近期，南京楼市表现低迷，新房周成交量两连跌，二手房周成交量连续三周回落。但与此同时，二手房的挂牌量却还在不断攀升！
(资料图片)
南京的房子正在越卖越多！
成交、挂牌、均价齐降，刚需仍是主流
根据我爱我家南京研究院数据显示，上周南京全市二手房成交2080套（含高淳、溧水），其中主城区成交1933套，环比下降4.8%。二手房市场已经连续三周环比轻微回落，基本周成交量维持在2000套左右。
2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况
（说明：该数据为南京网上房地产官方发布数据，经核实为过户量情况，存在一定的滞后性，不能完全代表当前市场情况，仅供参考。）
同时，根据数据，上周南京二手房新增挂牌量1622套，环比小幅减少2.5%;新增挂牌房源均价32767元/㎡，环比下降1.6%，挂牌从量价两个方面来看，南京市二手房市场处于下行状态。
2022-2023年南京二手住宅周新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
根据二手房交易网站数据显示，当前南京市二手房挂牌量达176287套，相较此前的挂牌量仍然是处于上涨态势，二手房库存总量不容乐观。
从二手房交易网站成交记录来看，在当前二手房交易中，较低总价的刚需住房仍然占据着绝对的主力。
而位于中部的改善型住房多以降价成交，以价换量仍然是二手房交易的主旋律。
诸如，在5月28日成交的一套台城花园的房源，成交总价为770万元，单价60072元/㎡。
目前该小区在二手房交易网站上的挂牌均价为67847元/㎡，上述成交房源均价相较于当前小区的挂牌均价做出了一定程度的价格让步。
并且，纵观小区近期成交记录，在此套房源成交前两月，该小区还有一套均价76943元/㎡的小面积房源出售，单价远高于刚刚成交的这套房源单价。
但在高端改善的二手房方面，一些楼盘的价格表现依然坚挺，呈现出一种与整体二手市场以价还量背道而驰的效果。
诸如鼓楼区一直为人所关注的“学区房中的战斗机”金鼎湾今朝天下，其近期的成交的一套房源在二手房交易平台的成交总价和成交单价显示为暂无，据网传消息总价达1899.9万元，单价直逼11万元/㎡。
该小区位于鼓楼区华侨路，是拉萨路小学和二十九中双学区配置，顶级的区位条件和区域内稀缺的高改属性让其在当前二手房市场整体下行的大背景下能够逆流而上，始终保持着10万元/㎡以上的超高成交单价。
总的看来，目前的市场刚需仍是成交数量的主要来源，中端房源多靠降价成交，只有在交易总量中极少部分高端改善的价格依旧是坚挺。以价换量是目前主流。
去库存、稳信心、刺激需求仍是重中之重
不得不承认的是，目前的二手房市场仍是处于下行阶段，个别房源的坚挺难掩整体二手房市场的低迷。
造成这种低迷的主要原因无外乎是需求的减少，购房者对于整体楼市走向持悲观态度。加之以前段时间二手房房源的大量挂牌，二手房库存长时间处于较高水位，使得中部改善购房者信心受影响，更加坚定的“观望”的态度。
目前的二手房市场靠有自住需要的刚需住房维持交易数据，但如果数据始终保持下跌，加上现在二手房市场极高库存水位，市场信心连续受挫，将来连自住刚需二手房交易都可能出现大面积观望情况。
一旦作为目前流通主力的刚需住房出现上述状况，二手房流通很可能出现一种循环，即较差的销售数据让买房人持消极的购房态度，消极的购房态度再使交易数据进一步下降，买房人的购房态度更为消极的循环。
如此看来，去库存、稳信心仍是重中之重。
但当前二手房库存消化形势十分的不乐观。根据网上房地产统计数据显示，截止当前，今年（共164天）南京全市二手房共交易51662套，日均成交约315套，按目前数据来算，即使没有后续二手房源挂牌，想要完全消化也要近560天，且日均成交量的计算还包含了此前三月份的销售高峰。
依此来看，未来相当长时间内二手房交易市场仍是要以恢复市场信心和降低库存水位为主要任务。
不过，即使当前南京二手房市场表现不佳，在看待二手房市场时也不应该持完全的绝望态度。
首先，二手房市场的交易量还维持在每周2000套上下，绝对数据总量不算太低，只是相对于前几月处于下行，而且数据基本以需求弹性较小的刚需住房为主，将来进一步下降空间较小；
其次，近期出台一些列的相关政策，例如，落户的放松和可能的房贷降息等都有可能刺激一些需求，而且最近有关高层救市的传言反复流出，后续如果有进一步重磅政策刺激市场，提振市场信心，南京二手房库存水位线的平稳消化还是可以期待的。
最后，二手房挂牌量也在逐步下降，库存水位线的上升趋缓，如果有相关政策利好配合，还是有可能在不远的将来库就存迎来下降拐点的。
总之，住房市场与其他普通商品销售有着本质区别。不论市场状况如何，盲目地买入卖出都是不可取的。特别是当下二手房市场低迷的时期，买卖双方都一定要保持理智。如此，这样一个健康良好的二手房市场才有可能实现。
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