公共维修基金，更专业的说法是指住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。在法律上，住宅专项维修资金由业主缴存，属于业主所有。最近，“问北京”连续接到市民反映所在小区公共维修基金被物业公司动用，却未经业主同意，也没有得到业主认可，在使用上也存在“乱用”的问题。而随着“问北京”记者的深入调查，又发现在大额公维金的动用过程中，报批流程有，但监管程序上却存在很多漏洞……

业主：同样的“剧情”反复上演

【资料图】

北京市丰台区蓝调国际小区业主反映，物业公司将小区1900多万元公维金用于消防工程改造，而业主对物业公司动用这笔钱并不认可。“问北京”就此进行报道后，日前又有朝阳区水郡长安的业主向“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）反映，几乎同样的“剧情”也在他们小区上演。水郡长安小区业主樊女士介绍说：

业主樊女士：我们这个小区实际上是跟蓝调国际是同一年入住的，感觉这是一个规律性的，普遍的现象。他们就都是一个完全的这样的一个成熟的套路。老小区基本上不太存在这种问题，典型的就是说像这种商品房，就是一开始有小病，故意拖的，把感冒拖成癌症，开始找鉴定，然后就来招投标维修。

水郡长安小区/王小孟摄

业主：维修的是“完好无损”的外墙

4月7号，“问北京”记者来到小区探访，水郡长安分为东西两区，两区各有高层、次高层和别墅区，分用三个不同的公维金账户。2021年8月，最先开始进行的是东区高层1-3号楼的外墙维修，业主们起先以为只是物业常规维修，后来才知道，物业公司申请了6栋高层住宅楼1700多万元的公维金。樊女士拿着业主们此前拍摄的西区2号楼东侧墙的图片告诉记者，施工方将业主们认为是完好无损的外墙损毁，重新维修加固。

业主樊女士：就是他把所有的外墙，完好的外墙全部砸毁，我都是有图片佐证的。我们两堵墙完美无瑕，就跟那个瓷器一样，然后也需要全部维修。

物业提取1700多万元公维金/受访者供

当业主对此提出质疑后，物业向业主解释说，之所以这样做，是因为此前有居民报修，所以有维修的必要。而樊女士去邻居家走访后得知，这面墙涉及到的这几户家庭都并不漏雨。

业主樊女士：（物业经理）他还真的就发了给我一个报修统计记录表，我说我到这个人家去采访采访，看看他们家到底漏不漏雨，结果呢我跑到人家，没有一家有漏雨的。

西二西侧墙维修动工前，居民认为墙面完好无损/受访者供

业主：非紧急项目为何要应急维修？

业主樊女士、周女士指着外墙的空调围栏、百叶窗，小区台阶等告诉记者，走应急程序使用公维金的外墙维修加固工程涉嫌扩大了工程量，除了外墙，施工方还拆除、新装了很多并不需要紧急维修的项目。业主周女士介绍说：

业主周女士：这个应该是物业费来修，不应该走应急，不应该走公维。他（物业）不修，他等了这一次再修，我们放空调的那个一条一条的，百叶窗一样的，他不管你好坏，全给你来修。

居民屋外空调围栏全部更换/王小孟摄

业主屋外百叶窗全部更换/王小孟摄

业主：工程质量堪忧

樊女士还表示，维修完的外墙在雨天漏雨严重，因此业主们对于已做完的工程质量感到堪忧。

业主樊女士：最后我们这个很可笑的是，当我们这个整个修完了以后，东区7月3号、8月4号两场大雨漏的稀里哗啦，很多人家都漏雨，漏的一塌糊涂。

刚完工的西区二号楼南墙/受访者供

业主：物业动用公维“未病先知”

更加令业主们感到疑惑的是，在相关的《房屋建筑修缮定案鉴定报告》还没出的半年之前，物业的招标文件里“资金落实情况”一项中就已经注明，资金来源为“公维资金”，“资金落实情况”为“已落实”。为什么物业公司在鉴定报告出来之前提前数月就已确定房屋损坏到需要走应急程序使用公维的程度了呢？

业主樊女士：7月份招投标的时候上面明确写的资金来源，一个横杠，后面写百分之百来源于公维资金，鉴定发生在半年以后。招投标它比鉴定还早半年，那我就打一个比方，就好像说一个人得了阑尾炎，下半年才得阑尾炎，但是上半年就已经把手术费都已经准备好了。在招投标的里头，它还有明确写着监督单位，监督机构是水郡长安业委会，而我们水郡长安没有业委会。

招标文件为2020年6月/受访者供

鉴定报告为2020年6月/受访者供

招标文件中“资金落实情况”为“已落实”/受访者供

物业：避免日后出现问题

为核实了解情况，“问北京”记者首先联系到小区物业——北京诚智慧中物业管理有限公司水郡长安项目部。物业工作人员表示，对外墙进行大面积维修是为了避免日后出现问题，具体情况，需要由物业经理进行回复。

北京诚智慧中物业管理有限公司：你现在这么说，您光修坏的地儿，好地儿不修，当然好地儿不也一样漏吗？一会我看着就让他给您回过去吧。

属地：应急维修不需通过属地政府

截至发稿，记者没有收到回复。记者又联系到属地——朝阳区三间房地区办事处，城乡建设办工作人员表示：

朝阳区三间房地区办事处：物业要走应急（维修）他们不需要通过我们，直接到房管局的物业科去申请就行，不通过乡政府。

房管局：按程序只要提交三个材料

随后，“问北京”记者采访到物业主管部门——朝阳区房管局物业科。工作人员孟先生表示，按照目前的规定，物业只要提交应急维修工程预算书，施工单位营业执照和资质，以及分摊明细表这三个材料，房管局就可以批准物业走应急程序使用公维金。

朝阳区房管局孟先生：房管局对于物业服务企业申请使用应急公维资金，审批是按照市建委的应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表中的材料进行收取，材料有施工单位营业执照和资质，应急维修工程预算书。

记者：预算书是谁制定的？

朝阳区房管局孟先生：第三方单位。最后一个就是住宅专项维修资金系统生成的分摊明细表，这个明细表也是这个资金管理中心这个制式的模板。

记者：咱们只要看到这三个文件，从程序上来说，咱们就可以把这个资金拨给他们了？

朝阳区房管局孟先生：对。

预算审核报告、房屋鉴定等都由第三方提供/受访者供

房管局：有质疑应向物业或第三方单位主管部门反映

这样看来，物业企业在申请和使用应急公维金的过程中有极大的自主性。不过，根据2009年颁布的《北京市住宅专项维修资金管理办法》（也就是836号文件）第五条，“由区、县房屋行政主管部门会同 市住房资金管理部门 负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作”。那么房管局的监督和管理工作体现在哪里呢？朝阳区房管局物业科工作人员孟先生表示：

朝阳区房管局孟先生：如果说业主对于使用应急公维流程存在质疑，可以向我们局进行反映，如果说对于涉及到的第三方单位的有质疑，应该向第三方单位的主管部门进行反映，比如谁发资质谁负责对吧？举个最简单的例子，可能公维的这个程序里边会涉及鉴定单位对吧？可以向北京市房屋事务中心进行复议。

记者：那如果业主觉得这些钱明明是应该修外立面的，但他还修了百叶窗，地面呀什么的，应该是跟哪反映？

朝阳区房管局孟先生：因为申请主体是物业服务企业，物业服务企业选择第三方单位对吧？包括施工单位、审价单位、监理单位。如果有质疑，第一个可以向第三方单位主管部门，第二个可以向申请主体进行反映。

记者：就是向物业进行反映？

朝阳区房管局孟先生：对对对。

记者：但是有的业主他可能就会怀疑，因为物业这个招投标他不是向业主公开的，他就怕他这个招投标里面会不会有一些问题？

朝阳区房管局孟先生：业主提到这个招标材料不是我局的这个（职责范围），就是相当于市建委对于审批住宅专项维修资金，我们这一个环节的这个法定要件，我们是不获取招投标环节的这个材料。

北京市住宅专项维修资金管理办法/北京市政府网站

住建委：房管局有监督职责

“问北京”记者也联系到北京市住建委物业服务指导中心。工作人员表示，房管局应该对公维金的使用付有监督职责。

北京市住建委物业服务指导中心：因为我们从实行836号文开始的时候，那些是全都由区里负责的，北京市住宅专项维修资金管理办法，按照那个文来说，是由区里边的同志实行监督，觉得他们监督要是真要不到位的话，可以向他们的上级去反映一下。

实施细则还未发布

不过，朝阳区房管局物业科工作人员孟先生也坦言，虽然836号文件确实有房管局对于这笔钱有监督职责的表述，但是相关监管细则和监管职责边界都不明晰，作为一个仅有十几人的区级行业管理部门，怎么可能有能力去对纷繁复杂的，涉及鉴定、造价、施工等各个环节一一审核？

朝阳区房管局孟先生：因为现在按目前法规的这个申请主体是物业服务企业，我们又是这个物业服务企业行业主管部门，所以说第一道关卡永远是到我们这儿，但是公维的这个法规是2009年发布的对吧？到现在至今已经有14年了，所以说对于公维里边的这个事中、事后的这个监管存在一定的这个不严谨，包括说这个实施细则还未进行发布。所以说后续我们也希望市建委尽快发布这个公维的这个后续的这实施细则和管理办法，完善这个公维的链条式的这个管理，形成一个闭环。

房管部门承担“无限责任”

一方面是按照目前规定，要件齐全就可以批准使用公维金，如果不批准，万一出了事，房管部门需要承担全部责任；另一方面是批准之后，缺乏对于项目施工方、监理方等的监管，容易引发业主质疑，朝阳区房管局袁科长坦言，每批一笔公维金，都让房管部门承担“无限责任”，感觉像是在刀尖上跳舞。

朝阳区房管局袁先生：我们是天天坐在刀尖上，这个左边一道，右边一道，根本就躲不开。为什么找监理，监理是干嘛的？监理就是吃这碗饭，市场上给你一个资质认证，你就是来检验工程质量的，这是你的专业，你让房管局不专业的干这个？

业主：不相信第三方公司

不过，很多业主并不相信由物业公司找来的第三方公司会尽监管职责。樊女士表示，业主们还是希望能有一个政府部门对于这笔钱的使用进行监督。

业主樊女士：你别告诉我第三方，你就是告诉我第四方，我们也不信。我又不懂鉴定，我又不懂招投标，我跟他们去说得着吗？这个批全是你房管局批的，钱是你拨出去的，我承认你的（政府部门）审批合法，但是我现在要求你对他行使监督。

物业提供给房管局的西区2号楼西侧墙维修前的照片

律师：可以要求法律部门介入

在长期关注物业领域的北京海润天睿律师事务所律师包华看来，在放管服改革的背景下，要求政府部门事无巨细的监管会增加社会运行成本，降低社会运行效率，如果业主认为物业公司在使用公维金上有问题，可以向法律部门举报。

包华：不能说因为不信任，所以我们常规的工作方法就不坚持了，骗专项维修资金的，那是刑事犯罪啊，归公安部门啊。房管局监管不了这么多，靠什么？靠管理人，靠物业公司，靠管理人，去监督这套房子，绝对公平就一定没效率，因为公平是需要牺牲效率的。

业主：个人起诉物业或第三方公司困难重重

然而，业主樊女士则指着桌上摞着的高达半米的相关材料告诉“问北京”记者，由于公维金的申请主体是物业公司，个人对物业公司或第三方公司发起诉讼困难重重。

业主樊女士：因为我们没有业委会就没有诉讼主体，只能是我个人这样去诉他。个人诉他的话，还要根据那个多少的标的，就是涉及到你家多少钱，从那个分摊明细表去打这个官司，那我如果打我打下来，可能就我家的这个赢了，充其量赢了我这2万。

缺少执行细则的监管，显然是无力的监管。有关这一事件的后续进展，“问北京”将持续关注。（内容来源：问北京）

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