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再差的楼市也有“学霸”看懂这个北方大城市_速读

来源:米宅      时间:2023-04-15 09:48:22

2023年3月,6年之后,我又来到了大连。

2017年,对于大连房地产的板块,我有两个基本判断。


(资料图片)

第一、中心城区(中山、西岗、沙河口)普遍无库存,应该关注的是中心城区边缘的主城区(甘井子、高新、经开);旅顺、金州可以暂时放弃,本地企业可以放弃。

第二、对于整个大连市场投资潜力:甘北>甘西>高新区·泛星海·沙河口 > 西山>旅顺>东港>经开,推荐的版块一个是甘北,推荐的半个版块是甘西。

七年后,我们回顾这两个判断,很显然有对有错。

图:图片来自新峰地产

比较正确的是对于甘北的判断,的确这几年,沿着东北路和二号线的华南板块,体育新城涨幅都不低。

以米宅在2017年搞得那次团购为例,当年九千多团的远洋荣域项目,现在同样的房源可以卖到20000到21000。体育新城更夸张从原来的6000到了现在的16000上下。

图:现在贝壳二手挂牌价

明显低估的就是高新区,当年我去高新区,赶上的是龙湖星海彼岸项目,当时我清楚地记得它的价格是16000,而现在二手房价格应该在26000到30000。

现在正在该区域销售的华润两个项目也能达到32000到35000。

必须承认,当时我是没有预见到他的潜力,所以实际上高新区应该排在和甘北相同的座次,要放在甘西之前。

另一个需要特殊说明的就是东港,东港当年我是不看好的,当年的理由是这样

——首先版块库存极大,如果是论建成面积,该版块可以消化4年以上,如果论已经完成的土地供应面积,该版块需要消化10年以上,就凭这一点任何想在该版块有投资想法的人都应该慎重。

——其次是版块产业定位是金融,是整个“东北亚的金融中心”,但是整个东北经济都在下滑,金融不振,中心地位自然受到冲击更大。

——另外该版块还有填海造地对居住的影响问题。种种问题都说明,该版块现在已经错过了发展的最佳时期,已经陷入了高房价,高租金,极低出租率的死循环之中。

而现在东港的情况是这样:

1、新房住宅的库存确实已经剩余不多,只有一个招商的项目,然而问题在于商业用地形成的公寓项目,以及二手房库存巨大。

2、有大量二手房住宅出货,造成大家都压价的问题。

3、板块建设速度不慢,但始终处于一种人气不足的问题,而且约靠东越冷清,在地铁东海站和海之韵站几乎没啥人上下车。

图:2023年的东港城区,主干道上缺乏人气。

我举个例子,我当时从一二九街拦了一辆出租车说去保利天禧项目,那个司机一听目的地,很有点不情愿的说——哎,又得空车出来了。

3

实际上,如果你把大连的主城区,除了中山、西岗、沙河口传统核心排除之外,实际就剩下几个区域。

向北走的是刚需路线,华南是刚需1.0,体育新城是刚需2.0,现在大连湾变成了刚需3.0,他们的客户是面对全大连的,虽然购买力不强,但是数量巨大。

和向北居住功能不同,东港和高新区则带有强烈的产业性质。

东港想走的是金融路线,我记得很早之前大连市对他的定位就是东北金融中心的定位。

上图是我在大连城市规划馆中照片,很显然东港第一功能就是商务金融。

东港这样定位也不是没有道理,大连在整个东北金融是最强的,而且中山区中山路上也有极多的以金融为主业的写字楼和各类机构。

按照当时的规划,政府很显然是想把这些老城的金融机构迁移到东港,形成大连新金融商圈,同时形成高端商务,高端住宅,再配合无敌海景,形成一个大连的豪宅圈。

然而,想法很好,但是落地却出现了问题。

规划做了,新区划了,土地拍了,配套有了,地铁通了,甚至开发商住宅都卖了,然而有一个环节却出现了问题,就是老城的金融机构迁不过来。

这就造成了所有问题都落地了,但板块产业导入不行,没有产业就没有正常的人流,剩下的就变成纯自住。

然而和甘北自住不一样的就是,当初规划的多是看海豪宅,面积偏大,这就注定了和广大刚需客户无缘,于是就形成东港人气冷清。

同时,开发商一看写字楼也没有公司租赁,只能把商业地块改造成公寓项目销售,到处都是公寓项目,产业规划被更加的打乱,这就是东港现在问题。

4

反观高新区,这几年房价增长几乎拉平了主城,其主因实际也恰恰是产业和人口。

大连人都知道,高新区发展的起点在于三个大学——大连理工,大连海事,东北财大,每年从这三所大学毕业的年轻人就达到5万人,现在其中这里面很大比例都留在了大连高新区。

为什么?因为高新区的产业依托软件专业已经充分的发展起来,以东软为代表的软件行业,这些年获得了日本和韩国的大量订单,产值很大。更重要的是软件行业的高利润,让高新区的年轻人有了较高的收入,可以支撑起来这里的较多的楼市供应和较高房价。

图:大连高新区

你会发现,虽然高新区核心区的房价不是大连最高的,但是它的租金价格却是最高的,也是上面产业兴旺,造成人员就业充分,从而拉动居住消费的另一个侧面。

当然,随着房价的上涨,年轻人也越来越买不起高新区的住宅,不够高新区由于特殊的地理状况,在较远的位置也龙王塘和旅顺南路附近也形成了15000左右的低价住宅,让年轻人能够上车就业,从而留在了该区域内。

5

今天给大家讲了两个例子,目的还是分享了我的一个观点。

对于中国城市,尤其是非权力型城市,高利润产业对于楼市板块影响是巨大的,甚至是决定性的。

东港和高新区说实话都不错,城市界面干净,政府规划到位,配套落地较好,然而为什么一个变成了空区,一个变成了旺区,其关键的环节就是产业的真正落地。

另外,重庆照母山、成都的高新区,合肥的蜀西湖,杭州的未来科技城,武汉的光谷,当年都是属于主城之外的较远板块,然而他们能冒头,无疑产业是决定性因素。

招商能力带来企业,营商环境带动产业,产业带动就业,就业带动收入,收入带动楼市,才是未来中国房地产行业可以持续的正循环。

说的再多,中国楼市未来核心还是中国的经济,城市楼市的核心在于城市的经济。

今天给大家带来二份资料,能够帮助大家清晰的认识中国产业和城市的关系。

第一份:《2011到2021中国内地3222个城市GDP排名和变化》

从这份文件中,你就能明确判断中国众多城市,哪些在快速崛起,哪些在一直衰落。

第二份:《中国2012-2022年中国内地298个城市房价涨幅排名》

两份材料对照来看,你会发现在长期来看,绝大部分城市都是遵循着房价跟着产业走的道理,房地产永远是城市财富的映射。

还是那句话,从长周期看,人会骗人,但数据不会,开发商会骗人,但是房价不会。

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