里的法拍房无人问津？对于购房者来说，要不要入手？
挂拍量增长明显 但成交量回落
根据中指监测数据，2022年，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%，其中住宅挂拍套数更是突破了30万套，但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响，成交套数并未随挂拍套数增加有所提升，全年仅11.8万套，同比下降近15%，成交率降至不足20%；
图：2021、2022年各省法拍房挂拍套数
数据来源：中指数据CREIS
分省份来看，各省法拍房挂拍、规模差距较大，2022年四川挂拍6.6万套，为全国法拍房挂拍数量最多的省份，而成交则更集中于经济发达省份，成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套。
分城市来看，2022年挂拍量最高的城市为重庆，共挂拍3.2万套，同比增长超80%，但成交量仅7050套，同比增长12.9%，增长幅度较小。2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行，2022年金华成交率最高，为61.8%。
中指研究院指出，由于法拍房主要源自债务纠纷，法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽破产中小企业量较多，但法拍房价值认可度仍较高，法拍房成交量、成交折价率相对较高。
同时，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
2022年折价率普遍回落
深圳、温州法拍房出现溢价
整体来看，法拍房的成交量与成交价格与当地房地产市场活跃度密切相关。
中指监测数据显示，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。
图：2021、2022年各省法拍房成交套数及成交率
数据来源：中指数据CREIS
从价格方面来看，成交量排名前20的城市折价较小。2021年，成交量前20城的折价率均高于70%，其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价，即成交价高于评估价。
图：2021、2022年成交量top20城市变化及折价率
数据来源：中指数据CREIS
值得注意的是，2022年法拍房限购全面执行后，叠加房地产市场调整加剧，各城市折价率出现不同程度回落，成交折扣增加，其中宁波折价率由99.9%回落至75.9%，下降24.0个百分点。
购买法拍房有什么风险，作为购房者需要注意什么？中指研究院提醒，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。
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