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买房最大的忌讳

来源:子木聊房      时间:2023-04-16 09:36:36

文/子木

今天聊聊大家都关心的话题——


(资料图片)

房产增值。

经过上一轮地产大周期,房价普涨时代已经彻底结束了,买房赚钱沦为低概率事件。

最夸张的暴富模式——拆迁,接近尾声。

甚至北京日前也公布了,未来只有搬迁,没有拆迁,那些指望拆迁一夜暴富的人们,只能正蹲在厕所里,抱头痛哭。

打新呢,早期有限价红利,倒挂盘很多,买一套赚一套。

而现在,唯一能打的盘,要么千人摇号,要么已经成为权利寻租的竞技场,普通人想打新套现,堪比登天。

最后只剩下了「赌预期」。

赌预期就是赌新区、赌板块、赌楼盘,随着时间推移,规划落地,房价涨幅,独树一帜。

有人肯定会说,除非自家亲戚是规划局leader,否则怎么能知道一个板块未来有确定性发展?

事实上,房地产不止有信息差,还有逻辑差。

只要摸透底层规律,就一定能提高获胜的概率, 抢预期而不是赌预期。

比如我最近在研究一个重要课题——近十年,全国各大城市涨幅最好的小区,到底有什么共性?

获得了一些有用的思考,下面分享给大家,好好看,这篇干货价值百万。

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案例的故事点,发生在华中第一城武汉。

一个叫做复地东湖国际的小区,常年霸榜全市房价涨幅TOP1,后面简称为A。

A共分8期开发,一期开盘时间是2008年,开盘价是5800元/平米,而巅峰期价格接近6万 /平米。

不考虑疫情的话,基本上十年翻了十倍。

这意味着,100平米的房子,10年赚了540万,是多少中产家庭梦寐以求的数字。

这个社区好吗?也一般。

我花了一下午,从1期逛到8期,给我的感觉是,房子品质中规中矩,园林简简单单,外立面土灰色,远处看感觉就像是保障房,最多只能归类为刚改盘,毫不起眼。

复地东湖国际

但为什么涨幅如此夸张,让武汉富人趋之若鹜呢?

答案正是——教育。

隔壁的武昌实验小学东湖国际校区,升学率非常高,是全武汉教育第一梯队,人们为了让孩子有一个好的教育环境,纷纷争抢这里的稀有资源。

看到这里,大家肯定会失望,原来是学区房啊,涨势一直都很好,这还用说。

别着急,故事不止如此。

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其实一开始A并不是学区房,一二期开盘在2008年左右,那时候业主小孩需要走一段路才能上学。

直接2014年,政府才把武昌实验小学的分校区规划到A隔壁,但这时候,小区依然不是学区房。

这是因为,在人们的常规意识里,分校肯定不如本部,师资力量差一个level,再者,本部也只是武汉第二梯队,远不如武汉小学、水果湖、长椿街等名校。

人们对新校区的不信任,促使A的价格与周边小区相差无几。

5年前,也就是2017年-2018年,A跟同地段的锦绣江南、东湖1号,被看作同类型的盘。

而3公里内,产品力更强、商业更繁荣的豪宅盘,融创中心一号院、万达御湖世家,则以3.5-4万左右的价格,碾压A。

图:融创中心一号院

但随着时间的推移,大家突然发现不对劲了。

从2018年开始,全武汉启动大周期,房价普涨,A则在“跳涨”,房价翻番,最高成交一度达到6万/平米。

后来武汉经历过一波调控,房价普跌,但纵使这样,A的房价依然维持在5万每平,其他小区跌的稀里哗啦。

最终A排名武昌区房价第一梯队,比豪宅融创中心一号院高出20%左右。

这场逆袭的根源,就在于A从非学区房变成了学区房。

有意思的是,老师并没有产生根本性的作用,重要的是学生,也就是复地东湖国际业主的孩子们,通过学习,一路把房价给考起来了。

一位在汉正街做生意的融创业主跟我说,2018年的时候,富人阶层看不上A,认为这种刚改房,满足不了他们对品质的需求,即使上学区,也会直接去水果湖买房读书。

他自己分别交了两套房的定金,最后还是选择了融创,把A退了,短短几年亏了一辆帕拉梅拉,气得直跺脚。

在小区定价的那一刻,其实已经决定了业主圈层,但这,反而给了A成为学区房的可能性——

因为武昌区是武汉的政务板块,公务员扎堆,A的旁边还是中南医院,公务员和医生们的薪资很难买得起豪宅,所以兜兜转转都住进了A小区。

这些人虽然不是权贵阶层,但都是都是通过考学改变命运的群体,他们深知学习的重要性,对孩子的教育格外重视。

我采访了两位A小区的两位业主,一个是中南医院的医生,另一位是大学老师。

他们说,当初也很想买豪宅,谁都想住得好一些,只不过资金有限,但住在A后,发现邻居们居然都是相同类型的人。

业主群里每天讨论的都是孩子的学习,如何帮助他们、鼓励他们提高学习成绩。

久而久之,孩子们也开始比学习、比体育,慢慢的整体的考试成绩就上来了……尤其2021年,第一届毕业生在初中出成绩后,整个武昌区都惊呆了——

2021年东湖校区首届七年级学生期末考试,全年级普高率84%,位列全区第一,各学科合格率均为100%。

一战成名后,全武昌的家长开始蜂拥而至,融创中心一号院和万达御湖世家,一些豪宅盘的家长,甚至都在卖掉手上的房子,转向A小区。

最夸张的是,准备购买老牌头部学区房水果湖的家长,很多也放弃了想法,转向了A。

一个家长跟我说,城市优质教育资源是绝对稀缺的,但慢慢地,也会变成权贵们的角逐场,他们通过关系和人民币,把孩子送进来读书,还会送礼给老师。

老师们穿金戴银,逐渐被这种物质文化所侵蚀,而送进来的孩子,未必是爱学习的,站在城市顶端的权贵也未必是重视教育的。

久而久之,学校变成了利益场,家长、老师甚至学生都在攀比,非常影响学习的氛围。

反而A这种中产阶级/公职人群圈层,更为朴实与纯粹,孩子们之间的关系也更简单,家长的压力不会那么大……

故事讲到这里,也就结束了。

通过这个案例,我们会产生很多的思考:

影响房价升值潜力有很多因素,商圈、商业、学校、交通、医院……但最重要的一定是教育。

只要高考制度一日不变,这个价值点就不会被改变。

很多人说,未来教育会平均的。

的确,这几年政策在千方百计地打击学区房,而且我认为这种政策的战略思考角度,也是完全正确的。

但我们一定要看结果,而非过程。

这几年全国打击最严重的就是北京。

然而你会发现,当年打掉的房价,现在都涨回来了,尤其今年年后,北京海淀区学区房领跑全城,甚至将朝阳的次新房远远甩在身后。

亦庄也因为教育制度的变化,单个板块房价涨幅近5年全市第一。

上海,巅峰期达到20万/平米房价的老破小,被打到百万价格之后,现在带看量又迅速拉涨,房价又开始回暖上行。

还有广州、南京、成都、武汉、杭州……学区房都在灰烬中重燃。

学区房逻辑为何如此稳固?

是因为,决定学区房的并不是师资,而是生源。

优质生源的背后是圈层,是高素质的家长,以及日夜积累的家庭教育和学习氛围,这是学校永远无法取代的。

后续家长为了追逐教育资源和优质圈层,又会加速聚拢,形成一次接一次的浪波,推升学区房价值。

所以用平均师资的方法打击学区房,没有任何作用,因为下放到边缘板块的优秀教师,很难用自己的力量扭转生源之间的差距。

所以我们大体得出了一个链路——
如何找到未来涨幅很好的房产?

1、紧盯学校规划,师资不能决定学区的天花板,但可以决定学区的地平线。

2、更要关注楼盘的业主结构。教师、医生、公务员等公职人员优先,之后是高新技术企业。参考北京海淀,985、211等精英家长,几年时间就可以把非学区考成学区,最后变成全区学区房。

3、继续往前推,房子尽量买在机构旁边,或者大型企业群的附近。

4、学区房是相对的,并非绝对的,如果买不起头部,那也有腰部和尾部,每个区都有“相对学区房”,尽量往学校资源上面靠拢。

5、抛开过程,其实可以简单的总结为,学生就是最大的房价增长力,如果你所在的小区很一般,那你要更多地响应家长们,主动重视教育体系。

今天先讲到这里,接下来我会继续分享我的研究成果,让大家找到房产增值的底层逻辑。

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