3月21日，招商蛇口发布了2022年业绩报，成为今年首家发布年报的地产央企。
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2022年，招商蛇口实现销售面积1193.65万平方米，实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。招商蛇口董事长许永军在当天的业绩会上表示，外界对招商蛇口最大的评价就是一个“稳”字，“当前的环境和后续五年房地产行业的发展，如果只讲房地产，实际上就是一个字——稳，把握住稳字就把握了现在及未来五年甚至更长时间房地产行业的脉搏。”
瞄向前方，董事总经理蒋铁峰直言，招商蛇口提出了新的目标，就是要跻身5强。“这不只是规模的指标，更多的是利润、质量、效益，还有转型经营收入等多个维度。”
管理层信心满满，叠加“稳字诀”，招商蛇口今年表现值得期待。
一如既往的“稳”
2022年，招商蛇口一如既往的“稳”，营收实现双位数增长。年报期内实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.9%。
这一增长归因为公司整体对于市场的判断，在市场整体下行阶段确保现金流安全而加速去化。虽然也导致了归母净利润同比下降58.9%，但是在管理层看来，“积极抓销售并换仓回笼资金，招商蛇口抓住了这次机会，保证了公司现金流的安全稳定。”
财务总监黄均隆在会上强调，招商蛇口在操盘端和投资端两方面发力。投资端聚焦城市深耕。在获取利润方面，去年招商蛇口新获取了56宗地，地价超700亿，去年首开去化了77%，毛利率23.2%，积极采取换仓策略。这几个指标都充分证明公司去年实际上是抓住了机会，积极换仓。
目前来看，房地产行业利润下滑甚至亏损已成为趋势，招商蛇口仍能盈利实属难得，再加上排名逆势提升至第六名，足以展现其韧性所在。
对于招商蛇口的逆势表现，蒋铁峰称得益于招商蛇口的内控。
“三道红线的出台，对招商蛇口的影响并不大，因为我们的内控一直都比较稳健。原来，我们对这三项指标的要求其实比国家给的三道红线要求更严。所以三道红线出来对我们没有造成实质性的影响，得益于我们持续稳步地前进，我们一年一个台阶地进步。”
2022年末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。“三道红线”持续保持绿档。截至2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初下降59BP。
期间，招商蛇口亦做出更多努力，紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。
对于今年的融资策略，黄均隆透露：今年行业融资环境在不断宽松，而为了刺激经济，央行还于3月17日降准，这也会释放流动性。去年随着房贷利率不断下调，招商蛇口便抓住机会把成本降到了59BP，因此公司今年也会努力抓住窗口期，使融资成本再度下降。“公司现在开发贷的利率做到了2.1%，在行业内算是比较低的，我们会抓住窗口期最大化的把融资成本压下来。”
挺进5强
通过2022年的换仓，招商蛇口在2023年以轻盈的姿态向着更高目标稳步前行。
蒋铁峰坦言，房地产行业在过去这一两年发生了真正的巨变，迎来了真正的拐点。行业重塑之后，三高模式转变，招商蛇口作为稳健型的综合发展企业又迎来了新机遇。
“招商蛇口提出了新的目标，就是要跻身5强。这不只是规模的指标，更多的是利润、质量、效益，还有转型经营收入等多个维度。”
如何向5强迈进？蒋铁峰进一步指出，招商蛇口未来住宅继续稳健投资，在保证经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资聚焦继续发展。
许永军则从战略角度进行补充，招商蛇口会持续推动“133341”的战略落地，做强开发业务的基本盘，为非开发业务转型培育争取时间，提供资源支持，充分利用REITS盘活存量资产，形成商业逻辑的闭环，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。
对应到数据上，在去年土地市场冷清背景下，招商蛇口的投资拓展依旧十分进取。招商蛇口全年累计获取56宗地块，地价超700亿元，其中包括上海10宗地块、深圳5宗地块、合肥5宗优质土地。
展望地产发展前景，许永军表示，整个房地产行业的发展逻辑和方法已经发生变化，但是以美好生活作为需求，尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变，需求量非常大。
“我在很多场合说过，上千年来，‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。所以以‘美好发展承载者’为使命的招商蛇口，依然有向上的巨大空间。”
蒋铁峰亦对行业充满信心，“2023年充满希望的一年，我们对行业和公司发展充满信心。房地产在政策上应该会稳定，公司去年的去化率延续到今年，加上有相当多的红盘上市，有信心能够达成今年3300亿元的销售目标。”
面对房地产行业新阶段，招商蛇口已经有了自己的一套方法论，叠加一如既往的稳健经营态势，招商蛇口在地产下半场释放的能量不可估量。
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