低利率或将马上结束？
【资料图】
最近看到满屏满眼的利率焦虑：
“错过3.8%，你只能选择4.1%的房贷利率”。
甚至有媒体预言，31个城市的房贷利率可能会上涨，其中不仅有直辖市（天津），还有省会城市，例如武汉、哈尔滨、郑州、福州等。
首先给结论：房贷利率真的有可能上涨，但和南京没关系。
房贷利率的游戏规则
首先带大家明确，房贷利率究竟是如何计算的。
第一，房贷利率是由“5年期LPR利率 加点”构成；
第二，央行的“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。
一、房贷利率是由“5年期LPR利率 加点”构成。
LPR就是贷款市场报价利率，是贷款基准利率，央行每个月的20号左右会公布新的LPR利率报价，如果发生变动，房贷利率也会跟着变化。
而根据央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。
目前最新的3月5年期LPR利率报价是4.3%，所以大部分城市首套房贷利率是4.1%。
4.1%，就是当前大部分城市的房贷利率下限。
二、央行建立了“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。
如果一个城市的新房价格连续3个月环比、同比都下跌，就可以取消首套房贷利率下限，允许跌破4.1%。但需要每个季度评估一次，动态调整。
这个机制是从2022年9月29日开始试行的，今年1月正式发布。
于是，我们后续就看到了，中国的房贷利率“因城施策”，在各地差异化执行，一些楼市行情低迷的城市相当于“定向降息”，最低首套房贷利率下降到了3.8%甚至3.7%。
但也有一个关键点需要注意：
一个城市的新房价格连续3个月环同比都上涨的话，地方政府是可以提高房贷利率的。
这意味着，在去年9月以来，曾经下调或取消过房贷利率下限之后，新房价格再连涨3个月，才会恢复房贷利率下限。
简单说：
以前房价下跌，这个城市调低过房贷利率的，现在又连着涨价3个月， 那么就可以涨房贷利率。
所以，这里还有一项很重要的评选指标，每个月的房价指数。
当时新规发布后，就有近30多个符合条件的城市下调了首套房贷利率。
其中，二线城市房贷利率最低执行标准为3.8%，比如无锡、厦门、福州等；三四线城市房贷利率最低执行标准为3.7%，比如南宁等。
接着在此基础上，要“恢复房贷利率下限”需要满足另外一个条件：新房房价在评估期内同环比连涨3个月。
综上，符合的城市只有2个：江西九江、江苏扬州。
按照规则，下一批调整预计要到6月份重新评估。而我们也看到，很多城市房价从2月份开始，已经陆续上涨了。
而回看南京，2月新房价格环比上涨0.3%，1月环比持平，回顾去年，也没有出现连续3个月环比、同比下跌的情况，所以，首套房贷一直执行最低4.1%的标准，从来没有更加下调，所以也无从谈起再涨回来。
目前，南京首套房贷利率的下限，仍然是4.1%。
但是，今年一定会有一些城市，因为楼市回暖，而取消4.1%以下的首套房贷特别优惠利率。
尤其是楼市基本面较好的二线城市，现在如果还在执行较低的房贷利率，但后期等待楼市稳定，房贷利率一定会上涨！
降息落空 但土拍热度更有效
今年的首次降准，在3月17日悄然而至。
上周五，央行公布3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
因此很多人以为，3月的LPR报价会下调，但是，并没有。
本月虽然不降，但不排除后续依然有下降的机会。
本次降准0.25%，大约释放5000亿左右的流动资金。
降息对楼市的刺激作用不达预期，从现状来看，降息不仅不能加快大家买房的步伐，反而刺激了一批高利率的业主去提前还贷。
当下，不是愿不愿意买房的问题，而是有没有钱买房的现实。
虽然这次没有直接用降息来刺激楼市，但从房地产企业角度看，开发贷有望逐渐增加，部分民企有望增加流动性。
尽管没有降息，但是土拍的火热程度和房企的拿地热情，同样会影响购房者的入市信心，甚至比降息还要有效。
在上周结束的南京2023年首批土拍中，13幅地块全部顺利出让，其中4幅地块触顶，河西南G03更是刷新南京楼面地价第二高的纪录，名企伟星幸运拿地；甚至一幅加油加气站地块都竞价25轮。
从土拍表现来看，南京无疑仍然被开发商们看好，热门板块争抢激烈，民企又活跃在抢地大军中。
这些也说明，不管什么时代，优质房产依然是财富保值的最佳产品之一。
2023年是房地产之年，也是大基建之年、新基建之年，增量的投资和资金会重点将进一步向中心城市及其都市圈集中。
因为只有人口增量的地方，才有投资收益。
南京，千万人口城市“后备军”
苏浙皖40市人口数据显示，去年常住人口增量排名前十的分别是杭州（17.2万）、合肥（16.9万）、宁波（7.4万）、南京（6.77万）、苏州（6.32万）、滁州（6万）、芜湖（5.9万）、嘉兴（3.5万）、温州（3.4万）、马鞍山（2.9万）。
南京位列第四。
江苏去年常住人口增量第一的南京与常住人口减少最多的宿迁间相差9.1万人，除南京、苏州外，其余保持人口增长的城市的增量均低于2万人，其中扬州为0.59万、镇江为0.5万，淮安仅增加700人。
苏州、杭州是目前苏浙皖的两个千万人口大市。三省还有5个千万人口城市“后备军”，分别是合肥、温州、南京、宁波、徐州，但在人口增量上出现一定分化。
南京的人口增速，虽然排名前十，但不敌杭州、合肥，甚至是宁波，还是需要更多的利于人才发展的企业、配套利好政策，才能留住人才、吸纳人口。
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