海口滨海国际君御湾小区。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海口报道

3年多时间，因新老物业交接问题，海口一小区业委会打了6个“拉锯”官司，至今仍无结果；同样，另一小区也因新老物业交接，业主一怒之下推倒小区道闸，并与老物业管理企业保安发生肢体冲突，4人因“聚众扰乱公共秩序”被行拘。

(资料图片)

上述两个小区因屡屡被媒体“曝光”而成为“网红”小区。但在这座城市的另一头，一个有上千户住户的小区，却拿出数十万元公共收益金给全体业主发红包。

上千份红包背后，是业委会争取权利的胜利与小区公共收益自管的结果。

业主与物业管理企业甚至开发商之间的“积怨”，主要集中在业主对交付房屋质量、小区物管服务水平、共有部分产权收益等诸多问题不满。业主从最初单打独斗维权，最后萌生要成立业委会念头，希望以合力与物管企业、开发商抗衡。

但业委会成立并非易事。据了解，目前海口有超过3000多个住宅小区，但成立业委会的小区仅为450个，占比为14%。小区成立业委会比率之低，在全国范围较为普遍，其原因构成十分复杂。

有行业人士认为，小区居住体验感不仅关乎城市民生，也属于较为迫切又容易被忽略的营商“软环境”范畴，破解小区现实存在的各类难题，除了成立小区业委会，还应大力推进“信酬制”物管模式，出台有针对性、前瞻性的系列配套管理细则，提高小区治理水平。

业委会发通知领红包

34万余元小区公共收益，业委会以红包方式发给了1600余户业主。

“不领了，直接冲抵物业费吧。”3月10日，海口滨海国际君御湾小区业主陈洪德向中国房地产报记者证实，最近社交平台流传的一则《关于向全体业主发放红包的通告》确有其事。

记者了解到，这则落款时间为“2023年3月7日”的小区通告，系滨海国际君御湾小区业主委员会发出的，并张贴在小区各楼道的公告栏里。

通告称，自2018年4月滨海国际君御湾小区召开首次业主大会及业委会成立以来，小区公共收益逐步收归小区业委会公共账户管理，公共收益收支情况每年都通过小区微信公众号予以公布。

通告还称，截至2022年底，小区公共收益结余50余万元。经小区业委会会议决定，从小区结余的公共收益中拿出345389.48元，按照建筑面积每平方米2元标准，给全体业主发放红包。

记者了解到，滨海国际君御湾小区计容建筑面积为17万余平方米，其中包括16.8万多平方米住宅和3725余平方米商业及配套，住宅总户数为1628户。无论是小区建筑面积还是住户数量，该小区在海口均属中大型小区。

据介绍，该34.5万元小区公共收益在3月15日至5月31日期间发放，住宅和底层商铺业主均可前往该小区物业服务中心领取红包，或者直接要求物业冲抵物业费。从6月1日起，仍未被业主领取的红包将自动转入业主的物业管理费账户，冲抵6月份以后的物业管理费。

“在海口住了20多年，换了4个小区生活，这是第一次被通知领公共收益红包。”滨海国际君御湾小区一刘姓业主告诉记者，虽然钱不多，只有两三百元，但这件事已远远超出了红包本身的意义。

还有部分业主向记者表示，他愿意将自己的红包留在公共账户上，用于小区公共设施的维修维护及物管服务质量的提升。

多方博弈的小区

滨海国际君御湾小区上述发红包的做法，在海口并非首例。

今年1月1日起，海口滨江海岸小区拿出54万余元公共收益，向1500余户住宅及小区商铺业主发放红包。在外界“又是别人小区”的感叹声中，公共收益红包的背后却是数以万计小区的症结：维权、成立业委会、换物业公司等错综复杂、斗智斗勇的矛盾冲突。

早期，滨海国际君御湾小区业主要成立业委会，也是始于业主维权。

“业主最早的维权是因为房屋未竣工就强行交房。”陈洪德告诉记者，之后是小区部分房屋天花板露筋、公共水电分摊不合理、小区时常停水、未安装高空抛物摄像头，以及小区会所、游泳池被小区物业公司擅自出租他人经营等系列问题，引起了业主的不满。

作为小区的业主，同时也是一名资深律师，陈洪德认为，小区只有成立业委会才有可能解决上述问题。

“贴公告、和物业交涉都是我一个人。”陈洪德告诉记者，小区筹备成立业委会是他起的头，当初成立业委会他一个人坚持了半年多时间，后来越来越多的热心业主也开始加入，“没有热心邻居的牵头和大多数邻居的配合，也不会有如今让人羡慕的小区。”

在滨海国际君御湾小区业委会5年工作回顾里，也按照时间先后顺序罗列了所完成的事项：2017年6月成立业主大会筹备组、2018年4月成立第一届业委会，着手组织了小区房屋天花板露筋检测。之后，完成了近10项小区大小事项。

此前，本报曾报道过海口两个“网红”小区，但它们的遭遇更为坎坷。

位于海口新埠岛的较早高档小区——新世界花园度假村，在新旧物业交接上遇到了阻力。记者了解到，长期以来，由于业主与小区物业管理企业矛盾加剧，小区筹备业委会过程中与物业管理企业发生多次冲突。2019年4月，该小区终于通过业主大会选举成立业委会，并在新埠街道办完成备案登记。

“业委会上半年成立，下半年开始打官司，打了6个官司，最长的一个官司打了15个月。”新世界花园度假村业委会主任黄云岚告诉记者，官司打了一场又一场至今未了，业委会公开选聘的物业公司至今不能进行新旧物业交接，“我认为这中间有人为的因素干扰。”

海口另一“网红”小区——夏威夷花苑小区也遇到了同样的问题。由于对小区物业管理不满，该小区业委会组织召开小区第二次业主大会，表决撤换小区老物业企业。2019年5月25日上午，该小区在进行新老物业交接过程中，老物业企业不配合，为此双方发生冲突，小区老物业企业一名保安受伤，小区大门道闸受损，物业交接失败。两个月后，当地警方以“聚众扰乱公共秩序”为由，对该小区业委会正副主任、委员等4人分别做出行政拘留15天的处罚。

小区纷繁的矛盾纠纷，已经演变成一场事关小区和谐安宁且不容忽视的“多方博弈”。

有业委会的小区占比仅14%

“当前海口共有住宅小区3182个，成立业主委员会的小区450个，占比仅14%。”海口市政协委员、海南省业主委员会协会会长肖江涛告诉记者，根据海口市12345平台数据显示，2022年共受理小区物业类办件82276件，内容主要是物业公司管理不到位、公摊费用不公开、小区卫生清理不及时等。

数据还显示，2018年至2022年连续5年，涉物业问题投诉一直排名前四位。

“由此可见海口住宅小区业委会成立率较低、物业纠纷矛盾多等问题。”肖江涛向记者表示，在海南自贸港建设大力引进人才的背景下，小区居住体验感不仅关乎重大民生问题，也直接关系各类人才对海口的认同感和归属感，属于比较迫切又容易被忽略的营商“软环境”范畴。

为此，肖江涛在今年海口两会上提出了大力推进“信酬制”物管模式，出台有针对性、前瞻性的系列配套管理细则，比如《海口市物业管理实施办法》《小区公共收益管理办法》等。

其中“信酬制”是指将小区的物业费和公共收益归集为共有基金，共有基金账户接受全体业主监督，业主随时随地可通过手机查看小区各项收支明细。他说，经过两年实践证明，“信酬制”可有效破解小区服务收支不透明、业主与物业企业之间不信任等一系列小区治理难题。

中国物业管理协会法律与政策委员会委员、河南千业（海口）律师事务所高级合伙人胡留喜告诉记者，《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。如公共区域的商业广告、泊车、摊位等收入，均属公共收益，应当归全体业主共有。

“通过发红包的方式向业主分配公共收益，也是履行法律法规规定的其中一种方式，能激发全体业主对物业公共收益的监督意识，也能在一定程度上缓和业主与物业之间的关系，更利于和谐社区的建设。”胡留喜认为，此方式应当提倡，在法律上并无障碍。

胡留喜告诉记者，虽然公共收益属于全体业主，但公共收益运营与管理离不开物业服务人的辛劳付出，相关法律法规也有规定，应扣除物业服务人经营管理过程中的合理成本，确保物业服务人运营管理过程中的管理费用支出，并取得合理利润。否则，物业服务人将对公共部分的运营失去兴趣。

不过胡留喜也表示，公共收益的处分权归全体业主，其权利体现通过业主大会决定，业委会仅作为执行机构并无相应权限，业委会向业主发放公共收益时，应取得业主大会的授权，否则就属于越权处分。

“公共收益来源于公共部分的经营所得，法律规定应主要用于补充专项维修资金的不足，用于小区共有部位设施的维修维护。”胡留喜称，当然，收益权既然归全体业主，业主大会也可以决定其他用途，如小区公共部分建设翻新修缮、物业服务费、业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用等。

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